РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СМЕНА ТРЕНДОВ НА ФОНЕ НАКОПЛЕНИЯ РИСКОВ ПЕРЕГРЕВА

События на рынке недвижимости Армении и их возможные последствия на всю макроэкономическую ситуацию в стране в последние годы, пожалуй, стали наиболее обсуждаемой темой. Примечательно, в частности, накопление в 2022 году рисков перегрева на рынке, обусловленное масштабным притоком в республику иностранцев и ростом объемов ипотечного кредитования. В свежем исследовании аудиторско-консалтинговой компании Grant Thornton Armenia (GTA) «Анализ рынка недвижимого имущества Республики Армения», содержащем сравнительный анализ 2022 и 2023 годов, отмечается, в частности, что в 2023 году на соответствующем рынке произошли изменения некоторых тенденций…

В 2023 ГОДУ КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК ПО ВСЕМ ВИДАМ ОТЧУЖДЕНИЯ недвижимого имущества в Армении составило 79 тысяч 714, что всего на 2% больше, чем в предыдущем году, причем исключение составили операции купли-продажи, которые сократились на 5,4%. Важно заметить, что доля купли-продажи недвижимости в ряду всех видов ее отчуждения (первичная регистрация, залог, наследство, аренда и др.) составляет наибольшую долю, доходя до 62%.

В Ереване наивысший показатель сделок по купле-продаже был достигнут в июне 2022 года (1897), однако с 3-го квартала и на протяжении всего прошлого года тенденция роста резко изменилась, обернувшись падением. Можно предположить, что это стало отражением решения правительства о постепенном прекращении программы возврата подоходного налога в счет погашения процентов по ипотечным кредитам с 1 июля 2022 года. В марзах, где эта система еще будет действовать до 2027 года, напротив, после сокращения количества сделок по купле-продаже недвижимости в 1-м полугодии 2023 года во второй половине года зарегистрирован рост – соответственно на 3% в 3-м квартале и на 19% в 4-м.

Таким образом, первый вывод следующий: сделки как по отчуждению недвижимого имущества в целом, так и по купле-продаже в частности, демонстрируют тренд на сокращение в Ереване и рост в марзах. Причем, в прошлом году упали также сделки купли-продажи со стороны иностранных граждан – соответственно на 16% и 6%. Наиболее значимо это выразилось в столице, где иностранцы купили недвижимое имущество на 27% меньше, чем в предыдущем году, а продали – на 23% меньше.

Второй вывод состоит в том, что в сделках купли-продажи начали преобладать не квартиры в многоквартирных домах, а операции с землей. Если в 2022 году их доли во всех сделках по купле-продаже недвижимости составляли соответственно 32% и 43%, то в 2023-м – 26% и 46%. При этом в прошлом году опять же заметна тенденция снижения сделок с земельными участками в Ереване (на 9,7%), которые в основном приобретаются под жилую застройку, и их рост вне столицы, где преобладают операции с землей сельхозназначения.

ТЕПЕРЬ О ЦЕНАХ. ОНИ, КАК НИ СТРАННО, ПРОДОЛЖАЮТ РАСТИ как на квартиры в многоквартирных домах в столице, так и в марзах. В 2023 году наиболее высокие цены зарегистрированы в столичных административных округах Кентрон и Арабкир, в которых, по данным на декабрь, они достигли соответственно 900 тыс. и 633,3 тыс. драмов за 1 кв. метр квартиры. В разрезе последних 5 лет темпы роста цен в названных районах Еревана составили 8% и 9%. В определенной степени сохранению высоких цен способствует то обстоятельство, что в первых 3-х зонах Еревана система возврата подоходного налога более не действует. Наряду с этим, агрессивный рост цен наблюдается и в областных центрах марзов.

Аналитики «Грант Торнтон Армения» объясняют сокращение сделок купли-продажи недвижимости как высокими ценами, так и тем обстоятельством, что платежеспособная часть населения уже годами пользуется возможностью приобретения недвижимости от застройщика с применением системы возврата подоходного налога. А сокращение сделок иностранцами можно объяснить их масштабным притоком в нашу страну вследствие российско-украинского конфликта, который в 2023 году остановился, приведя к более низкому уровню количества соответствующих сделок.

В GTA считают вероятным, что спрос на квартиры в Ереване продолжит сокращаться – в то время, как в марзах, и особенно в приближенных к столице населенных пунктах, он вырастет. Однако в компании затрудняются прогнозировать, приведет ли падение спроса на квартиры в столице к снижению их цены, так как имеется еще целый ряд влияющих на это факторов.