Власти предлагают пожилым людям «монетизировать старость»
Вместо повышения пенсий пожилым гражданам действующие власти предлагают иной путь. Более сложный, более «рыночный» и, как уверяют инициаторы, более современный. Пенсионерам предлагают не ждать милости от бюджета, а воспользоваться тем, что у них уже есть, — собственной недвижимостью. Квартира, дом или дача должны превратиться в источник регулярного дохода. Так в повестке правительства появился институт «обратной ипотеки».
СНАЧАЛА О НЕЙ ЗАГОВОРИЛИ ОСЕНЬЮ В ПАРЛАМЕНТЕ, ВО ВРЕМЯ ОБСУЖДЕНИЯ БЮДЖЕТА НА 2026 ГОД. А уже 19 января глава Комитета кадастра Сурен Товмасян повторил ту же мысль в более развернутом виде на пресс-конференции, подтвердив: государство всерьез рассматривает возможность монетизации жилья пенсионеров.
Формула звучит привлекательно. По замыслу авторов инициативы, пожилые люди смогут заложить свое жилье в банке, не теряя права проживания, и получать ежемесячный доход, который дополнит пенсию. Это, как заверяют власти, должно улучшить качество жизни — от решения бытовых проблем до возможности «путешествовать».
Звучит почти как реклама спокойной и обеспеченной старости. Но за приятной формулировкой «обратная ипотека» скрывается механизм, который уже вызывает серьезные споры и опасения среди экспертов.
Что предлагают пенсионерам
По замыслу авторов законопроекта, обратная ипотека должна стать частью политики «активизации финансовой системы». Логика проста. Недвижимость — это капитал, который не должен «лежать мертвым грузом». Если пожилой человек владеет квартирой, рассуждают инициаторы законопроекта, почему бы не извлечь из нее доход уже сейчас, а не оставлять ее в наследство? По сути, государство предлагает пожилым людям превратить свою старость в финансовый актив, а недвижимость (зачастую единственное, что у них есть) — в залог для банков.
МЕХАНИЗМ «ОБРАТНОЙ ИПОТЕКИ», КОТОРЫЙ ВЛАСТИ ПРЕДЛАГАЮТ ЗАКРЕПИТЬ В ГРАЖДАНСКОМ КОДЕКСЕ, на первый взгляд выглядит просто. Пенсионер, имеющий в собственности квартиру, дом или дачу, обращается в банк. Независимый оценщик определяет рыночную стоимость недвижимости, государство удостоверяется в корректности оценки, после чего жилье передается в залог кредитной организации.
Взамен пожилой человек начинает получать ежемесячные выплаты — пожизненную ренту. Он остается собственником недвижимости, сохраняет право проживания и не обязан вносить какие-либо платежи банку. Договор действует до смерти владельца. После этого ипотека завершается, и жилье переходит банку.
«Это позволит пенсионеру не продавать свое имущество и не менять место жительства для решения своих социальных задач, а продолжать жить в своем доме, получая пожизненную ренту», — воодушевленно рассказывал глава Кадастра в ходе пресс-конференции.
Если при продаже недвижимости после погашения обязательств остается излишек, он передается наследникам. Если же наследники хотят сохранить квартиру или дом, им придется в течение шести месяцев полностью погасить долг и фактически выкупить имущество у банка.
Авторы законопроекта утверждают, что предусмотрены серьезные гарантии. Прежде всего годовая процентная ставка по обратной ипотеке не может превышать минимальную ставку по обычным ипотечным кредитам. Кроме того, имущество подлежит страхованию и налоговые обязательства должны быть выполнены. Ну а сумма обязательств залогодателя или его наследников не может превысить цену продажи жилья. Также вводится обязательная предварительная консультация, призванная снизить правовые и финансовые риски.
Кстати, в пакете с «обратной ипотекой» предлагается ввести еще один институт — «право собственности супругов». Он предполагает, что совместно нажитое имущество может быть зарегистрировано как собственность одного из супругов, чтобы после смерти второго избежать раздела жилья с другими наследниками. По замыслу авторов, это должно усилить социальную защиту пережившего супруга.
Поэтапная продажа
На бумаге все выглядит довольно логично. Более того, в официальных пояснениях к законопроекту нововведения подаются как инструмент, широко используемый в развитых странах — США, Канаде, Великобритании. Там, утверждают инициаторы, обратная ипотека стала способом «полной реализации прав собственности» и дополнительным источником дохода для пожилых людей». Однако многие эксперты у нас смотрят на новую инициативу властей куда менее оптимистично.
ТАК, АДВОКАТ ТИГРАН МУРАДЯН ПРЯМО ПРЕДУПРЕЖДАЕТ: любые сделки с имуществом пожилых людей несут риск эксплуатации.
«Подобные договоры должны находиться под контролем органов опеки и попечительства, необходимы защитные механизмы», — говорит он. Но тут же добавляет: на деле эти органы в Армении и без того перегружены и фактически занимаются в основном вопросами, связанными с детьми. Например, в случае разводов они рассматривают, кому — отцу или матери — передать право опеки над ребенком. До пожилых людей руки просто не доходят.
При этом рынок недвижимости в стране уже сейчас далек от благополучного. Люди регулярно теряют жилье из-за кредитов, а заложенные дома нередко продаются по ценам ниже рыночных.
«Для того, чтобы хоть как-то смягчить ситуацию, правительство постановило, что в случае продажи единственного жилья должника ему должна быть выплачена сумма не менее 4,9 млн драмов. Но для покупки нового дома этого явно недостаточно», — пояснил юрист.
Кроме того, продолжил он, обратная ипотека — это, по сути, усовершенствованная версия уже существующих механизмов. В Гражданском кодексе есть институт договора ренты, когда пожилой человек передает жилье в обмен на уход до конца жизни. Но даже этот инструмент, по словам Т.Мурадяна, работает плохо, поскольку нотариусы не особо любят такие договоры. Во многих случаях они попросту советуют оформить обычную дарственную, а «об остальном договориться между собой».
Адвокат привел конкретный пример, когда пожилая женщина подписала договор с внуком, который пообещал заботиться о ней при условии, что после ее смерти получит дом. В итоге, после подписания договора, он выселил ее из дома, перевез в недостроенное здание и выставил жилье на продажу.
«Это не штучный пример. Если даже внук способен на такое, какие могут быть гарантии, что финансовые институции не пойдут на злоупотребления?» — задается вопросом юрист.
Сторонники «обратной ипотеки» возражают, мол, именно участие банков и четкая правовая регламентация застрахуют пенсионера от мошеннических схем, широко распространенных в Армении. Так, директор юридической компании «Оганян» Левон Оганян отмечает, что пенсионеры сегодня практически лишены доступа к кредитам и вынуждены прибегать к сомнительным схемам. Новый же институт, по его мнению, может сократить такие практики и дать пожилым людям легальный источник дохода.
Ведь «обратная ипотека», по сути, представляет собой поэтапную продажу недвижимости банку. По словам эксперта, это позволит пенсионерам заложить собственную недвижимость, и без каких-либо платежей получать регулярный доход. То есть пенсионер сможет по частям получать стоимость своего жилья, продолжая в нем проживать.
Между защитой и риском
И все бы хорошо, но после смерти пенсионера проблемы начнутся у его наследников. Дело в том, что в момент оглашения завещания договор «обратной ипотеки» прекращается, и у правопреемников возникают обязательства перед банком. Наследнику или наследникам придется решать, выкупить недвижимость пожилого родственника обратно у банка или же отказаться и от дома, и от долгов. Но до этого необходимо будет доказать банку свой статус и право на наследование.
ОДНАКО, ПО СЛОВАМ Л.ОГАНЯНА, В АРМЯНСКИХ РЕАЛИЯХ НАСЛЕДНИКИ (супруг, ребенок, внук и т.д.) зачастую не оформляют наследственные права у нотариуса, считая имущество «автоматически своим». В случае с обратной ипотекой это означает потерю возможности сохранить жилье, поскольку банк потребует доказательств статуса наследника и погашения долга. Более того, непогашенные обязательства могут испортить кредитную историю наследников, лишив их возможности получить кредит в будущем.
К слову, зарубежный опыт, на который так любят ссылаться авторы законопроекта, на деле выглядит куда менее вдохновляюще. В США обратная ипотека стала источником серьезных скандалов, особенно после кризиса 2008 года. Тысячи пожилых людей лишились жилья, против банков возбуждались дела о недобросовестном маркетинге и введении клиентов в заблуждение.
Наконец, есть и нематериальное измерение проблемы. Обратная ипотека меняет семейные отношения. Осознание того, что наследства не будет, нередко приводит к конфликтам между родителями и детьми, снижая мотивацию заботы и поддержки.
