Последние новости

РЫНОК ЖИЛЬЯ: ТРЕНД НА ПОНИЖЕНИЕ

при чудовищном разнобое в оценках динамики цен

В октябре прошлого года Союз банков Армении (СБА) и оценочная компания "Оливер Груп" подписали меморандум о намерениях обмениваться информацией относительно происходящего на рынке недвижимости Армении. В частности, ООО "Оливер Груп", которое за 12 лет своей деятельности накопило богатую и постоянно освежаемую мониторинговую базу, обязывалось регулярно предоставлять СБА свои исследования рынка недвижимого имущества, а тот в свою очередь - делиться полученной информацией с комбанками Армении, для которых, как понятно, основные ориентиры и развития на означенном рынке имеют первостепенное значение.

5 ИЮНЯ В ОФИСЕ СБА СОСТОЯЛАСЬ ПРЕЗЕНТАЦИЯ ПОДОБНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ. Как в своем вступительном слове напомнил представителям СМИ председатель СБА Самвел Чзмачян, полученное союзом исследование будет направлено всем банкам, действующим на территории страны. "В свою очередь банки, для которых ситуация на рынке недвижимости интересна и полезна в плане получения реальной, достоверной информации относительно стоимости тех или иных объектов недвижимости, которые они принимают под залог выдаваемых кредитов, будут, соответственно, при заключении кредитных договоров иметь под рукой довольно достоверный дополнительный ориентир", - заметил он.

Оценочное агентство "Оливер Груп", услугами которого, кстати говоря, пользуется 2/3 финансово-банковской сферы Армении (компания имеет 5 филиалов в марзах), представило в своем исследовании основной сегмент рынка недвижимости - анализ ценовых данных 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир по всем 11 административным районам Еревана, обработанных с помощью специальной компьютерной программы на базе опубликованных за прошлый год в еженедельнике "Гинд" 22 тысяч 331 предложения покупки.

Примечательно, что только в административном районе Кентрон (Центр) наблюдается по мере увеличения количества комнат соответственный рост цен 1 кв. метра площади. Это связано со стартовавшим в 2000-х годах строительством в центре столицы новостроек и формированием на рынке исходя из этого нового спроса и вкуса в отношении квартир с большой площадью.

В исследовании также приведены любопытные данные относительно состояния внутренней отделки квартир в различных общинах столицы - соответственно количеству комнат. Так, в среднем по Еревану так называемый коэффициент отделки равен 3,29, однако по общинам состояние квартир разнится весьма существенно. В этом плане в наиболее хорошем состоянии квартиры в Кентроне (коэффициент - 3,17), Арабкире (3,21) и Давидашене (3,26) и, напротив, в самом запущенном виде находятся квартиры в Нубарашене (3,64), Малатии-Себастии (3,42) и Аване (3,37).

ВООБЩЕ ПРОСТОМУ СМЕРТНОМУ РАЗОБРАТЬСЯ В ТОМ, ЧТО ПРОИСХОДИТ НА НАШЕМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, СОВСЕМ НЕПРОСТО. Одни риелтеры говорят одно, другие - другое, третьи - третье: в оценках велик субъективный фактор. Даже общий вектор динамики цен на жилье (повышение или понижение) за определенный период вызывает разногласия.

Вроде бы надежнее ориентироваться на отчеты Госкомитета кадастра недвижимого имущества при правительстве Армении, который публикует рэнкинги стоимости жилья, однако приводимые им показатели и, в частности, методика их подсчета также небесспорны и зачастую подвергаются критике. К примеру, согласно годовому отчету госкомитета за 2013 год, в целом средние цены за 1 кв. метр жилья в Ереване в прошлом году по сравнению с предыдущим выросли на 5,4%, составив 271,3 тыс. драмов против 257,3 тысячи годом ранее. Основная мотивация: все дорожает, в том числе и стройматериалы.

А вот согласно исследованию "Оливер Груп", напротив, цены за прошлый год в среднем снизились примерно на 4% (речь идет о ценах в драмах), даже при этом существенно превысив средний показатель госкомитета - 319,6 тыс. драмов за кв. метр. Если вдаваться в частности, то, к примеру, в прошлом году среднерыночная цена за 1 кв. метр жилплощади в многоквартирных домах административного округа Кентрон, согласно госкомитету, составляет 427 тыс. драмов, а согласно "Оливер Груп" - почти 500 тысяч. Согласитесь, разница на 1 кв. метр весьма существенная. Более того, согласно оценочному агентству, жилье в Эребуни в среднем стоит дороже, чем в Нор-Норке, Аване и Шенгавите, но, по данным госкомитета, обратная картина.

Наверное, единственное, в чем сходятся все оценки, так это в том, что самое дорогое жилье в Ереване в Кентроне и Арабкире, а самое дешевое в Нубарашене. Но и в этом случае налицо существенная разница в оценках среднерыночной стоимости 1 кв. метра: к примеру, по Нубарашену, согласно госкомитету, 151 тыс. драмов, а согласно "Оливер груп", уже 186 тысяч.

Как понятно, все дело в методиках тех или иных исследований. Так, учредитель ООО "Оливер Груп" Грач Акопян (которого, кстати говоря, долгие годы знает такой банкир со стажем, как нынешний председатель СБА Самвел Чзмачян, характеризующий его как честного профессионала, оценкам которого можно доверять) полагает, что их подход более реальный, чем... реально заключенные сделки, которые берет за основу,к примеру, Нацстатслужба РА. И парадокс тут только на первый взгляд, ведь не секрет, что продающие и покупающие недвижимость весьма заинтересованы в значительном снижении реальной цены продажи-покупки при оформлении нотариальной сделки - хотя бы для того, чтобы соответственно уменьшить размер уплачиваемых при этом налогов и пошлин. Так что ориентироваться на подобные "реальные сделки" как минимум непредусмотрительно. А вот ценовое предложение от потенциального продавца даже с учетом дальнейшей возможной некоторой уступки с его стороны в процессе торга все же больше соответствует той цене, по которой жилье в конечном итоге будет продано.

Как бы то ни было, с учетом состояния экономики Армении и миграции населения тренд на понижение цен на рынке недвижимости страны представляется более достоверным. Как сказал Г.Акопян, при этом сохраняется надежда на оживление рынка недвижимости, которая основывается на том, что при приведенном уменьшении цен на жилье активность на рынке, количество сделок и темпы банковского кредитования снизились незначительно либо и вовсе оставались стабильными, то есть рынок недвижимости (пардон за каламбур) все же находится в более или менее интенсивном движении.

Основная тема:
Теги:

    ПОСЛЕДНИЕ ОТ АВТОРА

    • ВТОРЖЕНИЕ ПОМИДОРОВ В ЕАЭС
      2018-11-16 15:20
      822

      Владельцы тепличных хозяйств в Армении не могут сбыть свой урожай В редакцию "ГА" в очередной, уже в который раз звонят в панике разгневанные владельцы многочисленных тепличных хозяйств, в свое время вложившие немало финансовых средств в строительство крупных и средних современных парников. Тогда они еще надеялись, что государство не даст в обиду своего, национального производителя, разработав, в частности, механизмы защитных мер в отношении аналогичного импорта в страну. Напрасные надежды...

    • "СЧАСТЬЕ ЗА УГЛОМ" И ТОЩАЯ КАЗНА
      2018-11-14 14:50
      1533

      Госбюджет-2019 не революционный и даже не инерционный - он просто регрессивный Стартовавшие с 13 ноября парламентские обсуждения проекта госбюджета-2019 не сулили никаких особенных открытий. Все для всех предельно ясно и очевидно. Монотонная речь основного докладчика - и.о. министра финансов Атома Джанджугазяна, представившего уже всем знакомые основные параметры бюджета и его особенности, лишь подтверждала, что дело имеем с блеклым контуром и тщедушным призраком нашего будущего благополучия...

    • СКЕЛЕТЫ В ШКАФУ,
      2018-11-12 11:41
      1506

      или Как от пеноперлита осталась одна... пена В ходе недавно прошедшей в Ереване Евразийской недели в плане возможного экономического сотрудничества между Арменией и Россией в очередной раз всплыла тема налаживания экспортных поставок на российский рынок армянского перлита и изделий из него. Более того, как сообщил корр. "ГА" замминистра экономического развития и инвестиций Армении Акоп АВАКЯН, с Минпромторгом РФ была подписана дорожная карта по промышленной кооперации армянских и российских предприятий.

    • ПЛОДЫ КАЗУИСТИКИ
      2018-11-07 12:23
      2680

      Признаки и призраки пашиняновской трансформации Пространный спич и.о. премьера Пашиняна в парламенте 1 ноября с.г. относительно экономического положения и перспектив Армении вызывает двоякое впечатление. Все очень красиво и на первый взгляд убедительно: в красноречии ему никто никогда не отказывал. Но когда начинаешь детально разбираться в нюансах, то как минимум начинает охватывать тревога за наше будущее…






    ПОСЛЕДНЕЕ ПО ТЕМЕ

    • ОСЛАБЛЕНИЕ ПОЗИЦИЙ
      2018-11-14 11:42
      1648

      И.о. министра энергетических инфраструктур и природных ресурсов Армении Гарегин БАГРАМЯН проинформировал журналистов о переговорах с Россией по вопросу цен на природный газ. "На данный момент переговоры продолжаются вокруг формирования цены как на границе, так и внутренней структуры (тарифа). Естественно, переговоры ведутся вокруг снижения цен", - цитирует Баграмяна агентство "Новости-Армения".

    • В Армении в сентябре было совершено 12.4 тысяч сделок с недвижимостью
      2018-11-13 11:45
      89

      В сентябре в Армении было совершено 12626 сделок с недвижимостью, что на 0,9% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщается в отчете Государственного комитета кадастра недвижимости Армении, передает arka.am.

    • И.о. главы КРОУ: Действующий в Армении тариф на газ обоснованный
      2018-11-08 20:06
      1343

      Действующий в Армении тариф на газ обоснованный. Об этом заявил в беседе с журналистами в парламенте Армении 8 ноября и.о. председателя Комиссии по регулированию общественных услуг Микаел Согомонян, передает News.am.

    • В Евразийской экономической комиссии предложили ускорить создание общего рынка газа в ЕАЭС
      2018-10-09 18:56
      5049

      Процесс создания общего рынка газа в Евразийском экономическом союзе (ЕАЭС) может быть ускорен и полноценно заработать уже с 2023, а не с 2025 года, как предусмотрено договоренностями. Об этом заявил директор департамента энергетики Евразийской экономической комиссии (ЕЭК) Леонид Шенец, выступая на Белорусском энергетическом и экологическом форуме, передает ТАСС, сообщает news.am.