Власти не отказываются от планов заполучить дорогую недвижимость стариков
Пашиняну не дают покоя пенсионеры, которые живут в центре столицы, вместо того, чтобы давно продать свою дорогую недвижимость и убраться с глаз нуворишей долой, освободив для них престижное пространство. Недавно он на заседании правительства снова повторил, что проживающий в квартире в центре Еревана стоимостью 500 тысяч долларов пенсионер не должен получать пособие. Освободиться от пенсионеров в центре столицы и других привлекательных для жизни местах пытается сегодня помочь руководитель Комитета кадастра РА Сурен Товмасян, проект которого о внедрении института «обратной ипотеки» одобрен на одном из последних заседаний правительства…
ЕСЛИ ГОВОРИТЬ ЯЗЫКОМ ФИНАНСИСТОВ, «ОБРАТНАЯ ИПОТЕКА» (REVERSE MORTGAGE) — ЭТО КРЕДИТ ПОД ЗАЛОГ имеющейся недвижимости, предназначенный для лиц пенсионного возраста. Главное отличие от классической ипотеки, где вы берете деньги на покупку жилья и ежемесячно гасите долг, здесь все наоборот. Долг растет, а не уменьшается. Вы не платите банку ежемесячные платежи, а он платит вам. Но и проценты за пользование кредитом начисляются на тело долга каждый месяц, и тем самым ваша задолженность перед банком постоянно увеличивается по принципу «снежного кома».
Члены кабмина утвердили поправки в Гражданский кодекс РА и пакет смежных законов, а Пашинян тут же прокомментировал новое «революционное» решение в том духе, что власти исполняют данное еще в 2018 году обещание расширить границы (финансовой) свободы «наших любимых пенсионеров», так как проживающий, к примеру, на столичном проспекте Маштоца пенсионер может оформить с банком договор «обратной ипотеки», в результате чего банк будет постепенно выкупать у него квартиру, ежемесячно перечисляя на его карту определенную сумму.
«Новое знание», по определению Пашиняна, привез из американской Аризоны бессменный с 2019 года начальник Комитет кадастра Сурен Товмасян, отправленный в рамках какой-то международной программы в указанный штат доучиваться по линии кадастровых дел, хотя об этом механизме полно сведений в Интернете, так что не было никакой нужды забираться за этим знанием так далеко.
Как бы то ни было, по словам представлявшего проект Товмасяна, пакетом предусмотрено предоставить право пенсионерам в возрасте 63 лет и старше провести переговоры с комбанками на условиях, оговоренных в законе, на предмет своего участия в программе «обратной ипотеки». Тем самым пожилые люди смогут закладывать свое жилье, получая регулярные выплаты без необходимости погашать кредит до конца жизни, сохраняя при этом право собственности. Банк выплачивает собственнику регулярный доход, а после его смерти жилье переходит банку. Таким образом, пенсионер сможет по частям получать стоимость своего жилья, продолжая в нем проживать.
Разумеется, правительство Пашиняна, как и все свои иезуитские задумки, и это решение ловко завернуло в «красивую обертку» — мол, смело заключайте договор «обратной ипотеки» с банком и на ежемесячно получаемые от него «бесплатные деньги» отправляйтесь, как учит предпенсионер Пашинян, в путешествия. Однако это предложение несколько покоробило даже Минфин и Минэкономики, которые в своих замечаниях отметили, во-первых, что подобные сделки можно осуществлять и в рамках действующего законодательства без внедрения нового правового института (например, институт ренты), а во-вторых, что предложенный механизм содержит целый ряд рисков с учетом того, что речь идет о наиболее уязвимой категории пожилых людей.
ЧТО ЖЕ ЭТО ЗА РИСКИ, О КОТОРЫХ СУРЕН ТОВМАСЯН И ЕГО ШЕФ ПРЕДПОЧЛИ НЕ РАСПРОСТРАНЯТЬСЯ? Используя «обратную ипотеку», пенсионер по сути «проедает» наследство своих детей и внуков, что может стать причиной серьезных семейных конфликтов. После смерти пенсионера недвижимость становится собственностью банка, выставляется на аукцион, лишая наследников прав на имущество, и им в лучшем случае придется утешаться выплаченной им часто символической суммой, которую по причине смерти не успели выплатить пенсионеру.
Далее. Не приходится сомневаться, что банк оценит вашу квартиру гораздо ниже рыночной стоимости (обычно они редко дают более 50-70%), чтобы застраховаться от коррекции цен на недвижимость в дальнейшем и их ликвидность. Правительство считает главным достоинством механизма возможность как бы в рассрочку продавать свою квартиру, не съезжая с нее, то есть не лишаясь привычного окружения, но и это имеет свою цену в виде сильно урезанной стоимости жилья или другой недвижимости. Так что в данном случае потери могут преобладать над преимуществами, и тогда уж лучше сразу продать свою квартиру по полной рыночной стоимости (это к тому же убережет ваши средства от инфляции), переехать в менее «презентабельное» жилье и на вырученные средства опять же… отправиться в путешествие либо поместить их на депозит в банке, регулярно получая доход по вкладу. Чем этот механизм хуже предложенного комитетом?
Таким образом, подобные программы требуют очень тщательного изучения и оценки всех рисков, а их, как показано выше, немало. Подучившийся в Аризоне начальник Комитета кадастра приводит в обоснование проекта успешный опыт США, однако ничего не говорит о том, что десятки тысяч пожилых людей в той же Америке после вовлечения в эту программу остались ни с чем. И, понятное дело, час расплаты наступает в момент смерти пенсионера.
СОВСЕМ НЕ СЛУЧАЙНО, ЧТО В ПРАВИТЕЛЬСТВЕ СО ССЫЛКОЙ НА ДАННЫЕ НАЦИОНАЛЬНОГО СТАТКОМИТЕТА (по положению на 01.01.2025г.), привели в обосновании проекта перечень пожилых людей, ведь чем старше заемщик, тем выгоднее банкам заключать с ним указанный договор, так как статистический срок кредитования короче (грубо говоря, долго ждать его кончины не придется). В Армении правительство пока что положило глаз на недвижимость, которой владеют 87 тысяч с лишним «зажившихся», старше 80 лет, пенсионеров: почти 45,5 тысячи в возрасте 80-84 года; 33 тысячи – 85-89 лет; 7,6 тысячи – 90-94 года и наконец, чуть более одной тысячи доживших и переваливших за 95 лет.
Но что, если вы проживете дольше, чем рассчитывал банк, и выберете весь кредитный лимит? Выплаты тут же прекратятся. Вы останетесь в своей квартире с огромным долгом, который продолжает расти за счет процентов, но без дополнительного дохода. В 85 или 90 лет оказаться в такой ситуации крайне тяжело.
Самое важное, что нужно понять, «обратная ипотека» — это очень дорогой кредит, который по сути «съедает» ваш капитал. Процентные ставки, которые в подобных случаях устанавливают банки, часто превышают ставки по обычной ипотеке на 2-4 процентных пункта. Это плата за риск банка, который замораживает свои деньги на неопределенный срок и несет риски обесценивания залога.
