РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ОЖИДАНИИ ПОЛИТИЧЕСКОЙ РАЗВЯЗКИ

Вначале был коронавирус. Затем к пандемии прибавилась военная ситуация в стране, что не могло не сказаться на столь чувствительном сегменте, как рынок недвижимости, способным реагировать на малейшие колебания в экономике. На протяжение всего этого года он, можно сказать, проходил проверку на прочность. Произошли ли за этот период кардинальные изменения на рынке? Скорее нет, чем да. Хотя, еще несколько месяцев назад в разгар «коронавирусной» истерии звучали разные прогнозы о том, что цены на недвижимость в Армении к концу 2020 года могут упасть чуть ли не до 30%.

Пандемию выстояли

В реалиях, однако, этого не случилось. Пандемия, конечно же, внесла свои коррективы, что в основном было связано с общей неопределенностью, начавшейся весной этого года. Плюс, существенным падением доходов многих граждан. Особенно той части, которая была занята в сферах, наиболее пострадавших от пандемии.

НО УЖЕ ЛЕТОМ РЫНОК НАЧАЛ ВОССТАНАВЛИВАТЬ СВОИ ПОЗИЦИИ. Правда, большинство сделок, которые совершались на тот момент, были скорее результатом перераспределенного отложенного спроса. То есть недвижимость приобретали те, кто планировал покупку ранее. Но в условиях локдауна они отложили покупку, а после снятия ограничений приняли окончательное решение.

 - На самом деле с марта этого года практически все участники рынка недвижимости оказались в полной растерянности. Мы действительно не знали, что и как будет в связи с коронавирусом - и по объемам сделок, и по ценам на недвижимость. Но факт остается фактом: до сентября 2020 года в плане количества сделок по купле и продаже недвижимости рынок работал примерно с той же активностью, что и год назад. Возможно, было некоторое снижение объемом сделок, примерно на 10-15%, но каких-то ощутимых изменений не произошло. Думаю, причина такой ситуации была в том, что люди перестали доверять наличным деньгам и предпочли вложить свои сбережения в недвижимость. Тем более, что весной на валютном рынке, как, впрочем, и сейчас, произошли колебания, приведшие к определенной девальвации драма, что тоже сыграло свою роль в принятии решений в пользу покупки недвижимости, - проанализировал ситуацию в беседе с нами директор агентства недвижимости «ALFA REALTY» Артем Варданян, специализирующийся в этой сфере на протяжение последних почти 20 лет.

Что интересно, на фоне снижения сделок по купле-продаже квартир в количественном выражении цены на них летом этого года демонстрировали рост. Обычно с ростом цен растет и количество сделок. Но в условиях пандемии неопределенность появилась не только у покупателей, но и продавцов, которые решили пока повременить с продажей своей недвижимости. В итоге, в абсолютном выражении темп снижения предложения на рынке оказался выше, чем темп сокращения спроса, что и привело к росту цен на квартиры.

Если говорить официальными цифрами, то, по данным Госкомитета кадастра недвижимости РА, среднерыночная стоимость недвижимости в многоквартирных домах Еревана в июле 2020 года по сравнению с аналогичным показателем прошлого года повысилась на 7,1% (до 336,3 тыс. драмов за 1 кв.м. в среднем). Причем рост цен сопровождался снижением числа сделок на 16,4%.

Дальше события на отечественном рынке недвижимости начали развиваться и вовсе стремительным темпом. Председатель Госкомитета кадастра недвижимости Сурен Товмасян в ходе пресс-конференции 23 сентября сообщил, что в Армении сделки с недвижимостью растут, невзирая на продолжающуюся пандемию коронавируса. По его словам, за последние несколько месяцев со снятием ограничений Госкомитет кадастра недвижимости в среднем за день стал получать порядка 3 тыс. заявок. «Это достаточно серьезный показатель, свидетельствующий о том, что на рынке недвижимости, несмотря ни на что, есть оживление. Если мы не попадем под вторую волну коронавируса, то рынок недвижимости еще более стабилизируется и зарегистрирует еще более высокие показатели», - спрогнозировал он.

Войну прошли

Но спустя несколько дней после этой пресс-конференции Армения столкнулась не только со второй волной коронавируса, но и оказалась в условиях военной ситуации на фоне боевых действий в Арцахе.

- ДАЖЕ В ЭТОТ ВОЕННЫЙ ПЕРИОД – В ОКТЯБРЕ И ДАЖЕ В НОЯБРЕ сделки по купле и продаже недвижимости у нас были. Понятно, что их стало гораздо меньше. Но сказать, что рынок полностью остановился, нельзя, - констатировал руководитель риэлтерской компании «ALFA REALTY».

Официальные данные также свидетельствуют о том, что активность на рынке, хотя и снизилась, но угрожающего характера не приняла. Так, согласно данным Госкомитета кадастра недвижимости, в октябре этого года в Армении было совершено порядка 12 тыс. 308 сделок с недвижимостью, что ниже показателя годовой давности на 32,9%. В сравнении же с сентябрьским показателем текущего года количество сделок сократилось на 32,5%. Почти 40% сделок пришлось на Ереван (чуть больше 4800), что в годовом исчислении меньше на 15,4%, а в месячном – на 14,4%. При этом среднерыночная стоимость недвижимости в многоквартирных домах Еревана в октябре 2020 года, по сравнению с тем же периодом прошлого года, повысилась на 0,8%: до 329,7 тыс. драмов за 1 кв.м. в среднем, при снижении за месяц на 0,7%.

Поведение иностранцев на нашем рынке тоже не претерпело ощутимых изменений. По словам нашего собеседника, у них в агентстве много клиентов из-за рубежа (Франции, США, России и др. стран), намеревающихся приобрести в Армении недвижимость, большей частью квартиры. И даже в октябре-ноябре, как уверяет г-н Варданян, к ним поступило множество звонков от иностранцев с просьбой подыскать требуемое жилье с тем, чтобы сразу после открытия границ и их приезда сумели бы быстро купить недвижимость.

Но, судя по данным Госкомитета кадастра, их присутствие на армянском рынке недвижимости все-таки сократилось. В третьем квартале 2020 года иностранцами в Армении была совершена 981 сделка с недвижимостью, что в сравнении с показателем третьего квартала 2019 года ниже почти на 42%. Однако, если сравнивать с предыдущим кварталом этого года, то количество осуществленных ими сделок выросло более чем в два раза.

Все будет зависеть от настроений в обществе

Возможно, рынок и далее продолжит демонстрировать довольную высокую степень устойчивости к протекающим событиям. Хотя вряд ли. Потому что к кризису пандемии и военным событиям теперь прибавилась еще и внутриполитическая нестабильность, которая способна оказать значительное воздействие на поведение людей в будущем.

СЕЙЧАС РЫНОК, ПО ОЦЕНКАМ Г-НА ВАРДАНЯНА, находится в состоянии крайней неопределенности. Никто не берется прогнозировать, что произойдет с ценами и в целом по количеству сделок купли-продажи недвижимости. Факторов, которые могут оказать свое влияние, слишком много. Это и имеющиеся на финансовом рынке валютные колебания, и продолжающееся сокращение доходов населения в условиях пандемии. Но самое главное – это сложившиеся в обществе настроения.

- Сегодня мы все находимся в состоянии шока. На этом фоне у многих людей появилось желание эмигрировать из Армении. По крайней мере, разговоры о том, что вот, как только отроются границы, мы уедем отсюда, звучат все чаще и чаще. А массовый отток всегда приводит к обвалу цен на рынке недвижимости.

Раньше и я, и многие мои знакомые справедливо полагали, что, если ты хороший специалист, то, вне зависимости от политической обстановки в стране, нужно работать на благо себя и своей страны. Но теперь все по-другому. Политика вмешалась в жизнь каждого из нас, оказывая негативное воздействие на общий настрой в обществе. Поэтому многое будет зависеть от того, насколько власти сумеют изменить пессимистические настроения людей. Но получится ли у них это, не знаю. Дай Бог, чтобы мы поскорее вышли из этого политического кризиса, поскольку от того, как быстро мы вернемся к позитивным ожиданиям в обществе, будет зависеть не только состояние рынка недвижимости, но и будущее развитие нашей страны, - заключил наш собеседник.