И СНОВА ШТРАФ: КГД ВЗЯЛОСЬ ЗА «ОТБЕЛИВАНИЕ» РЫНКА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Известную цитату булгаковского Воланда про испортивший москвичей квартирный вопрос было бы вполне уместно применить и к жителям некоторых стран, в том числе, Армении. Резкий рост миграционных потоков из России в прошлом году в связи с российско-украинским конфликтом привел к ажиотажному спросу на аренду жилья в тех странах, куда направились так называемые релоканты. Армения не стала исключением: по самым скромным оценкам, стоимость аренды квартир у нас в стране в 2022 году выросла примерно на 30-40% в зависимости от региона.

Но, как выяснилось, даже на фоне столь высокого спроса, институт аренды жилых помещений в Армении практически не принес дохода в госбюджет, поскольку аренда квартир и домов в Армении, как правило, совершается без договоров.

«И ЭТО ВСТРЕЧАЕТСЯ ПРАКТИЧЕСКИ ПОВСЕМЕСТНО. То есть аренда, по сути, совершается без уплаты налогов», - не так давно возмущался по этому поводу замглавы Комитета государственных доходов (КГД) Карен Тамазян.

И дабы не быть голословным, он апеллировал к официальным данным, согласно которым, если в 2021 году количество зарегистрированных арендных договоров составило 4150, то в 2022 году в условиях ажиотажа на рынке аренды тот же показатель почти не изменился – всего 4185 сделок. Иными словами, собственники, сдающие свою недвижимость под краткосрочную или долгосрочную аренду, не спешили делиться прибылью с государством. Хотя закон обязывал их официально оформлять сделку и уплачивать в госбюджет 10% от полученного дохода. Платить налог на доходы физических лиц необходимо было один раз в год путем подачи налоговой декларации до 20 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (им считается один календарный год).

«Проблема в том, что у нас не было контролирующих инструментов, благодаря которым мы могли бы пойти к физлицам, сдающим жилье в аренду, и сказать им – платите налоги», - отметил в беседе с нами руководитель Управления методологии, администрирования и процедур КГД Лерник Арутюнян, указав на то, что в случае выявления неоформленной сделки аренды жилья, собственник всегда мог сослаться на то, что к концу календарного года он пойдет и заявит о своих доходах, заплатив заодно 10%-ый налог.

Но сделает он это или нет, оставалось под большим вопросом. Поэтому в Комитете по госдоходам решили не только ужесточить контроль за физлицами-арендодателями, но и начать применять штрафные санкции. Соответствующий законопроект о внесении поправок в Налоговый кодекс недавно был принят в первом чтении в НС. По планам, уже с 1 января 2024 года новые положения вступят в силу.

«В результате этих изменений, физлицо, сдающее свое жилье в аренду должен получить государственную регистрацию. Если по каким-либо причинам он не получает эту регистрацию, то мы ему предлагаем письменно уведомить налоговую службу в течение пяти дней с момента сдачи жилья в аренду», - пояснил наш собеседник.

Чтобы получить госрегистрацию, арендодатель вместе с арендатором должны пойти в Комитет Кадастра и оформить типовой договор. Если же требуется внести особые регулирования в договор (к примеру, количество лиц, проживающих квартире, запрет на проживание вместе с животными и пр.), то в таком случае придется оформлять сделку у нотариуса. А вот за «теневую» сдачу жилья отныне придется выплачивать штраф, который составит порядка 5% от кадастровой стоимости жилья, но не более 500 тыс. драмов. При повторном нарушении штраф может увеличиться до 10% (не более 1 млн. драмов).

Уведомить налоговую во избежание штрафов

В Комитете госдоходов считают, что нововведения на сегодня актуальны как никогда, ибо рынок аренды активизировался с приездом большого числа иностранных граждан, в частности, россиян, значительная часть которых прибывает либо на средний, либо на долгий срок. Но вопрос в том, что довольно большая часть россиян уже покинула Армению.

ВЗАМЕН БОЛЬШОЙ СПРОС НА СЪЕМНОЕ ЖИЛЬЕ ВОЗНИК УЖЕ С КОНЦА СЕНТЯБРЯ ЭТОГО ГОДА на фоне вынужденного переселения тысяч арцахцев в Армению. И этот спрос сохранится еще долго. А вот цены, возможно, пойдут вверх. Ведь после того, как новые положения закона войдут в силу, налоговая может штрафовать арендодателей по всей территории Армении. Даже в отдаленных селах, где сегодня многие сельчане начали сдавать свое жилье на фоне повышенного спроса. Во избежание штрафов собственникам нужно будет оформить госрегистрацию в кадастре и затем до 1 мая следующего года заплатить налог в 10%. Многие владельцы жилья, естественно, включат эти суммы в стоимость аренды.

Кстати, зачастую собственники жилья избегают официального оформления не столько из-за того, чтобы избежать налогообложения, сколько из-за бюрократической волокиты. В кадастре придется платить, плюс там хронически большие очереди, не говоря уже о том, что оформление у нотариуса обойдется примерно в 20-25 тыс. драмов, а в случае с иностранцами и вовсе договора необходимо переводить, что опять-таки трата денег. Более сложный механизм навряд ли можно было придумать.

На этом, однако, волокита не заканчивается. Потому что, если квартира или частный дом имеет, скажем, пять собственников, то при сдаче в аренду все пять должны вместе с арендатором пойти в кадастр для получения госрегистрации. На вопрос, а что делать, если из пяти владельцев жилья, к примеру, трое находятся за пределами страны, Л.Арутюнян ответил, что в таком случае кто-то из собственников в пятидневный срок с момента сдачи жилого помещения в аренду должен уведомить налоговую, избежав тем самым в будущем штрафных санкций.

Но только по линии налогового органа, поскольку законодательные требования о прохождении госрегистрации так или иначе в данном случае не соблюдаются, если все собственники жилья не оформили сделку в кадастре или у нотариуса. Иными словами, если главный тезис КГД, - где есть доходы, там должны быть и налоги, - соблюдается, то по части налоговых инспекторов можно не беспокоиться. Но в правовом плане собственник жилья без госрегистрации никак не защищен. И если арендатор выбыл без предупреждения, нанеся вред имуществу, то арендодатель не сможет обратиться в суд за защитой нарушенных прав, поскольку сделка не была официально оформлена.

Насколько новые инициативы властей изменят ситуацию на рынке аренды жилья, пока сложно сказать. Однако, по мнению некоторых экспертов сферы, введение штрафов вряд ли «приструнит» неплательщиков, потому что они могут пойти на хитрость, указав на бумагах сумму ниже реальной стоимости сделки, при этом формально оставаясь в рамках закона.

Что касается посуточных квартир, то собственник, предоставляющий услуги по временному размещению и (или) обеспечению временного проживания, для осуществления налоговых обязательств должен зарегистрироваться в реестре юридических лиц в качестве индивидуального предпринимателя или иного юрлица. Тогда уже это лицо будет рассматриваться как осуществляющее предпринимательскую деятельность с самостоятельным правом выбора налогового режима.

По словам нашего собеседника, для того, чтобы минимизировать волокиту и облегчить процедуру оформления сделки, будет разработано несколько шаблонов договора аренды, которые можно будет оформлять в том же кадастре в режиме онлайн. Но это в перспективе.