Последние новости

РЫНОК ЖИЛЬЯ: ТРЕНД НА ПОНИЖЕНИЕ

при чудовищном разнобое в оценках динамики цен

В октябре прошлого года Союз банков Армении (СБА) и оценочная компания "Оливер Груп" подписали меморандум о намерениях обмениваться информацией относительно происходящего на рынке недвижимости Армении. В частности, ООО "Оливер Груп", которое за 12 лет своей деятельности накопило богатую и постоянно освежаемую мониторинговую базу, обязывалось регулярно предоставлять СБА свои исследования рынка недвижимого имущества, а тот в свою очередь - делиться полученной информацией с комбанками Армении, для которых, как понятно, основные ориентиры и развития на означенном рынке имеют первостепенное значение.

5 ИЮНЯ В ОФИСЕ СБА СОСТОЯЛАСЬ ПРЕЗЕНТАЦИЯ ПОДОБНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ. Как в своем вступительном слове напомнил представителям СМИ председатель СБА Самвел Чзмачян, полученное союзом исследование будет направлено всем банкам, действующим на территории страны. "В свою очередь банки, для которых ситуация на рынке недвижимости интересна и полезна в плане получения реальной, достоверной информации относительно стоимости тех или иных объектов недвижимости, которые они принимают под залог выдаваемых кредитов, будут, соответственно, при заключении кредитных договоров иметь под рукой довольно достоверный дополнительный ориентир", - заметил он.

Оценочное агентство "Оливер Груп", услугами которого, кстати говоря, пользуется 2/3 финансово-банковской сферы Армении (компания имеет 5 филиалов в марзах), представило в своем исследовании основной сегмент рынка недвижимости - анализ ценовых данных 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир по всем 11 административным районам Еревана, обработанных с помощью специальной компьютерной программы на базе опубликованных за прошлый год в еженедельнике "Гинд" 22 тысяч 331 предложения покупки.

Примечательно, что только в административном районе Кентрон (Центр) наблюдается по мере увеличения количества комнат соответственный рост цен 1 кв. метра площади. Это связано со стартовавшим в 2000-х годах строительством в центре столицы новостроек и формированием на рынке исходя из этого нового спроса и вкуса в отношении квартир с большой площадью.

В исследовании также приведены любопытные данные относительно состояния внутренней отделки квартир в различных общинах столицы - соответственно количеству комнат. Так, в среднем по Еревану так называемый коэффициент отделки равен 3,29, однако по общинам состояние квартир разнится весьма существенно. В этом плане в наиболее хорошем состоянии квартиры в Кентроне (коэффициент - 3,17), Арабкире (3,21) и Давидашене (3,26) и, напротив, в самом запущенном виде находятся квартиры в Нубарашене (3,64), Малатии-Себастии (3,42) и Аване (3,37).

ВООБЩЕ ПРОСТОМУ СМЕРТНОМУ РАЗОБРАТЬСЯ В ТОМ, ЧТО ПРОИСХОДИТ НА НАШЕМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, СОВСЕМ НЕПРОСТО. Одни риелтеры говорят одно, другие - другое, третьи - третье: в оценках велик субъективный фактор. Даже общий вектор динамики цен на жилье (повышение или понижение) за определенный период вызывает разногласия.

Вроде бы надежнее ориентироваться на отчеты Госкомитета кадастра недвижимого имущества при правительстве Армении, который публикует рэнкинги стоимости жилья, однако приводимые им показатели и, в частности, методика их подсчета также небесспорны и зачастую подвергаются критике. К примеру, согласно годовому отчету госкомитета за 2013 год, в целом средние цены за 1 кв. метр жилья в Ереване в прошлом году по сравнению с предыдущим выросли на 5,4%, составив 271,3 тыс. драмов против 257,3 тысячи годом ранее. Основная мотивация: все дорожает, в том числе и стройматериалы.

А вот согласно исследованию "Оливер Груп", напротив, цены за прошлый год в среднем снизились примерно на 4% (речь идет о ценах в драмах), даже при этом существенно превысив средний показатель госкомитета - 319,6 тыс. драмов за кв. метр. Если вдаваться в частности, то, к примеру, в прошлом году среднерыночная цена за 1 кв. метр жилплощади в многоквартирных домах административного округа Кентрон, согласно госкомитету, составляет 427 тыс. драмов, а согласно "Оливер Груп" - почти 500 тысяч. Согласитесь, разница на 1 кв. метр весьма существенная. Более того, согласно оценочному агентству, жилье в Эребуни в среднем стоит дороже, чем в Нор-Норке, Аване и Шенгавите, но, по данным госкомитета, обратная картина.

Наверное, единственное, в чем сходятся все оценки, так это в том, что самое дорогое жилье в Ереване в Кентроне и Арабкире, а самое дешевое в Нубарашене. Но и в этом случае налицо существенная разница в оценках среднерыночной стоимости 1 кв. метра: к примеру, по Нубарашену, согласно госкомитету, 151 тыс. драмов, а согласно "Оливер груп", уже 186 тысяч.

Как понятно, все дело в методиках тех или иных исследований. Так, учредитель ООО "Оливер Груп" Грач Акопян (которого, кстати говоря, долгие годы знает такой банкир со стажем, как нынешний председатель СБА Самвел Чзмачян, характеризующий его как честного профессионала, оценкам которого можно доверять) полагает, что их подход более реальный, чем... реально заключенные сделки, которые берет за основу,к примеру, Нацстатслужба РА. И парадокс тут только на первый взгляд, ведь не секрет, что продающие и покупающие недвижимость весьма заинтересованы в значительном снижении реальной цены продажи-покупки при оформлении нотариальной сделки - хотя бы для того, чтобы соответственно уменьшить размер уплачиваемых при этом налогов и пошлин. Так что ориентироваться на подобные "реальные сделки" как минимум непредусмотрительно. А вот ценовое предложение от потенциального продавца даже с учетом дальнейшей возможной некоторой уступки с его стороны в процессе торга все же больше соответствует той цене, по которой жилье в конечном итоге будет продано.

Как бы то ни было, с учетом состояния экономики Армении и миграции населения тренд на понижение цен на рынке недвижимости страны представляется более достоверным. Как сказал Г.Акопян, при этом сохраняется надежда на оживление рынка недвижимости, которая основывается на том, что при приведенном уменьшении цен на жилье активность на рынке, количество сделок и темпы банковского кредитования снизились незначительно либо и вовсе оставались стабильными, то есть рынок недвижимости (пардон за каламбур) все же находится в более или менее интенсивном движении.

Основная тема:
Теги:

    ПОСЛЕДНИЕ ОТ АВТОРА

    • "ДАНА" И "ВАМПИР" НА ТОМ ЖЕ МАРШРУТЕ
      2018-06-20 14:35
      1502

      Свидетельствует Чешское телевидение На днях появилось сообщение о том, что Госдепартамент США будет отслеживать коммерческую активность военно-промышленных комплексов иностранных государств с целью контроля над соблюдением режима санкций и нераспространения вооружений. При этом имеются веские основания полагать, что под американский контроль попадут нашумевшие сделки с незаконными поставками вооружений из Чехии в Азербайджан через Израиль, о чем "ГА" за последнее время писал не раз и не два.

    • БУДНИ ЕРЕВАНСКОГО АРБАТА (ВИДЕО)
      2018-06-18 11:09
      1020

      16 июня 2018 года. Обычная суббота на Северном проспекте столицы. Как положено - ярмарка сладостей и изделий hand-made. И ставшее уже чуть ли не повседневным людское оживление. К предстоящему 2800-летию нашего любимого Еревана фестивали, конкурсы и другие праздничные мероприятия проходят здесь практически в режиме нон-стоп. И все очень довольны - как гости столицы, так и сами ереванцы.

    • ПОЛИС АМЕРИЯ: ГАРМОНИЯ ТРАДИЦИЙ И СОВРЕМЕННОСТИ (ВИДЕО)
      2018-06-15 17:06
      2238

      На экскурсии в новом столичном бизнес-центре "Камар" "Сохраняя старое, творить новое" - главный слоган и, если хотите, идеология и философия, которыми руководствовалась при проведении реконструкционных и строительных работ на комплексе исторических зданий у столичной площади Шаумяна (по соседству с Центробанком РА) компания "Продеко" ("Проперти Дивелопмент Кампэни"), которая, кстати, известна тем, что берется за самые сложные архитектурно-строительные задачи: в частности, именно ей мы обязаны возведением такой достопримечательности, как Татевская канатная дорога.

    • ТУПИК "НАРОДНОГО ПРАВИТЕЛЬСТВА"
      2018-06-15 12:46
      1960

      Что-то пошло не так… Относительно того, что правительство Никола Пашиняна после некоторых изменений оставило в силе вхождение с 1 июля 2018 года накопительной пенсионной системы с обязательным включением в нее уже всех без исключения групп населения, уже раздались недовольные голоса. Пока что свое разочарование противники этого нововведения "из народа" несколько стыдливо приправляют словом "некоторое", но, как говорится, лиха беда начало…






    ПОСЛЕДНЕЕ ПО ТЕМЕ

    • ГКЗЭК: На мясном рынке в Армении нет доминирующих хозсубъектов
      2018-06-04 19:23
      408

      Рынок мяса в Армении считается конкурентоспособным, низкоконцентрированным, цены которого регулируются рыночными механизмами. Об этом отмечено в заявлении, распространенном Государственной комиссии по защите экономической конкуренции (ГКЗЭК) в связи с последними изменениями цен на некоторые сельскохозяйственные товары в крупных супермаркетах.

    • ВПЕЧАТЛИЛИ, НО...
      2018-06-04 16:16
      3434

      Премьер предлагает бойкот! Представители сетей супермаркетов распространили письмо, в котором заявили о снижении цен и готовности работать в рамках закона, передает Новости-Армения. Ранее они обратились с письмом к премьер-министру Армении Николу Пашиняну, в котором выразили обеспокоенность в связи с возможными рисками, связанными с дальнейшим функционированием пунктов торговли в свете последних разоблачений СНБ, и предупредили о возможном повышении цен. СМИ сообщили, что в ряде магазинов поднялись цены на мясо и сельхозпродукцию. "Мы готовы продолжать дальнейшую деятельность в строгом соответствии с действующими законами", - отмечается в письме. Заявление подписал ряд представителей крупных сетей супермаркетов, а именно "Ереван Сити", "Нор Зовк", "Крпак", "Кайзер", "САС Груп", "Парма", "Циран", "Эврика", "Вас Груп", "Даниелян", "Ширак".

    • ВИНОГРАД ПОДОРОЖАЕТ И БУДЕТ В ДЕФИЦИТЕ
      2018-05-30 12:12
      2220

      В этом году закупочная цена на виноград в Армении поднимется. Такой прогноз делает ряд экспертов, и на это есть свои причины, главных - две. "Это, во-первых, ужесточение контроля качества коньячных спиртов как в Армении, так и в России, - считает председатель Союза виноделов Армении Аваг Арутюнян. - А во-вторых, намечающийся дефицит винограда технических сортов".

    • ЗДОРОВЬЕ НАСЕЛЕНИЯ: КТО ЗА НЕГО В ОТВЕТЕ?
      2018-05-16 16:30
      4664

      По онкологической заболеваемости Армения занимает одно из первых мест в мире. Не менее настораживающая ситуация и с другими серьезными заболеваниями. В чем причина? Что делает государство для решения экологических проблем? В каком положении оказываются больные в стране, где немалая часть населения живет за чертой бедности? Почему день ото дня дорожают даже самые простые лекарства? – Эти и другие волнующие всех вопросы обсуждали участники круглого стола "ГА".