ПЕРЕГРЕТЫЙ РЫНОК НУЖНО ОХЛАЖДАТЬ

Эксперты призывают власти «сдуть» ипотечный пузырь на рынке недвижимости Армении

Объем ипотечных кредитов, выданных армянскими комбанками в 2022 году, увеличился более чем на 30%, оказав тем самым существенное влияние на общий рост кредитного портфеля.

СУДЯ ПО ДАННЫМ ЦЕНТРОБАНКА, НА КОНЕЦ ДЕКАБРЯ ПРОШЛОГО ГОДА общий кредитный портфель комбанков Армении составил порядка 4 трлн 168 млрд драмов. Речь о кредитных средствах, выданных резидентам, куда включены также кредиты, полученные финансовыми и страховыми компаниями. В сравнении с аналогичным периодом 2021 года общий объем кредитов вырос на 378 млрд драмов, или 10%. 

Однако рост был зафиксирован не по всем направлениям. Не говоря уже о том, что были сферы, где заметно упали объемы кредитования. К примеру, в сфере промышленности объемы кредитования сократились за год на 1%, в сфере транспорта и связи - на 30% и т.д. В рост по объемам кредитования удалось выйти сфере строительства (+11%) и сельскому хозяйству (+7%).

Увеличился и портфель потребительских кредитов. На конец декабря прошлого года по сравнению с тем же периодом предыдущего года объем выданных комбанками потребительских кредитов вырос на 9%. И хотя потребительские кредиты по-прежнему лидируют по своим объемам, в скором времени они вполне могут уступить пальму первенства ипотечным кредитам, учитывая высокие темпы роста последних. В цифровом выражении речь идет о сумме выданных на конец декабря прошлого года ипотечных кредитов в размере 849 млрд драмов. Для сравнения, к концу декабря 2021 года тот же показатель составлял 655 млрд драмов, то есть на 195 млрд драмов, или 30% меньше.

Нельзя сказать, что столь стремительный рост объемов ипотечного кредитования стал сюрпризом для участников рынка. Наоборот, это был вполне ожидаемый рост, учитывая то, что уже с середины 2021 года стало известно о решении властей ограничить механизм льготного ипотечного кредитования, в результате чего госпрограмма ипотечного кредитования по возврату подоходного налога при покупке жилья на первичном рынке подверглась существенной корректировке.

Все под контролем, шеф!

Если вкратце, то правительство установило конечный срок - до января 2025 года, после чего в Ереване перестанет действовать программа по возврату подоходного налога при ипотечном кредитовании на первичном рынке. Такое решение по цепной реакции привело к ускорению темпов строительства в Ереване, а те, кто готовился к покупке квартиры, поспешили завершить сделки – так называемый эффект переноса будущего спроса в текущую реальность.

ИНЫМИ СЛОВАМИ, ТЕ, КТО ИСХОДЯ ИЗ РАЗНЫХ СООБРАЖЕНИЙ ПЛАНИРОВАЛ приобрести жилье после 2025 года (скажем, к этому времени подрастет сын и ему надо жениться), на данном этапе спешат приобрести квартиры в строящихся новостройках, чтобы успеть воспользоваться программой льготного ипотечного кредитования. В результате увеличились как объемы строительства жилья, так и объемы ипотечного кредитования.

Впрочем, сами застройщики считают, что даже в условиях нынешнего строительного бума мы все равно не дотягиваем до нужных темпов, и нам предстоит еще очень многое сделать, чтобы получить ощутимый эффект. По мнению главы строительной компании «Логикон Девелопмент» Ваге ПЕТРОСЯНА, говорить о том, что рынок на сегодня насыщен, пока еще очень рано. Фиксируемые нынче темпы строительства жилья, по его словам, считаются большими лишь в сравнении с предыдущей пассивностью на рынке. В целом же строительство у нас еще очень слабое.

Но вопрос не в росте объемов строительства (что является положительным фактором), а в ускоряющихся темпах ипотечного кредитования в условиях, когда не понятно, есть ли у него стабильные основы для оказания стимулирующего эффекта на экономику страны. К слову, еще в начале мае прошлого года председатель Центробанка Мартин Галстян заявил, что регулятор фиксирует признаки «перегрева» на ипотечном рынке Армении. По его словам, по линии ипотечного кредитования в течение 2021 года был зарегистрирован 36%-ный рост. При этом цены на недвижимость и ипотечное кредитование показали схожие тенденции роста, проявив взаимодополняющее поведение.

Спустя пару недель после этого в ходе своей пресс-конференции поспешил успокоить всех исполнительный директор Союза банков Армении Сейран Саркисян, отметив, что посредством четких механизмов банки обеспечивают управляемость рисками «перегрева» ипотечного рынка, которые могут возникнуть.

Умный учится на чужих ошибках

Однако многие эксперты рынка настроены весьма пессимистично на сей счет. На днях директор консалтинговой компании Modex Айказ ФАНЯН на своей странице в Facebook предупредил об опасности повторения южнокорейского сценария в Армении, призвав заодно власти «сдуть» ипотечный пузырь на отечественном рынке недвижимости.

«НЕДАВНО ЖУРНАЛ THE ECONOMIST ОПУБЛИКОВАЛ СТАТЬЮ ПОД НАЗВАНИЕМ «Жилищный кризис в Южной Корее является предупреждением для других стран» («South Korea’s housing crunch offers a warning for other countries»). Дело в том, что в декабре 2022 года по сравнению с предыдущим месяцем цены на южнокорейском рынке недвижимости снизились на 2%, а по сравнению с октябрем 2021 года (в период пика) снижение составило 24%. Два обстоятельства создали у меня впечатление, что эта статья есть описание послевоенной (российско-украинской) ситуации в Армении», - написал экономист.

Первое, по его словам, это то, что в четвертом квартале 2022 года конечное потребление в частном секторе в Корее снизилось на 0,4%, а экспорт в январе 2023 года по сравнению с январем прошлого года сократился на 17%. Как полагает А.Фанян, это именно то, что ждет Армению после окончания российско-украинской войны. 

Второе обстоятельство, приведшее к жилищному кризису в Южной Корее, заключается в том, что домохозяйства перегружены долгами/кредитами, долги превышают годовой располагаемый доход более чем в два раза.

«Наша экономика движется в этом направлении из-за быстро растущего портфеля ипотечных кредитов», - констатировал эксперт.

Но в отличие от Кореи, продолжил он, где еще с августа 2021 года Центробанк пытался сдержать «перегрев» экономики и инфляцию (в том числе спрос на недвижимость) путем повышения ставки рефинансирования, в Армении этот инструмент имеет очень ограниченное влияние на спрос на первичном рынке недвижимости. Потому что в большинстве случаев государство выступает фактическим плательщиком процентов по ипотечным кредитам.

Иначе говоря, как пояснил экономист, если процентная ставка по ипотеке увеличивается, то из государственного бюджета возвращается больше подоходного налога. При условии, конечно, если это позволяет уровень выплачиваемого заемщиком подоходного налога.

«Опыт других стран подсказывает, что нашему правительству и ЦБ следует быть более осмотрительными и использовать различные инструменты для сдерживания надувания «пузыря» на рынке недвижимости», - заключил А. Фанян.