Последние новости

РЫНОК ЖИЛЬЯ: ТРЕНД НА ПОНИЖЕНИЕ

при чудовищном разнобое в оценках динамики цен

В октябре прошлого года Союз банков Армении (СБА) и оценочная компания "Оливер Груп" подписали меморандум о намерениях обмениваться информацией относительно происходящего на рынке недвижимости Армении. В частности, ООО "Оливер Груп", которое за 12 лет своей деятельности накопило богатую и постоянно освежаемую мониторинговую базу, обязывалось регулярно предоставлять СБА свои исследования рынка недвижимого имущества, а тот в свою очередь - делиться полученной информацией с комбанками Армении, для которых, как понятно, основные ориентиры и развития на означенном рынке имеют первостепенное значение.

5 ИЮНЯ В ОФИСЕ СБА СОСТОЯЛАСЬ ПРЕЗЕНТАЦИЯ ПОДОБНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ. Как в своем вступительном слове напомнил представителям СМИ председатель СБА Самвел Чзмачян, полученное союзом исследование будет направлено всем банкам, действующим на территории страны. "В свою очередь банки, для которых ситуация на рынке недвижимости интересна и полезна в плане получения реальной, достоверной информации относительно стоимости тех или иных объектов недвижимости, которые они принимают под залог выдаваемых кредитов, будут, соответственно, при заключении кредитных договоров иметь под рукой довольно достоверный дополнительный ориентир", - заметил он.

Оценочное агентство "Оливер Груп", услугами которого, кстати говоря, пользуется 2/3 финансово-банковской сферы Армении (компания имеет 5 филиалов в марзах), представило в своем исследовании основной сегмент рынка недвижимости - анализ ценовых данных 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир по всем 11 административным районам Еревана, обработанных с помощью специальной компьютерной программы на базе опубликованных за прошлый год в еженедельнике "Гинд" 22 тысяч 331 предложения покупки.

Примечательно, что только в административном районе Кентрон (Центр) наблюдается по мере увеличения количества комнат соответственный рост цен 1 кв. метра площади. Это связано со стартовавшим в 2000-х годах строительством в центре столицы новостроек и формированием на рынке исходя из этого нового спроса и вкуса в отношении квартир с большой площадью.

В исследовании также приведены любопытные данные относительно состояния внутренней отделки квартир в различных общинах столицы - соответственно количеству комнат. Так, в среднем по Еревану так называемый коэффициент отделки равен 3,29, однако по общинам состояние квартир разнится весьма существенно. В этом плане в наиболее хорошем состоянии квартиры в Кентроне (коэффициент - 3,17), Арабкире (3,21) и Давидашене (3,26) и, напротив, в самом запущенном виде находятся квартиры в Нубарашене (3,64), Малатии-Себастии (3,42) и Аване (3,37).

ВООБЩЕ ПРОСТОМУ СМЕРТНОМУ РАЗОБРАТЬСЯ В ТОМ, ЧТО ПРОИСХОДИТ НА НАШЕМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, СОВСЕМ НЕПРОСТО. Одни риелтеры говорят одно, другие - другое, третьи - третье: в оценках велик субъективный фактор. Даже общий вектор динамики цен на жилье (повышение или понижение) за определенный период вызывает разногласия.

Вроде бы надежнее ориентироваться на отчеты Госкомитета кадастра недвижимого имущества при правительстве Армении, который публикует рэнкинги стоимости жилья, однако приводимые им показатели и, в частности, методика их подсчета также небесспорны и зачастую подвергаются критике. К примеру, согласно годовому отчету госкомитета за 2013 год, в целом средние цены за 1 кв. метр жилья в Ереване в прошлом году по сравнению с предыдущим выросли на 5,4%, составив 271,3 тыс. драмов против 257,3 тысячи годом ранее. Основная мотивация: все дорожает, в том числе и стройматериалы.

А вот согласно исследованию "Оливер Груп", напротив, цены за прошлый год в среднем снизились примерно на 4% (речь идет о ценах в драмах), даже при этом существенно превысив средний показатель госкомитета - 319,6 тыс. драмов за кв. метр. Если вдаваться в частности, то, к примеру, в прошлом году среднерыночная цена за 1 кв. метр жилплощади в многоквартирных домах административного округа Кентрон, согласно госкомитету, составляет 427 тыс. драмов, а согласно "Оливер Груп" - почти 500 тысяч. Согласитесь, разница на 1 кв. метр весьма существенная. Более того, согласно оценочному агентству, жилье в Эребуни в среднем стоит дороже, чем в Нор-Норке, Аване и Шенгавите, но, по данным госкомитета, обратная картина.

Наверное, единственное, в чем сходятся все оценки, так это в том, что самое дорогое жилье в Ереване в Кентроне и Арабкире, а самое дешевое в Нубарашене. Но и в этом случае налицо существенная разница в оценках среднерыночной стоимости 1 кв. метра: к примеру, по Нубарашену, согласно госкомитету, 151 тыс. драмов, а согласно "Оливер груп", уже 186 тысяч.

Как понятно, все дело в методиках тех или иных исследований. Так, учредитель ООО "Оливер Груп" Грач Акопян (которого, кстати говоря, долгие годы знает такой банкир со стажем, как нынешний председатель СБА Самвел Чзмачян, характеризующий его как честного профессионала, оценкам которого можно доверять) полагает, что их подход более реальный, чем... реально заключенные сделки, которые берет за основу,к примеру, Нацстатслужба РА. И парадокс тут только на первый взгляд, ведь не секрет, что продающие и покупающие недвижимость весьма заинтересованы в значительном снижении реальной цены продажи-покупки при оформлении нотариальной сделки - хотя бы для того, чтобы соответственно уменьшить размер уплачиваемых при этом налогов и пошлин. Так что ориентироваться на подобные "реальные сделки" как минимум непредусмотрительно. А вот ценовое предложение от потенциального продавца даже с учетом дальнейшей возможной некоторой уступки с его стороны в процессе торга все же больше соответствует той цене, по которой жилье в конечном итоге будет продано.

Как бы то ни было, с учетом состояния экономики Армении и миграции населения тренд на понижение цен на рынке недвижимости страны представляется более достоверным. Как сказал Г.Акопян, при этом сохраняется надежда на оживление рынка недвижимости, которая основывается на том, что при приведенном уменьшении цен на жилье активность на рынке, количество сделок и темпы банковского кредитования снизились незначительно либо и вовсе оставались стабильными, то есть рынок недвижимости (пардон за каламбур) все же находится в более или менее интенсивном движении.

Основная тема:
Теги:

    ПОСЛЕДНИЕ ОТ АВТОРА

    • ПРОИЗВОДСТВО В ЗАГОНЕ
      2018-09-21 11:59
      819

      Экономическая активность потеряла 3% темпов роста 20 сентября с.г. Госкомитет статистики РА опубликовал свежие макроэкономические данные за 8 месяцев этого года в отношении того же периода прошлого года. Новые показатели в целом продолжают положительную динамику прошлого года, однако темпы роста по многим показателям относительно данных за первые месяцы этого года заметно убавились. Все это позволяет говорить об угасающей инерции высоких показателей, достигнутых по результатам 2017 года и I квартала текущего года еще прежним правительством Карена Карапетяна.

    • "СОДЕРЖАТЕЛЬНЫЙ СМЫСЛ СМЕНЫ ВЛАСТИ В АРМЕНИИ НЕОЧЕВИДЕН", -
      2018-09-17 12:12
      1927

      заявил в эксклюзивном интервью "ГА" известный российский экономист Михаил ДЕЛЯГИН (ВИДЕО) - Михаил Геннадьевич, случившееся в апреле-мае с.г. в Армении недоброжелатели называют государственным переворотом или сменой власти, участники событий и сочувствующие - революцией. И как бы новые власти ни декларировали то, что смены во внешнеполитических приоритетах не будет, тем не менее в обществе остаются серьезные озабоченности в этом плане. А как бы вы - как говорится, со стороны - оценили происшедшие в Армении события?

    • ПОСЛЕ ТОГО КАК СОРВАНЫ НИЗКО ВИСЯЩИЕ ФРУКТЫ (ВИДЕО)
      2018-09-12 14:32
      2903

      Сказки и быль евразийской интеграции 5-8 сентября 2018 года в 40 км от г.Алматы (Казахстан), на горном курорте "Лесная сказка" прошел Конгресс евразийских СМИ, организованный Евразийским банком развития (ЕАБР), в котором приняли участие 75 представителей ведущих СМИ и экспертов государств-участников ЕАБР (5 стран ЕАЭС плюс Таджикистан). Мало кому из участников приходилось прежде встречаться для обсуждения проблем интеграции высоко в горах (1650 м над уровнем моря), да еще и в настоящей казахской юрте, причем самой большой в мире (в диаметре - 19,8 метра), о чем гласит соответствующая запись в Книге рекордов Гиннесса...

    • МАРШАЛЬСКИЙ ЖЕЗЛ ИОСИФА КОБЗОНА
      2018-09-10 17:07
      828

      В далеком 1994 году довелось встретиться в Одессе и взять интервью у Иосифа Кобзона. Думается, сегодня читателю будет небезынтересно прочитать его (без каких-либо корректировок) - тем более, что тогда оно под тем же, что и сейчас, заголовком было опубликовано в каком-то малозначимом издании и до широкого читателя явно не дошло. Между тем в том интервью раскрывается сложный и многогранный образ великого артиста и просто человека, имеющий мало общего с тем потоком покрытой лаком информации, умилительных и где-то даже подобострастных воспоминаний, водопадом низвергающегося в эти дни в связи с уходом Мастера…






    ПОСЛЕДНЕЕ ПО ТЕМЕ