Последние новости

РЫНОК ЖИЛЬЯ: ТРЕНД НА ПОНИЖЕНИЕ

при чудовищном разнобое в оценках динамики цен

В октябре прошлого года Союз банков Армении (СБА) и оценочная компания "Оливер Груп" подписали меморандум о намерениях обмениваться информацией относительно происходящего на рынке недвижимости Армении. В частности, ООО "Оливер Груп", которое за 12 лет своей деятельности накопило богатую и постоянно освежаемую мониторинговую базу, обязывалось регулярно предоставлять СБА свои исследования рынка недвижимого имущества, а тот в свою очередь - делиться полученной информацией с комбанками Армении, для которых, как понятно, основные ориентиры и развития на означенном рынке имеют первостепенное значение.

5 ИЮНЯ В ОФИСЕ СБА СОСТОЯЛАСЬ ПРЕЗЕНТАЦИЯ ПОДОБНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ. Как в своем вступительном слове напомнил представителям СМИ председатель СБА Самвел Чзмачян, полученное союзом исследование будет направлено всем банкам, действующим на территории страны. "В свою очередь банки, для которых ситуация на рынке недвижимости интересна и полезна в плане получения реальной, достоверной информации относительно стоимости тех или иных объектов недвижимости, которые они принимают под залог выдаваемых кредитов, будут, соответственно, при заключении кредитных договоров иметь под рукой довольно достоверный дополнительный ориентир", - заметил он.

Оценочное агентство "Оливер Груп", услугами которого, кстати говоря, пользуется 2/3 финансово-банковской сферы Армении (компания имеет 5 филиалов в марзах), представило в своем исследовании основной сегмент рынка недвижимости - анализ ценовых данных 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир по всем 11 административным районам Еревана, обработанных с помощью специальной компьютерной программы на базе опубликованных за прошлый год в еженедельнике "Гинд" 22 тысяч 331 предложения покупки.

Примечательно, что только в административном районе Кентрон (Центр) наблюдается по мере увеличения количества комнат соответственный рост цен 1 кв. метра площади. Это связано со стартовавшим в 2000-х годах строительством в центре столицы новостроек и формированием на рынке исходя из этого нового спроса и вкуса в отношении квартир с большой площадью.

В исследовании также приведены любопытные данные относительно состояния внутренней отделки квартир в различных общинах столицы - соответственно количеству комнат. Так, в среднем по Еревану так называемый коэффициент отделки равен 3,29, однако по общинам состояние квартир разнится весьма существенно. В этом плане в наиболее хорошем состоянии квартиры в Кентроне (коэффициент - 3,17), Арабкире (3,21) и Давидашене (3,26) и, напротив, в самом запущенном виде находятся квартиры в Нубарашене (3,64), Малатии-Себастии (3,42) и Аване (3,37).

ВООБЩЕ ПРОСТОМУ СМЕРТНОМУ РАЗОБРАТЬСЯ В ТОМ, ЧТО ПРОИСХОДИТ НА НАШЕМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, СОВСЕМ НЕПРОСТО. Одни риелтеры говорят одно, другие - другое, третьи - третье: в оценках велик субъективный фактор. Даже общий вектор динамики цен на жилье (повышение или понижение) за определенный период вызывает разногласия.

Вроде бы надежнее ориентироваться на отчеты Госкомитета кадастра недвижимого имущества при правительстве Армении, который публикует рэнкинги стоимости жилья, однако приводимые им показатели и, в частности, методика их подсчета также небесспорны и зачастую подвергаются критике. К примеру, согласно годовому отчету госкомитета за 2013 год, в целом средние цены за 1 кв. метр жилья в Ереване в прошлом году по сравнению с предыдущим выросли на 5,4%, составив 271,3 тыс. драмов против 257,3 тысячи годом ранее. Основная мотивация: все дорожает, в том числе и стройматериалы.

А вот согласно исследованию "Оливер Груп", напротив, цены за прошлый год в среднем снизились примерно на 4% (речь идет о ценах в драмах), даже при этом существенно превысив средний показатель госкомитета - 319,6 тыс. драмов за кв. метр. Если вдаваться в частности, то, к примеру, в прошлом году среднерыночная цена за 1 кв. метр жилплощади в многоквартирных домах административного округа Кентрон, согласно госкомитету, составляет 427 тыс. драмов, а согласно "Оливер Груп" - почти 500 тысяч. Согласитесь, разница на 1 кв. метр весьма существенная. Более того, согласно оценочному агентству, жилье в Эребуни в среднем стоит дороже, чем в Нор-Норке, Аване и Шенгавите, но, по данным госкомитета, обратная картина.

Наверное, единственное, в чем сходятся все оценки, так это в том, что самое дорогое жилье в Ереване в Кентроне и Арабкире, а самое дешевое в Нубарашене. Но и в этом случае налицо существенная разница в оценках среднерыночной стоимости 1 кв. метра: к примеру, по Нубарашену, согласно госкомитету, 151 тыс. драмов, а согласно "Оливер груп", уже 186 тысяч.

Как понятно, все дело в методиках тех или иных исследований. Так, учредитель ООО "Оливер Груп" Грач Акопян (которого, кстати говоря, долгие годы знает такой банкир со стажем, как нынешний председатель СБА Самвел Чзмачян, характеризующий его как честного профессионала, оценкам которого можно доверять) полагает, что их подход более реальный, чем... реально заключенные сделки, которые берет за основу,к примеру, Нацстатслужба РА. И парадокс тут только на первый взгляд, ведь не секрет, что продающие и покупающие недвижимость весьма заинтересованы в значительном снижении реальной цены продажи-покупки при оформлении нотариальной сделки - хотя бы для того, чтобы соответственно уменьшить размер уплачиваемых при этом налогов и пошлин. Так что ориентироваться на подобные "реальные сделки" как минимум непредусмотрительно. А вот ценовое предложение от потенциального продавца даже с учетом дальнейшей возможной некоторой уступки с его стороны в процессе торга все же больше соответствует той цене, по которой жилье в конечном итоге будет продано.

Как бы то ни было, с учетом состояния экономики Армении и миграции населения тренд на понижение цен на рынке недвижимости страны представляется более достоверным. Как сказал Г.Акопян, при этом сохраняется надежда на оживление рынка недвижимости, которая основывается на том, что при приведенном уменьшении цен на жилье активность на рынке, количество сделок и темпы банковского кредитования снизились незначительно либо и вовсе оставались стабильными, то есть рынок недвижимости (пардон за каламбур) все же находится в более или менее интенсивном движении.

Основная тема:
Теги:

    ПОСЛЕДНИЕ ОТ АВТОРА

    • СДЕРЖАННЫЙ АППЕТИТ
      2019-04-24 11:52
      645

      И снова надежда на рудники? Евразийский банк развития (ЕАБР) также не склонен верить в обещанные экономические прорывы Армении. Как сообщил пресс-центр этого банка развития, экономический рост в Армении в среднесрочной перспективе будет стремиться к 5% в год. Об этом говорится в макроэкономическом обзоре по Армении, подготовленном дирекцией по аналитической работе ЕАБР.

    • ОДНА ДОРОГА - В КПЗ
      2019-04-22 12:40
      1437

      Показатели армянского экспорта неуклонно падают, о новых, введенных в строй производственных мощностях ничего не слышно, а топорная работа с бизнесом продолжается. На основе сомнительных "бумажных" расчетов выявляются какие-то налоговые недоимки, после чего предприниматели, как обычные уголовники, немедленно оказываются за решеткой. Других методов работы с бизнесом не знают?

    • ХРОНИКИ СМУТНОГО ВРЕМЕНИ
      2019-04-18 10:00
      1787

      Премьер Пашинян оставил выработку механизмов и "определение границ" переходного правосудия на усмотрение парламента. Сам же он прежде в своих выступлениях по поводу злоупотреблений и коррупции неизменно ограничивал этот период двумя последними 10-летиями, как бы оставляя за скобками неустанную деятельность по разбазариванию государственного добра и разгрому экономического потенциала страны времен правления АОД и первого президента…

    • КАДРЫ "ПРИ ДВОРЕ"
      2019-04-16 13:10
      3111

      Похоже, правительство нашло месторождение бездарей и успешно его разрабатывает. В "огород" кадровой политики властей мало кто за последний год не кинул камень, и каждый по-своему был прав…






    ПОСЛЕДНЕЕ ПО ТЕМЕ

    • Пашинян и Царукян обсудили ситуацию вокруг завода "Араратцемент"
      2019-04-18 19:12
      334

      Премьер-министр Армении Никол Пашинян и лидер партии "Процветающая Армения" Гагик Царукян в Правительстве 18 апреля обсудили также ситуацию, сложившуюся вокруг завода "Араратцемент". Об этом заявил в беседе с корреспондентом NEWS.am пресс-секретарь главы кабмина Владимир Карапетян. "На встрече были обсуждены вопросы повестки, в том числе отношения правительство- парламент, ситуация, сложившаяся вокруг завода "Араратцемент" и вопросы, связанные с улучшением инвестиционной среды", - заявил Карапетян.

    • ЦЕНЫ РАСТУТ И РАСТУТ...
      2019-04-13 16:00
      1393

      Вспомните, что говорили во время уличных митингов новые. Мол, впредь в Армении монополистов не будет, для среднего и мелкого бизнеса будут созданы благоприятные условия и т.д. Практически ничего из сказанного и обещанного до сих пор  власти не выполнили.

    • ГРАНТ БАГРАТЯН О ПОВЫШЕНИИ ЦЕН НА ЛЕКАРСТВА
      2019-04-08 14:06
      2304

      Экономист, бывший премьер-министр Армении Грант Багратян на своей странице в соцсети Facebook, обратившись к ценам на лекарства, отметил, что удержание курса драма Центральным банком РА привело к повышению цен на лекарства.

    • По данным Нацстаткома
      2019-04-04 12:08
      488

      Хлебная продукция и крупа в марте 2019 года по сравнению с мартом 2018 года подорожали на 3,8%, а за месяц - на 1%. Об этом свидетельствуют данные Нацстаткомитета, передает arka.am.