Последние новости

НЕ ГОВОРИ "ГОП"…

Свежее исследование GTA развенчивает мифы о рынке недвижимости

30 июля с.г. независимая аудиторско-консалтинговая фирма Grant Thornton Armenia (GTA) опубликовала объективное и надежное исследование рынка недвижимости Армении, основанное преимущественно на исторических данных. Этот анализ позволяет составить представление об изменениях в квартальном разрезе рынка недвижимости в постреволюционный период, а заодно развенчать некоторые культивируемые властями в политических целях мифы…

НЕ СЕКРЕТ, ЧТО после пассивности и порой умеренного роста в последние годы рынок недвижимости в Армении в 2018 году проявил существенную активность, что в основном объясняется позитивными политическими и экономическими ожиданиями со стороны потенциальных покупателей. Тем не менее, специалисты рынка оценивают рост количества сделок и цен как результат краткосрочного воздействия, то есть в случае отсутствия дальнейших коренных экономических и инвестиционных реформ этот рост может существенно замедлиться и даже вернуться к своему первоначальному застойному состоянию.

Первой достойной внимания новостью в упомянутом исследовании является тот факт, что существенный рост количества сделок с недвижимостью был замечен еще в 4-м квартале 2017 года - по отношению как к предыдущим кварталам, так и 5 последним годам. Авторы исследования считают, что, возможно, платежеспособный сегмент населения решил обезопасить себя от обсуждаемых в рамках налоговых реформ изменений в плане ограничений по выплатам процентов по ипотечным кредитам за счет подоходного налога, что приняло недопустимо активный характер, продолжающийся по сей день, и давно вышло за рамки сугубо социальной поддержки населения (пользующиеся льготами за счет госбюджета далеко не всегда нуждаются в жилье и приобретают одну недвижимость за другой). Тем самым платежеспособная часть населения решила загодя приобрести недвижимость на первичном рынке, чтобы избежать возможных ограничений по указанной льготе.

ОБЩЕЕ КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК с недвижимостью в 2018 году достигло максимума за последние 10 лет, составив почти 162,5 тыс., что на 13,3% больше аналогичного показателя предыдущего года. Так, в 1 квартале 2018 года, то есть еще до "бархатной революции", зарегистрирован наибольший (на 33% по сравнению с тем же периодом предыдущего года) рост количества сделок, который во 2-м и 3-м кварталах, то есть в период и после "бархатной революции", напротив, замедлился соответственно до 24% и 10%. А в 4-м квартале рост даже стал отрицательным (-0,4%). В 1-м квартале 2019 года рост по сравнению с 1-м кварталом 2018-го существенно снизился, упав с отмеченных выше 33% до всего 4%.

Активность рынка в 2018 году, помимо обусловленных изменением политической ситуации субъективных обстоятельств (ожиданий), имеет и объективную базу, никак не связанную с "бархатной революцией". Дело в том, что в 2018 году были сданы в эксплуатацию 589 жилых домов, что на 121 здание больше, чем в 2017-м. Связанные с недвижимостью строительные объемы в прошлом году по сравнению с предыдущим годом выросли на 5,7%.

Более трети всех сделок с недвижимостью составляют операции по отчуждению недвижимости (купля-продажа, дарение и обмен). Эти сделки в 2018 году по сравнению с 2017-м выросли на 20,4% - и это самый высокий показатель за последние 10 лет (до того максимум был зарегистрирован в 2017 году - 11,8%). Рост зарегистрирован по всем видам недвижимого имущества и был особенно заметен в сегментах жилых домов и земли. Однако при этом, что примечательно, количество отчуждений земли по сравнению с предыдущим годом не претерпело существенных изменений, а удельный вес в этих операциях производственных строений и объектов общественного назначения остался практически неизменным. Это к тому, что ситуация на рынке недвижимости никак не свидетельствует об усилении экономической активности в стране.

ЕЩЕ БОЛЕЕ ЛЮБОПЫТНО, что тенденция роста количества сделок по купле-продаже, проявившаяся еще с 4-го квартала 2017 года, в 2018-м претерпела нежелательные изменения. Так, сравнивая тот или иной квартал 2018 года с тем же кварталом предыдущего года, приходишь к выводу, что с каждым последующим кварталом темп годового роста угасает - с зарегистрированного в 1 квартале 2018 года 45%-го роста до падения на уровне минус 1% в 4-м квартале. Помимо Араратской, Армавирской и Лорийской областей, во всех остальных марзах и в Ереване видно замедление темпов роста и фактическое снижение. В частности, что касается сделок по купле-продаже земельных участков, то после существенного роста в 4-м квартале 2017 года и в 1-м квартале 2018 года (66,2% по сравнению с 1-м кварталом 2017г.) во 2-м и 3-м кварталах темп роста снизился в разы - соответственно до 33,5% и 18,7%, а в 4-м квартале и вовсе стал отрицательным (-11,2%).

 Другой активно тиражируемый властями миф относится к якобы вставшим после "бархатной революции" в очередь на покупку жилья в Армении иностранцам. На деле же в 2018 году сделки по купле-продаже с их участием составили менее 11%, причем (внимание! - Ред.) сделки по продаже вдвое превышают таковые по покупке (530 и 1024). Получается, что иностранные граждане намного больше избавлялись от недвижимости в Армении, нежели приобретали. 

ТЕПЕРЬ О РЫНОЧНЫХ ЦЕНАХ на недвижимое имущество. Последний раз цены на квартиры выросли в 2013 году, увеличившись по сравнению с предыдущим годом в среднем на 5,4%. Далее они до 2017 года оставались стабильными, порой регистрируя незначительный годовой рост. В 2017 году цены во всех административных районах столицы, помимо Кентрона, упали. В 2018 году рыночные цены на 1 кв. метр в многоквартирных домах в среднем повысились на 22,5%. В большей части административных районов Еревана цена за 1 кв. метр варьировалась в пределах 250-300 тыс. драмов, но в Кентроне и Арабкире она была выше в 2 и 1,5 раза соответственно. Тем не менее, во 2-м и 3-м кварталах 2018 года темп роста замедлился. Кроме того, в марзах цены на квартиры в облцентрах (за исключением Арташата, Раздана и Капана) либо не изменились, либо даже упали.

Более того, в 2018 году количество сделок аренды строений производственного назначения снизилось на 557 (или на 32,8%). Сократились сделки аренды и по земельным участкам, в том числе землям сельхозназначения (на 628, или на 25,7%).

ТАКИМ ОБРАЗОМ, подводя итоги, можно констатировать, что излюбленные властями - в первую очередь, лично "народным премьером" Николом Пашиняном - мифы о каких-то небывалых рекордах на рынке недвижимости, который, понятное дело, выступает глобальным индикатором социально-экономической обстановки в стране, не выдерживают критики и рассыпаются в прах при первом же столкновении со статистикой - заметьте, статистикой официальной, которую и анализировала GTA.

В данной статье разоблачены, как минимум, 5 излюбленных властями мифов. Коротко повторим их: 1) Активность сделок на рынке недвижимости началась не после и вследствие "бархатной революции", а еще с 4-го квартала 2017 года; 2) Миф о навале иностранцев в стремлении приобрести недвижимость в Армении; 3) Количество отчуждений земли и строений производственного назначения после "бархатной революции" никак не изменилось; 4) Рост цен на недвижимость марзы практически не затронул; 5) Рост цен на квартиры действительно зарегистрирован в 2018 году, но в последующие после "бархатной революции" кварталы он, напротив, замедлился (в 1 квартале 2019 г. по сравнению с тем же периодом 2018 г. рост цен на квартиры составил всего 3-3,5%).

Напоследок заметим, что дальнейшие движения на рынке недвижимого имущества Армении в существенной мере будут связаны с эффективностью реализации связанных с экономической ситуацией ожиданий населения.           

Основная тема:
Теги:

    ПОСЛЕДНИЕ ОТ АВТОРА

    • БЕНЗИН ИЗ КАЗАХСТАНА: РАЗМЕР НЕ ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЯ?
      2020-07-03 09:14
      712

      2 июля текущего года на заседании кабмина Армении было одобрено предложение о заключении между правительствами РА и РК "Соглашения о торгово-экономическом сотрудничестве в сфере снабжения Армении нефтепродуктами", о чем разговоры ведутся уже не первый год.

    • ПЛАН РЕАНИМАЦИИ ИЛИ… ПОХОРОН?
      2020-07-01 09:41
      1392

      Экономику "дергают" министры, а премьер прикрывает их На днях премьер Пашинян поручил вице-премьеру Мгеру Григоряну по результатам проведенного совещания инициировать разработку программной стратегии действий, нацеленных на восстановление потенциала экономического роста. Между тем, в условиях провальной борьбы с новой коронавирусной инфекцией COVID-19 правительство пока больше способствует не восстановлению, а напротив, дальнейшему падению экономики…

    • ГОРА ФИЛИППА: ВОСХОЖДЕНИЕ
      2020-06-29 09:37
      4856

      Евразийская интеграция и мы – ее драйверы и бенефициары Мы встретились с ним в дни работы в Ереване очередной российско-армянской промышленной выставки.

    • НА ПОРОХОВОЙ БОЧКЕ
      2020-06-27 11:02
      3565

      Члены правительства и депутаты Пашиняна разбирают "розовые очки" Из того, как "народный премьер" Никол Пашинян манипулирует словами, жонглируя цифрами и фактами, демагогически подгоняя их в нужное для себя русло, уже можно составить внушительный сборник афоризмов… В плане "бескомпромиссной" борьбы с коронавирусом COVID-19 ежедневные утренние сообщения за прошедшие сутки Национального центра по контролю и профилактике заболеваний все больше напоминают фронтовые сводки. "Порохом" в последние месяцы начали пахнуть и экономические сводки.






    ПОСЛЕДНЕЕ ПО ТЕМЕ

    • Председатель ГКЗЭК: Разница в цене на природный газ по всей территории Армении вызывает вопросы
      2019-10-03 15:09
      1094

      Разница в цене на природный газ по всей территории Армении вызывает вопросы. Об этом в беседе с журналистами в Правительстве 3 октября заявил председатель Государственной комиссии по защите экономической конкуренции (ГКЗЭК) Гегам Геворкян.

    • Мгер Григорян: уверен, тариф на газ с 1 января не повысится
      2019-10-03 08:52
      1109

      "Не думаю, и могу даже сказать, что уверен, ситуации, когда в декабре мы будем вынуждены организовать обсуждение и заявить, что с 1-го января цена на газ повысится – не будет", – заявил в ходе правительственного часа в Национальном Собрании Армении вице-премьер РА Мгер Григорян в ответ на вопрос депутата от фракции "Процветающая Армения" Сергея Багратяна.

    • ПОСЛЕДСТВИЯ АЖИОТАЖНОГО СПРОСА
      2019-09-06 10:51
      3019

      Премьер-министр Армении Никол Пашинян обеспокоен ситуацией на рынке недвижимости страны. Об этом он сообщил в минувшую субботу на встрече с бизнесменами и экспортерами, которая транслировалась на странице главы правительства в Facebook, передает Sputnik Armenia.

    • СКАМЕЙКА - ОЧЕРЕДНОЙ СИМВОЛ
      2019-09-04 12:00
      2059

      Мэрия столицы Армении заказала 500 скамеек на 82 миллиона драмов, об этом говорится на сайте госзакупок, передает Sputnik Armenia. Мэрия Еревана заключила соглашение с компанией "Никол Думан" на поставку чугунных скамеек. Стоимость каждой скамейки составляет 164 тысячи драмов. Поставки должны осуществляться поэтапно. Последняя партия должна поступить до 10 декабря 2019 года. Пока непонятно, где именно будут установлены скамейки. Как указано в опубликованных данных, "адреса станут понятны в ходе работ".