ПУСТУЮЩЕЕ ЖИЛЬЕ: НЕИСПОЛЬЗОВАННАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ ИЛИ НЕРАЗРЕШИМАЯ ПРОБЛЕМА?

Нужно использовать жилье

Согласно данным Статкомитета РА, к концу 2022 года жилищный фонд Армении составил порядка 105,7 млн кв. метров, что почти в два раза больше аналогичного показателя 1990 года. Анализируя полученные цифры, директор Службы управленческого консалтинга компании «Америя» Тигран ДЖРБАШЯН отмечает на своей странице в Facebook, что причиной роста показателей на отечественном рынке недвижимости являются сразу несколько факторов.

ЭТО И НЕОБХОДИМОСТЬ ЗАМЕНЫ СТАРОГО ЖИЛОГО ФОНДА НА НОВЫЙ, и увеличение спроса на более просторные квартиры, возникшего на фоне роста ВВП на душу населения, и снижение среднего количества членов домохозяйств, обусловленное тем, что люди все больше начали отдавать предпочтение раздельному проживанию. Немаловажную роль сыграло и увеличение спроса на жилые помещения в экономически активных населенных пунктах, в частности, в Ереване. Что касается внешних факторов, то, как полагает эксперт, росту жилфонда Армении поспособствовало активное развитие туризма, плюс, увеличение числа граждан, прибывающих из России с целью проживания в Армении.

«Учитывая масштабное строительство 2005-2011 гг., возобновившиеся с 2018 года, а также продолжающееся сокращение населения, становится очевидным, что жилищный фонд на душу населения увеличивается (примерно в 2,5 раза по сравнению с 1990 г.). Однако возникает вопрос: достаточен ли существующий нынче фонд для населения Армении, в том числе для наших соотечественников, вынужденно переселенных из Арцаха? Или существует необходимость продолжения масштабного строительства, в том числе за счет государственного финансирования?» - задается вопросом Т.Джрабашян.

И здесь опять-таки необходимо рассмотреть все те факторы, которые так или иначе оказывали воздействие на рынок недвижимости Армении за последние три десятилетия. Начнем с того, что с начала 90-х годов нашу страну покинуло, по разным оценкам, более 1 млн человек, или около 260 тыс. семей (исходя из средней численности членов домохозяйств в 3,75 человек).

«Учитывая то, что в Армении, как и в других странах постсоветского пространства, высока доля проживающих в собственных квартирах (около 85-90%), можно утверждать, что примерно 200 тыс. квартир остались в результате эмиграции пустующими (не исключено, что часть из них либо продана, либо сдана в аренду). Можно также констатировать, что в результате обезлюдели населенные пункты, расположенные вдали от Еревана. Тем более, если принять во внимание и внутреннюю миграцию из других населенных пунктов в Ереван и близлежащие регионы, которая также привела к неиспользованию недвижимости в более отдаленных регионах», - детально обрисовал ситуацию глава Службы управленческого консалтинга компании «Америя».

Еще одним фактором, по словам Т.Джрбашяна, является приобретение недвижимости в качестве инвестирования средств. Не секрет, что в условиях отсутствия в Армении активного инвестиционного рынка многие люди, в том числе армяне, проживающие за рубежом, приобрели квартиры в качестве вложения капитала, изначально не планируя пользоваться этой недвижимостью. Но, несмотря на некоторую активизацию рынка аренды в последние годы (причем, только в Ереване и его окрестностях), вышеперечисленные объекты не находятся в обороте в полной мере, о чем свидетельствует постоянный рост арендной платы. Иными словами, спрос растет быстрее предложения, что в конечном счете и приводит к увеличению арендной платы на жилье.

Ремонт дешевле строительства с нуля 

При этом эксперт указывает на то, что в аренду сдается в основном жилье в Ереване или районах, находящихся близко к столице, а в отдаленных регионах страны недвижимость по-прежнему остается неиспользованной. 

«ЭТО ЗНАЧИТ, ЧТО НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ИМЕЕТСЯ большой неиспользованный потенциал. С другой стороны, есть спрос на недвижимость для постоянного места жительства, в частности, со стороны людей, вынужденно переселившихся из Арцаха. По некоторым подсчетам, около 25-28 тыс. арцахских семей – в основном жители сельской местности. Следовательно, благодаря активному посредничеству государства рынок можно отрегулировать, достигнув точки устойчивого равновесия», - уверен Т. Джрбашян.

Первым шагом, продолжил он, согласно передовому международному опыту, должны стать выявление и инвентаризация заброшенного жилья путем изучения расходов на коммунальные услуги - в основном ежемесячного потребления электроэнергии и газа.

«Было бы более эффективно применять к этим объектам прогрессивный налог на имущество, увеличивая ежегодно ставку налога на имущество на определенную сумму. Главная цель в том, чтобы «заставить» владельцев недвижимости использовать ее: либо лично проживать, либо сдавать в аренду, либо продать. Что касается арцахцев, то для обеспечения их жильем было бы целесообразно предоставить ваучеры, которые можно использовать для покупки, аренды или ремонта недвижимости на вторичном рынке. При этом ваучерная система должна стимулировать использование пустующих квартир вдали от Еревана, преимущественно в приграничных районах», - предлагает Т. Джрбашян.

Еще одним вариантом решения, по его мнению, может стать стимулирование государством процесса реновации имеющегося жилфонда, а не господдержка строительства нового жилья. Подобное регулирование рынка, продолжает эксперт, приведет к сохранению жилфонда, использованию заброшенных жилых зданий, что позволит не только избежать их дальнейшего износа, но, наоборот, поспособствует восстановлению зданий, продлив срок эксплуатации.

«И это будет самым эффективным решением с точки зрения экономии расходов. Во-первых, повторное использование - более быстрое и, возможно, более дешевое решение, чем новое капитальное строительство. Во-вторых, увеличение доходов бюджета в результате повышения налога на имущество позволит частично или полностью покрыть расходы, реализуемые посредством ваучеров. То есть подобный механизм не окажет ощутимого влияния на госбюджет, позволив осуществлять другие капитальные затраты.

В конечном счете получается, что, по предварительным оценкам, эффективнее пустить в оборот уже построенный объект, чем начинать новое строительство», - подытожил свой анализ Т. Джрбашян.