Последние новости

РИЕЛТОРЫ ПРОМАХНУЛИСЬ

У домов уходит почва из-под ног

Известная аудиторско-консалтинговая компания "Грант Торнтон" (Grant Thornton) вот уже 3-й год подряд проводит независимый, а потому внушающий доверие анализ рынка недвижимого имущества Армении. Вопреки логике, сразу представим выводы анализа, а уж затем перейдем к частностям.

ИТАК, ОЖИВИВШИЙСЯ ПОСЛЕ "БАРХАТНОЙ РЕВОЛЮЦИИ" РЫНОК недвижимости, когда риелторы в предвкушении прибылей довольно потирали руки, в 2020 году испытал серьезное падение в отношении предыдущего года: упали как количество сделок, так и цены. Исключение составили только операции по купле-продаже земли: в отличие, к примеру, от квартир в многоквартирных домах, количество земельных сделок зарегистрировало годовой рост на 4%.

Не секрет, что в 2020 году рынок недвижимости Армении (как, впрочем, и все сферы экономики) подвергся целому ряду шоков. В начале года в мире разразилась эпидемия нового вида коронавируса, что обусловило введение в Армении с марта строгих ограничений. Последние, правда, скоро были сняты, и нас накрыла вторая волна пандемии, после чего 27 сентября началась война в Арцахе. И, наконец, в конце года Армению накрыл острый политический кризис.

На рынок негативное воздействие оказало и ожидание изменений в законодательстве, касающемся возврата процентов по ипотечным кредитам за счет подоходного налога. Минфин РА провозгласил одной из целей своей политики постепенный отказ от этого механизма, и в июне 2020 года в обращение даже был запущен проект, в рамках которого прекращалась реализация данной программы в 1-й и 2-й зонах Еревана (Кентрон и Арабкир). Однако в этом году в контексте вышеозначенных шоков об этой инициативе предпочли не вспоминать.

Теперь конкретно. В 2020 году общее количество сделок на рынке недвижимого имущества составило 158 тысяч 659, что на 27 тысяч 402 сделки (или на 15%) меньше, чем в предыдущем году. В первые два месяца прошлого года, когда никаких глобальных шоков еще не было, количество сделок с недвижимостью относительно того же периода 2019 года выросло в среднем на 21%, но уже в марте темпы роста снизились всего до 1,5%, а в апреле количество сделок сократилось до 2 тысяч 892, что по сравнению с апрелем 2019 года было меньше аж в 5,6 раза. Вызванная пандемией неопределенность побудила людей воздерживаться от крупных сделок. Тем не менее после снятия ограничений по передвижению с мая количество сделок вновь начало расти - вплоть до октября. Начавшаяся война вновь остановила тенденцию роста рынка, повернув ее вспять. Уже в октябре количество сделок по сравнению с октябрем 2019 года упало на 33%, а по сравнению с предыдущим месяцем - на 32,5%. Темпы падения сохранились и в ноябре. И хотя в декабре по сравнению с предыдущим месяцем зарегистрирован рост числа сделок на 75,7%, тем не менее их количество на 18,7% уступало декабрьскому показателю 2019 года.

В ОБЩЕЙ СТРУКТУРЕ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ НАИБОЛЬШУЮ ДОЛЮ (38%) занимают сделки по отчуждению (купля-продажа, наследование, аренда, заложение). Тренд и динамика изменений в этом, как, впрочем, и в других секторах, совпадает с движением общих сделок. Так, в апреле 2020 года количество сделок по отчуждению недвижимого имущества снизилось на 80,6% к апрелю 2019 года, после чего рынок медленно восстанавливался, но с сентября снова пришел в упадок. В целом за 2020 год было совершено 60 тысяч 253 сделки отчуждения (в 2019 году - 71 тысяча 135), что на 15% меньше показателя предыдущего года.

В свою очередь наибольшую долю (72-76%) в сделках по отчуждению занимает купля-продажа недвижимости. И в этом секторе, как уже отмечалось выше, наблюдается тот же помесячный тренд. Правда, в Ереване темпы падения выражались резче, чем в марзах. В частности, уже в марте 2020 года число сделок в столице упало на 16% к марту 2019 года, хотя в марзах еще сохранялась положительная динамика. В апреле темпы снижения достигли почти 80%. В сентябре началось восстановление, но после начала войны и вплоть до конца года вновь наблюдалось падение.

Примечательно, что иностранные граждане активнее продавали свою недвижимость в Армении, нежели покупали. Так, сделок по покупке (1310) было на 1000 меньше, чем по продаже.

Как уже отмечалось в самом начале, операции с землей, в отличие от сделок других видов, единственные, что, несмотря на шоки, продемонстрировали годовой рост на 4%, хотя в последние 3 месяца наблюдалось снижение числа и таких сделок. Аналитики Grant Thornton объясняют это тем, что, возможно, в условиях ограничений на перемещение люди предпочитали покупать землю и строить дома, продолжая пользоваться уже упомянутым возвратом процентов по ипотечным кредитам из уплаченного ими подоходного налога. Отметим также, что в структуре операций с землей преобладали сделки с землями сельхозназначения и под жилую застройку.

Таким образом, число земельных сделок по итогам прошлого года выросло на 4%, а сделки с квартирами в многоквартирных домах продемонстрировали наибольшее падение - 28%. При этом в 4-м квартале 2020 года наиболее резкое падение количества сделок наблюдалось в приграничных и ставших таковыми марзах: в Гегаркунике, Сюнике, Вайоц Дзоре и Тавуше.

И В ЗАКЛЮЧЕНИЕ О ЦЕНАХ. ПОЗИТИВНАЯ ДИНАМИКА РЫНОЧНЫХ ЦЕН в Ереване сохранялась вплоть до мая, после чего до самого конца года доминировала тенденция падения цен. В декабре цены в столице упали в среднем на 4%. Наиболее резкое падение наблюдалось в Кентроне, Давидашене и Нубарашене, причем традиционно высокие цены в Кентроне и Арабкире составили по итогам года соответственно 644,8 тыс. и 452 тыс. драмов за 1 кв. метр. Наблюдаемая в начале 2020 года практически во всех административных округах столицы позитивная динамика цен сменилась к концу года падением относительно предыдущего года, и лишь в Нор Норке цены просто обнулились, то есть вернулись к уровню 2019 года.

Что же касается квартир в марзах, то в декабре по сравнению с началом 2020 года в большинстве из них цены сильно упали, но сохранили по сравнению с 2019 годом положительные значения. Исключение по понятным причинам составили Гавар (-9,4% относительно 2019 года), Капан (-2,6%), Ехегнадзор (-7,4%), Иджеван (-4,4%). Наименьший темп падения цен зафиксирован в Арташате.

Таким образом, в Ереване и областных центрах марзов с мая 2020 года наблюдается тенденция падения цен, в результате чего уже к концу года они в большинстве случаев уступали таковым годовой давности.    

Основная тема:
Теги:

    ПОСЛЕДНИЕ ОТ АВТОРА

    • ЗАГРЕБУЩАЯ РУКА ВЛАСТИ ДОТЯНУЛАСЬ ДО БАНЬ И БАРБЕРОВ
      2024-05-03 11:18

      Налог с оборота… выведут из оборота Правительство на заседании 2 мая приняло неотложное (с точки зрения прохождения в парламенте) решение о внесении изменений в налоговое законодательство, суть которого в постепенном отказе от альтернативной системы налога с оборота и переходу к единой системе налогообложения. Дело в том, что налоговая нагрузка хозсубъектов, действующих в общей системе налогообложения (НДС и налог на прибыль) и в поле налога с оборота, отличается в 2-3 раза, и хозсубъекты не заинтересованы в расширении своего бизнеса и переходе к общей системе налогообложения…

    • ПРИГЛАШЕНИЕ К ЭКСПЛУАТАЦИИ, или ЕСТЬ ЛИ ЖИЗНЬ ПОСЛЕ 45-и?
      2024-05-02 11:34

      "Мир! Труд! Май!" - хорошо знакомый старшему поколению девиз первомайских праздников советской эпохи. Сегодня от него бесспорным остатком выглядит только название месяца. Первые две цели-"мишени" могут в лучшем случае выступать предметом дискуссий… До перехода в режим домашнего ареста экс-министр экономики Ваан Керобян успел порадовать общественность тем, что безработица в Армении по итогам прошлого года сократилась с 13% в 2022 году до 11%, а средняя зарплата по стране достигла 260 тысяч драмов. Правда, тут следует заметить, что показатель зарплаты приводится в "грязном", до вычета налогов и выплат, варианте, так что при указанной зарплате на руки работник получает около 190 тысяч.

    • "СТОДОЛЛАРОВЫЕ" СТАРИКИ
      2024-05-02 10:26

      В правительстве замышляют очередной удар по… пенсионерам В Армении за прошедшие 6 лет правления Пашиняна пенсионеров меньше не стало, хотя им приходится буквально выживать на нищенскую пенсию, которая в последний раз повышалась почти год назад, причем на малозаметные и ничего не решающие пару-тройку тысяч драмов. В отличие от многих других стран, в Армении пенсии даже не индексируются по инфляции за неимением соответствующего закона. Вот и приходится большинству стариков довольствоваться скудной суммой в 40 тысяч драмов в месяц. По сложившемуся на сегодня валютному курсу, это примерно 100 долларов.

    • КОГДА НАКОНЕЦ ЗАЦВЕТУТ САДЫ У МИНЭКОНОМИКИ
      2024-05-01 09:58

      И чем же так "хороша" стабилизация с/х вокруг… нуля Просто интересно, сколько еще правительство Пашиняна будет дурить головы согражданам в попытках всеми способами скрыть свою крайнюю некомпетентность в хозяйственных (и не только) делах. В частности, весьма жалкий вид имел на днях в интервью 1-му каналу ОТА замминистра экономики Армении, курирующий сельское хозяйство, Арман Ходжоян, который из кожи вон лез, чтобы опровергнуть очевидное: аграрную сферу страны несмотря на потраченные Министерством экономики десятки миллиардов драмов так и не удалось вытащить из хронически депрессивного состояния…






    ПОСЛЕДНЕЕ ПО ТЕМЕ

    • «АВАРИЙНАЯ» ИСТОРИЯ
      2023-12-08 10:56

      Люди спустя 35 лет после Спитакского землетрясения продолжают получать жилье Члены правительства Армении на своем заседании от 7 декабря почтили минутой молчания память жертв Спитакского землетрясения 1988 года, после чего приступили к обсуждению 32-го вопроса повестки, согласно которому квартиры в построенном за счет госбюджета в городе Апаран многоквартирном доме передаются на безвозмездной основе жильцам аварийных зданий, а также… потерявшим жилье вследствие случившегося 35 лет назад землетрясения, до сих пор проживающим в так называемом временном пристанище…

    • ПОГОНЯ ЗА ГВИНЕЙСКИМ АНАНАСОМ СТАРТОВАЛА…
      2023-11-20 10:11

      В октябре при общей инфляции всего в 0,1% яйца подорожали на все 13,3%! До «сморщенных» усилиями министра экономики Ваана Керобяна до 2-х дней (1-2 января, а 31 декабря в этом году так и так воскресенье) новогодних праздников осталось всего-ничего. Столько же, даже еще меньше – до разгона цен. Торговцы в предвкушении оживленных продаж уже потирают руки. Население, которое из-за всех бед, ниспосланных ему пашиняновской властью, еще не впало в апатию и депрессию, проверяет «закрома» и заначки… Об угрозах оживления инфляции в стране продолжает говорить только председатель Центрального банка Мартин Галстян, остальные члены правительства, по-видимому, считают эту проблему решенной, хотя жизнь уязвимых слоев населения (а это, по официальным данным, каждый 4-й) легче не стала.

    • ПУСТУЮЩЕЕ ЖИЛЬЕ: НЕИСПОЛЬЗОВАННАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ ИЛИ НЕРАЗРЕШИМАЯ ПРОБЛЕМА?
      2023-11-16 10:49

      Нужно использовать жилье Согласно данным Статкомитета РА, к концу 2022 года жилищный фонд Армении составил порядка 105,7 млн кв. метров, что почти в два раза больше аналогичного показателя 1990 года. Анализируя полученные цифры, директор Службы управленческого консалтинга компании «Америя» Тигран ДЖРБАШЯН отмечает на своей странице в Facebook, что причиной роста показателей на отечественном рынке недвижимости являются сразу несколько факторов.

    • АРМЕНИЯ – УЭЛЬС: "НЕБЕСНЫЕ" ЦЕНЫ НА "ЗЕМНОЙ" ФУТБОЛ
      2023-10-18 06:05

      18 ноября в Ереване сборная Армении по футболу в рамках отборочного цикла ЕВРО-2024 примет сборную Уэльса. Матч пройдет на стадионе "Республиканский". Накануне пресс-служба Федерации футбола Армении объявила о начале онлайн продажи билетов.