НЕДВИЖИМОСТЬ ЗАСЕЛА НА КАРАНТИН

Еще не так давно, буквально несколько месяцев назад, эксперты предрекали дальнейший рост цен на недвижимость в Армении, аргументируя активно увеличивающимся спросом на нее.

ВООДУШЕВЛЯЛ И ПРЕМЬЕР-МИНИСТР НИКОЛ ПАШИНЯН, периодически представляя данные о количестве сделок по купле-продаже и объемах ипотечного кредитования, заодно с упоением отмечая, что цены на недвижимость в Армении продолжают расти. И каждый раз после очередного заявления премьера риэлторы с замиранием ожидали нового подорожания стоимости квадратного метра жилья. Ничем, по сути, необоснованного.

Стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынке действительно существенно выросла в течение 2018-2019 гг. По некоторым оценкам, цены на квартиры в столице выросли примерно на 30-40%. Однако, как неоднократно указывали многие участники рынка, стоимость недвижимости была неоправданно завышена, поскольку с каждым новым витком цен рынок реагировал не на экономические реалии, а в основном на заявления главы правительства. Сказал премьер, что стоимость квартир выросла, скажем, на 20%, люди тут же подняли цену на столько же. Потом он вновь указал на ценовое увеличение, к примеру, на 10%, и опять рынок пошел в рост. Проблема в том, что если рост спроса на рынке не имеет реальной основы, то это может быстро привести к обратному эффекту.

А чего стоили заявления премьера насчет объемов ипотечного кредитования в стране, которые, по его словам, росли чуть ли в геометрической прогрессии. При этом его абсолютно не смущал то факт, что многие специалисты сферы указывали на очевидные риски этого явления. Речь, в частности, шла о том, что в основе роста ипотеки должен быть рост платежеспособности населения, относительного которого позитивной динамики как раз не наблюдалось, что в перспективе было чревато серьезными последствиями по части возврата ипотечных кредитов. Политика действующей власти сводилась лишь к тому, чтобы представить какой-то отдельный положительный показатель, приписав себе особые достижения на сей счет с целью произвести хорошее впечатление, но при этом не вникая в суть вопроса.

Кризис неизбежен

Нынче ситуация в корне изменилась и уже не до хороших впечатлений. Тот же премьер не скрывает, что в результате пандемии коронавируса глубокий кризис не только в Армении, но и во всем мире неизбежен. А стагнация в экономике и снижение доходов населения, как показывает опыт прошлых кризисов, негативно сказывается на рынке недвижимости.

ПОКА МЕСТНЫЙ РЫНОК В УСЛОВИЯХ КАРАНТИНА буквально замер в ожидании. Риэлторы отмечают, что многие покупатели попросту отказались от сделок, предпочитая переждать ситуацию до тех пор, пока не появится определенность, в каком направлении пойдет кривая цен на недвижимость. Не спешат менять свои ценовые предложения и продавцы, учитывая то, что на многочисленных интернет ресурсах по объявлениям о купле-продаже недвижимости никаких видимых изменений относительно стоимости пока не наблюдается.

Спрогнозировать дальнейший ход событий не берется пока никто. Хотя в периоды кризиса наиболее уязвимыми является именно рынок недвижимости вкупе со строительным сектором. Достаточно вспомнить события 10-летней давности, когда в условиях мирового финансового-экономического кризиса рынок недвижимости и сфера строительства в Армении (будучи до этого основным драйвером экономики страны, обеспечивающим до 2008 года около трети отечественного ВВП) понесли серьезные потери, которые потом годами приходилось восстанавливать. В том числе, и за счет реализации госпрограмм, нацеленных на активизацию стройсектора.

Государство в то время стало поддерживать застройщиков, субсидируя ипотечные ставки на покупку нового жилья. Одним из таких шагов стало внедрение в 2015 году механизма льготного ипотечного кредитования, суть которого сводилась к тому, что процентная ставка ипотечного кредита на первичном рынке становилась для заемщика практически нулевой за счет понижения ставки выплачиваемого им подоходного налога. Для первичного строительства этот инструмент стал колоссальным стимулом, который по цепной реакции привел к его восстановлению и развитию. Во многом благодаря именно этому механизму в Армении фиксировался за последние годы существенный рост объемов ипотечного кредитования, о чем так восторженно рассказывал Н. Пашинян.

Однако дальнейшее применение этого механизма на сегодня под большим вопросом, если учесть, что еще с осени прошлого года правительство активно начало обсуждать, насколько целесообразно оказывать содействие строительной сфере за счет налоговых поступлений в госбюджет. Цена вопроса, как подсчитали в Комитете по госдоходам, - порядка 8-9 млрд драмов суммы подоходного налога, выплаченных из госбюджета бенефициарам программы по итогам 2019 года. Поэтому в правительстве начали все чаще говорить о том, что строительная отрасль явно ни та бизнес сфера, которой нужно было оказывать госсодействие, поскольку есть множество других, более экспортноориентированных направлений экономики, где государство могло бы более эффективно расходовать эти средства. Но поскольку чиновники так до конца и не смогли понять, какие задачи решает этот инструмент – социальные или все же вопросы, нацеленные на стимулирование экономической активности, то окончательное решение было отложено на неопределенное время.

Цены на аренду жилья пойдут на спад

Сейчас же в условиях неизбежности, по прогнозам премьера, глубокого кризиса в экономике, правительству придется делать довольно сложный выбор. Продолжить ли использование так называемой нулевой ипотеки, оказывая содействие в том числе и строительному сектору, или отказаться от этого инструмента, дабы еще больше не увеличивать нагрузку на доходную часть госбюджета, которая в кризис и вовсе будет фиксировать сокращение налоговых поступлений по самым разным направлениям.

ЕЩЕ ОДНО НЕПРОСТОЕ РЕШЕНИЕ, так или иначе сказывающееся на рынке недвижимости, предстоит принять правительству и относительно внедрения новой системы налогообложения недвижимого имущества по стране. Кадастровая стоимость недвижимости была пересчитана в прошлом году, в результате чего она в разы повысилась. Учитывая то, что налоги на недвижимость зависят от кадастровой цены, ожидается, что скоро и они заметно вырастут. В начале этого года премьер поручил разработать законодательный проект относительно предстоящих налоговых изменений, но Минфин пока не представил каких-либо цифр на сей счет. Но даже условно, если пересчитать налог с новой кадастровой стоимости, в столице, особенно в центре, наличие недвижимости станет довольно дорогим удовольствием. Для потенциальных покупателей подобный расклад вряд ли прибавит привлекательности, что также может оказать свое воздействие на динамику цен в этом сегменте.

Коснется надвигающийся кризис и рынка аренды жилья в Армении. Такой прогноз озвучил на днях в ходе своего прямого эфира Н. Пашинян, отметив, что не исключает спада цен на жилищную аренду, поскольку в условиях кризиса обычно так и происходит.

"Это не так уж и хорошо, поскольку, мне кажется, что мы должны делать так, чтобы не стоимость арендной платы уменьшалась, а доходы граждан росли. Сложно сейчас прогнозировать, но на мой взгляд, в условиях кризиса мы все же будем наблюдать спад цен в этом направлении", - отметил он, в очередной раз выступив в роли эксперта по недвижимости.

Учитывая то, что в течение последних двух лет цены на рынке недвижимости находились практически в прямой зависимости от заявлений премьера, нынешний его прогноз также будет очередным мессиджем на рынке аренды жилья. По цепной реакции, судя по всему, этот тренд скажется, и непосредственно, на стоимости недвижимости в целом. Тем более, что в последнее время многие граждане вкладывали свободные средства в покупку квартир в основном для сдачи в долгосрочную или же краткосрочную аренду, которая на фоне активного развития туризма была особо популярным направлением у арендодателей. А пандемия больнее всего ударила именно по туризму, поэтому дорогие квартиры в центре города сейчас и вовсе потеряют свою актуальность как привлекательное бизнес вложение.