ՄԻ՛ ԱՍԱ «ՀՈՊ»…

Ս.թ. հուլիսի 30-ին Grant Thornton Armenia (GTA) աուդիտորական-խորհրդատվական անկախ ընկերությունը հրապարակել է Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի օբյեկտիվ և հուսալի ուսումնասիրություն, հիմնված առավելապես պատմական տվյալների վրա։ Այդ վերլուծությունը թույլ է տալիս պատկերացում կազմել հետհեղափոխական ժամանակահատվածում աննշարժ գույքի շուկայի փոփոխությունների մասին՝ եռամսյակային կտրվածքով, իսկ միաժամանակ նաև պսակազերծել իշխանությունների կողմից քաղաքական նպատակներով մշակվող որոշ առասպելներ…

Գաղտնիք չէ, որ վերջին տարիներին արձանագրվող պասիվությունից և երբեմն չափավոր աճից հետո անշարժ գույքի շուկան Հայաստանում 2018 թվականին էական ակտիվություն դրսևորեց, ինչը բացատրվում է հիմնականում հավանական գնորդների քաղաքական և տնտեսական դրական սպասումներով։ Այդուհանդերձ շուկայի մասնագետները գործարքների քանակի և գների աճը գնահատում են որպես կարճաժամկետ ազդեցության արդյունք, այսինքն հետագա արմատական տնտեսական ու ներդրումային բարեփոխումների բացակայության դեպքում այդ աճը կարող է էականորեն դանդաղել և նույնիսկ վերադառնալ իր նախնական լճացած վիճակին։

Նշյալ հետազոտության մեջ ուշադրության արժանի առաջին նորությունն այն փաստն է, որ անշարժ գույքի հետ կապված գործարքների քանակի շոշափելի աճ նկատվել է դեռևս 2017 թվականի 4-րդ եռամսյակում՝ ինչպես նախորդ եռամսյակների, այնպես էլ վերջին 5 տարիների համեմատ։ Հետազոտության հեղինակները հնարավոր են համարում, որ բնակչության վճարունակ մասնահատվածը որոշել է ապահովագրել իրեն եկամտահարկի հաշվին հիպոթեկային վարկերի տոկոսների վճարման սահմանափակումներին վերաբերող հարկային բարեփոխումների շրջանակներում քննարկվող փոփոխություններից, ինչն ընդունել է անթույլատրելի ակտիվ բնույթ, շարունակվելով առ այսօր, և վաղուց դուրս է եկել բնակչությանը ցուցաբերվող զուտ սոցիալական աջակցության շրջանակներից (պետբյուջեի հաշվին արտոնություններից օգտվողները բնավ ոչ միշտ կարիք ունեն բնակարանի և ձեռք են բերում մեկ անշարժ գույքը մյուսի հետևից)։ Այդպիսով բնակչության վճարունակ մասը որոշել է վաղօրոք անշարժ գույք ձեռք բերել առաջնային շուկայում, որպեսզի խուսափի նշյալ արտոնության հնարավոր սահմանափակումներից։

Անշարժ գույքի հետ կապված գործարքների ընդհանուր քանակը 2018 թվականին հասել է վերջին 10 տարիներին արձանագրված իր բարձրակետին, կազմելով գրեթե 162,5 հազար, ինչը 13,3%-ով գերազանցում է նախորդ տարվա համանման ցուցանիշը։ Այսպես, 2018-ի 1-ին եռամսյակում, այսինքն դեռևս նախքան «թավշե հեղափոխությունը», արձանագրվել է գործարքների քանակի առավելագույն աճը (33%-ով ավելի՝ նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ), որը 2-րդ և 3-րդ եռամսյակներում, այսինքն «թավշե հեղափոխության» ընթացքում և հետո, հակառակը, դանդաղել է, հասնելով համապատասխանաբար 24%-ի և 10%-ի։ Իսկ 4-րդ եռամսյակում աճը նույնիսկ դարձել է բացասական (-0,4%)։ 2019 թվականի 1-ին եռամսյակում աճը 2018-ի նույն ժամանակահատվածի համեմատ էականորեն նվազել է, վերը նշված 30%-ից ընկնելով մինչև 4%։

Շուկայի ակտիվությունը 2018 թվականին, բացի քաղաքական իրավիճակի փոփոխությամբ պայմանավորված սուբյեկտիվ հանգամանքներից (սպասումներից), ունի նաև օբյեկտիվ հիմք, որը ոչ մի կերպ կապված չէ «թավշե հեղափոխության» հետ։ Բանն այն է, որ 2018-ին շահագործման է հանձնվել 589 բնակելի շենք, ինչը 121-ով ավելի շատ է, քան 2017-ին։ Անշարժ գույքի հետ կապված շինարարական ծավալները անցած տարի նախորդի համեմատ աճել են 5,7%-ով։

Անշարժ գույքին առնչվող բոլոր գործարքների ավելի քան մեկ երրորդը կազմում են անշարժ գույքի օտարման (առքուվաճառք, նվիրաբերում և փոխանակություն) գործողությունները։ Այդ գործարքները 2018 թվականին 2017-ի համեմատ աճել են 20,4%-ով. սա ամենաբարձր ցուցանիշն է վերջին 10 տարիների ընթացքում (մինչ այդ բարձրակետն արձանագրվել էր 2017-ին. 11,8%)։ Աճ է գրանցվել անշարժ գույքի բոլոր տեսակների պարագայում և առանձնակի նկատելի էր բնակելի շենքերի և հողի մասնահատվածներում։ Բայց ընդ որում, ինչը ցուցանշական է, հողի օտարումների քանակը նախորդ տարվա համեմատ զգալի փոփոխություններ չի կրել, իսկ այդ գործողություններում արտադրական շինությունների և հասարակական նշանակության օբյեկտների տեսկարար կշիռը մնացել է գործնականում անփոփոխ։ Սա ցույց է տալիս, որ անշարժ գույքի շուկայում տիրող իրավիճակը ամենևին չի վկայում երկրում տնտեսական ակտիվության աճի մասին։

Է՛լ ավելի հետաքրքիր է այն, որ առքուվաճառքի գործարքների քանակի աճի դեռևս 2017 թվականի 4-րդ եռամսյակից դրսևորված միտումը 2018-ին անցանկալի փոփոխություններ կրեց։ Այսպես, համեմատելով 2018-ի այս կամ այն եռամսյակը նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի հետ, հանգում ես այն եզրակացության, որ յուրաքանչյուր հաջորդ եռամսյակի հետ տարեկան աճի տեմպը մարում է. 2018-ի առաջին երեք ամիսներին արձանագրված 45% աճից մինչև անկում -1% մակարդակի՝ վերջին երեք ամիսներին։ Բացի Արարատի, Արմավիրի և Լոռու մարզերից, մյուս բոլոր մարզերում ու Երևանում նկատելի է աճի տեմպերի դանդաղումն ու փաստացի նվազումը։ Մասնավորապես, ինչ վերաբերում է հողակտորների առքուվաճառքի գործարքներին, ապա 2017 թվականի 4-րդ և 2018-ի 1-ին եռամսյակներին գրանցված էական աճից հետո (66,2%՝ 2017-ի 1-ին եռամսյակի համեմատ), 2-րդ և 3-րդ եռամսյակներում աճի տեմպը նվազել է բազմապատիկ. համապատասխանաբար մինչև 33,5%-ի և 18,7%-ի, իսկ 4-րդ եռամսյակում ընդհանրապես դարձել բացասական(-11,2%)։

Իշխանությունների կողմից ակտիվորեն տիրաժավորվող մյուս առասպելը վերաբերում է «թավշե հեղափոխությունից» հետո Հայաստանում բնակարան գնելու համար իբր հերթ կանգնած օտարերկրացիներին։ Այնինչ իրականում 2018 թվականին նրանց մասնակցությամբ առքու վաճառքի գործարքները կազմել են 11%-ից էլ պակաս, ընդ որում (ուշադրությո՛ւն-Խմբ.) վաճառքի գործարքների թիվը կրկնակի գերազանցում է գնման թվերին (530 և 1024)։ Ստացվում է, որ օտարերկրյա քաղաքացիները ավելի շատ ազատվել են Հայաստանում ունեցած անշարժ գույքից, քան ձեռք բերել։

Այժմ՝ անշարժ գույքի շուկայական գների մասին։ Վերջին անգամ բնակարանների գներն աճել են 2013 թվականին, նախորդ տարվա համեմատ ավելանալով միջինը 5,4%-ով։ Այնուհետ դրանք մինչև 2017թ. մնացել են կայուն, երբեմն արձանագրելով տարեկան չնչին աճ։ 2017-ին գները մայրաքաղաքի վարչական բոլոր շրջաններում, բացի Կենտրոնից, ընկել են։ 2018 թվականին բազմաբնակարան շենքերում 1 քառակուսի մետրի շուկայական գինն աճել է միջինը 22,5%-ով։ Երևանի վարչական շրջանների գերակշիռ մասում 1 քառակուսի մետրի գինը տատանվում էր 250-300 հազար դրամի միջև, բայց Կենտրոնում և Արաբկիրում այն ավելի բարձր էր համապատասխանաբար 2 և 1,5 անգամ։ Այդուհանդերձ 2018-ի 2-րդ և 3-րդ եռամսյակներում աճի տեմպը դանդաղել է։ Բացի այդ, մարզկենտրոններում (բացառությամբ Արտաշատի, Հրազդանի և Կապանի) բնակարանների գները կա՛մ չեն փոխվել, կա՛մ նույնիսկ նվազել են։

Ավելին, 2018 թվականին արտադրական նշանակության շինությունների վարձակալման գործարքների թիվը նվազել է 557-ով (կամ 32,8%-ով)։ Կրճատվել են նաև հողակտորների վարձակալման գործարքները, այդ թվում՝ գյուղատնտեսական նշանակության հողերի (628-ով կամ 25,7%-ով)։

Այսպիսով, ամփոփելով արդյունքները, կարելի է փաստել, որ իշխանությունների և առաջին հերթին անձամբ «ժողովրդական վարչապետ» Նիկոլ Փաշինյանի կողմից սիրված առասպելներն անշարժ գույքի շուկայում ինչ-որ չտեսնված ռեկորդների մասին, որը, ինչպես հայտնի է, հանդես է գալիս որպես երկրում տիրող սոցիալ-տնտեսական իրավիճակի ինդիկատոր, քննադատության չեն դիմանում և հողմացրիվ են լինում վիճակագրության հետ առաջին իսկ բախման դեպքում. նկատեք, պաշտոնական վիճակագրության, որն էլ վերլուծել է GTA-ն։

Տվյալ հոդվածում մերկացված են իշխանությունների կողմից սիրված առնվազն 5 առասպելներ։ Համառոտ կրկնենք դրանք. 1) Անշարժ գույքի շուկայում գործարքների ակտիվությունը սկսվել է ոչ թե «թավշե հեղափոխութունից» հետո և դրա հետևանքով, այլ դեռևս 2017 թվականի 4-րդ եռամսյակից, 2) Առասպելը Հայաստանում անշարժ գույք ձեռք բերել ձգտող օտարերկրացիների հեղեղի մասին, 3) Հողի և արտադրական նշանակության շինությունների օտարումների քանակը «թավշե հեղափոխությունից» հետո բոլորովին չի փոխվել, 4) Անշարժ գույքի գների աճը գործնականում չի անդրադարձել մարզերի վրա, 5) Բնակարանների գների աճ իսկապես արձանագրվել է 2018 թվականին, բայց «թավշե հեղափոխությանը» հաջորդած եռամսյակներին դա, հակառակը, դանդաղել է (2019թ. 1-ին եռամսյակում 2018-ի նույն ժամանակահատվածի համեմատ բնակարանների գնաճը կազմել է ընդամենը 3-3,5%)։

Վերջում նշենք, որ Հայաստանում անշարժ գույքի շուկայում հետագա շարժերը էական չափով կապված կլինեն տնտեսական իրավիճակի վերաբերյալ բնակչության սպասումների իրականացման արդյունավետության հետ։