В Армении может взорваться накачанный «ипотечный пузырь»
В привыкшем действовать топорными методами правительстве Пашиняна давно забыли, что финансовый рынок – субстанция тонкая и нежная, и обращаться с ним нужно крайне осторожно. Между тем уже прозвучали первые тревожные звоночки относительно накачанного льготными ипотечными кредитами рынка недвижимости. Этот рынок в Армении – тикающая бомба, часовой механизм которой запущен безответственной и недальновидной политикой властей и щедро выдаваемыми алчными банками кредитами. И первые приметы того, что на рынке жилья не все так здорово, как время от времени бахвалится Пашинян, уже появились, зафиксировав признаки сходства с аналогичными кризисами…
СОБСТВЕННО В ОСНОВЕ ВСЕХ КРИЗИСОВ ОБРУШЕНИЯ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ, БУМЕРАНГОМ БЬЮЩИХ ПО ВСЕЙ ФИНАНСОВОЙ СИСТЕМЕ, лежит одна история: умные люди годами и 10-летиями вкладывают свои средства в недвижимость, покупая первую квартиру (дом), вторую, третью в расчете на дальнейший рост цен на них. Они соответственно и растут. До поры до времени. Рано или поздно этот «финансовый пузырь» накаляется, рынок недвижимости опасно перегревается, и в этих условиях достаточно слабого сигнала в виде падения цен, чтобы люди в панике начали избавляться от еще совсем недавно желанной недвижимости. Так случилось в Японии, США, Испании. Завтра такое же может случиться и в Армении.
Чтобы лучше вникнуть в проблему, пройдемся коротко по этим кризисам, попутно замечая сходство с происходящим в нашей стране. В Японии цены на недвижимость в начале 1990-х годов были настолько разогреты спекулянтами, что стоимость небольшой 2-комнатной квартиры превышала доход японца за 10 лет. Но люди продолжали покупать и жилье, и даже просто кусочки земли в надежде, что они и дальше будут расти в цене, что окупит даже 50-летние ипотечные кредиты (в Японии были и такие). Однако в конце 1980-х темпы роста экономики начали замедляться, а в 1990-х на Японию навалился полноценный кризис, названный «потерянными десятилетиями» стагнации, который привел к огромным долгам и банкротствам, а современные проблемы усугублялись старением населения и спадом рождаемости.
В США ипотечный коллапс 2008 года, который раздул глобальный финансово-экономический кризис, был вызван именно активной и все более и более рискованной раздачей ипотечных кредитов. Американцы их брали уже даже не потому, что им нужно жилье, а в качестве своего рода бизнеса. Купив или построив один дом в ипотеку, можно было перепродать его через несколько лет с ощутимой прибылью, так как растущий спрос подстегивал и цены. Тогда же в Испании надулся строительный «пузырь», когда деньги хлынули в строительный сектор, подстегивая рост цен. По тому же сценарию прямо сейчас разрастается ипотечный кризис в Китае, и все закручивается по накатанной схеме: люди покупали жилье как способ сохранения и преумножения денег, строительные компании возводили все новые объекты, и все безостановочно брали кредиты. А с 2022 года началось снижение цен (отметим, что это происходило при высоком экономическом росте), которое сейчас приняло угрожающие размеры. В реальном выражении, то есть с учетом инфляции, цены уже откатились на уровень 2016 года…
НА ТРЕВОЖНУЮ СИТУАЦИЮ, СЛОЖИВШУЮСЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ АРМЕНИИ, уже много раз обращали внимание властей эксперты. Так, в Фонде «Луйс» подчеркивают, что темп роста предоставляемых домашним хозяйствам кредитов продолжает существенно превышать рост их доходов. «Рост общего объема кредитов обусловлен ростом потребительских и ипотечных кредитов, и в этом плане опережающий рост кредитов со значительным отрывом от доходов, с точки зрения финансовой стабильности, в среднесрочной перспективе может создать риски», — сказано в недавнем исследовании фонда.
В свою очередь, бывший председатель Комитета госдоходов РА и член политического объединения «Крылья единства» Давид Ананян считает, что страна не развивается в условиях, когда рынок недвижимого имущества растет, а промышленность и экспорт переживают спад. «Страна имеет только построенный на ценах и долгах «пузырь», который не может обеспечивать ее экономическую безопасность. Цены продолжают расти, питаясь кредитами и отрываясь от реальных доходов», — пишет он в Фейсбуке.
Недавно Союз банков Армении провел сравнительный анализ банковских систем Армении и Грузии за 1-е полугодие 2025 года. Выводы удручающие. Общий кредитный портфель в Грузии в 1,4 раза превышает аналогичный показатель в Армении, однако там он имеет гораздо более здоровую структуру. Так, по положению на 30.06.2025 года, два вида кредитов в нашей стране далеко оторвались от иных видов кредитования. Речь об ипотечных и потребительских кредитах с долей в структуре общего кредитного портфеля соответственно 22,2% и 22,8%. В Грузии доля ипотечных кредитов – 18,9% (на 3,3% меньше, чем в Армении), а потребительских – 19,9% (на 2,9% меньше).
Далее следуют кредитование сферы услуг с долей в 11,4%, строительства с долей в 10,8% (в Грузии – 9,5%), торговли с долей 9,6% (грузинская статистика объединяет торговлю и услуги, доля которой – всего 10% при совокупном армянском показателе в 21%!). Кредитование промышленности в Армении составляет лишь 9,1% общего кредитного портфеля и занимает дальнюю 6-ю позицию, а кредитование сельского хозяйства с долей в 5,3% уступает даже кредитованию финансового сектора с долей в 6,9%.
НЕЛЬЗЯ СКАЗАТЬ, ЧТО В ЦЕНТРАЛЬНОМ БАНКЕ РА ВСЕГО ЭТОГО НЕ ЗАМЕЧАЮТ, ОДНАКО мало что делают в плане выправления ситуации, предпочитая успокаивать людей. Так, на встрече с представителями СМИ 16-го декабря председатель ЦБ РА Мартын Галстян специально подчеркнул, что в последнем докладе банка о финансовой стабильности несколько раз отмечалось наличие рисков и определенного перегрева на рынке недвижимости. «То есть, речь о том, что по причине различных программ, включая программу возврата подоходного налога, мы имеем на рынке недвижимого имущества определенный рост цен, и наша озабоченность заключалась в том, что одномоментное или быстрое падение этих цен может привести к нежелательным явлениям в экономике», — сказал он, хотя тут же поспешил успокоить людей тем, что «корректировка цен происходит постепенно».
При этом глава финансового мегарегулятора сделал вид, что не видит в происходящем спекулятивных явлений. «Я в этом не вижу спекуляции, я в этом вижу предоставление возможностей для физлиц, которыми они воспользовались. То есть, человек, который имел одну или две квартиры, увидел, что есть возможность иметь по программе возврата подоходного налога третью. Тут нет никакого элемента спекуляции. Он не делает это для спекуляции. Что такое спекуляция? Взять что-либо с ожиданием перепродать это, когда цена будет дороже», — заявил Мартын Галстян.
Глава Центробанка либо не в курсе, что в Армении, подобно вышеуказанным кризисам в других странах, именно это и происходит, либо притворяется невеждой. И то, и другое печально…
