РЫНОК ЖИЛЬЯ: ТРЕНД НА ПОНИЖЕНИЕ
при чудовищном разнобое в оценках динамики цен
В октябре прошлого года Союз банков Армении (СБА) и оценочная компания "Оливер Груп" подписали меморандум о намерениях обмениваться информацией относительно происходящего на рынке недвижимости Армении. В частности, ООО "Оливер Груп", которое за 12 лет своей деятельности накопило богатую и постоянно освежаемую мониторинговую базу, обязывалось регулярно предоставлять СБА свои исследования рынка недвижимого имущества, а тот в свою очередь - делиться полученной информацией с комбанками Армении, для которых, как понятно, основные ориентиры и развития на означенном рынке имеют первостепенное значение.
5 ИЮНЯ В ОФИСЕ СБА СОСТОЯЛАСЬ ПРЕЗЕНТАЦИЯ ПОДОБНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ. Как в своем вступительном слове напомнил представителям СМИ председатель СБА Самвел Чзмачян, полученное союзом исследование будет направлено всем банкам, действующим на территории страны. "В свою очередь банки, для которых ситуация на рынке недвижимости интересна и полезна в плане получения реальной, достоверной информации относительно стоимости тех или иных объектов недвижимости, которые они принимают под залог выдаваемых кредитов, будут, соответственно, при заключении кредитных договоров иметь под рукой довольно достоверный дополнительный ориентир", - заметил он.
Оценочное агентство "Оливер Груп", услугами которого, кстати говоря, пользуется 2/3 финансово-банковской сферы Армении (компания имеет 5 филиалов в марзах), представило в своем исследовании основной сегмент рынка недвижимости - анализ ценовых данных 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир по всем 11 административным районам Еревана, обработанных с помощью специальной компьютерной программы на базе опубликованных за прошлый год в еженедельнике "Гинд" 22 тысяч 331 предложения покупки.
Примечательно, что только в административном районе Кентрон (Центр) наблюдается по мере увеличения количества комнат соответственный рост цен 1 кв. метра площади. Это связано со стартовавшим в 2000-х годах строительством в центре столицы новостроек и формированием на рынке исходя из этого нового спроса и вкуса в отношении квартир с большой площадью.
В исследовании также приведены любопытные данные относительно состояния внутренней отделки квартир в различных общинах столицы - соответственно количеству комнат. Так, в среднем по Еревану так называемый коэффициент отделки равен 3,29, однако по общинам состояние квартир разнится весьма существенно. В этом плане в наиболее хорошем состоянии квартиры в Кентроне (коэффициент - 3,17), Арабкире (3,21) и Давидашене (3,26) и, напротив, в самом запущенном виде находятся квартиры в Нубарашене (3,64), Малатии-Себастии (3,42) и Аване (3,37).
ВООБЩЕ ПРОСТОМУ СМЕРТНОМУ РАЗОБРАТЬСЯ В ТОМ, ЧТО ПРОИСХОДИТ НА НАШЕМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, СОВСЕМ НЕПРОСТО. Одни риелтеры говорят одно, другие - другое, третьи - третье: в оценках велик субъективный фактор. Даже общий вектор динамики цен на жилье (повышение или понижение) за определенный период вызывает разногласия.
Вроде бы надежнее ориентироваться на отчеты Госкомитета кадастра недвижимого имущества при правительстве Армении, который публикует рэнкинги стоимости жилья, однако приводимые им показатели и, в частности, методика их подсчета также небесспорны и зачастую подвергаются критике. К примеру, согласно годовому отчету госкомитета за 2013 год, в целом средние цены за 1 кв. метр жилья в Ереване в прошлом году по сравнению с предыдущим выросли на 5,4%, составив 271,3 тыс. драмов против 257,3 тысячи годом ранее. Основная мотивация: все дорожает, в том числе и стройматериалы.
А вот согласно исследованию "Оливер Груп", напротив, цены за прошлый год в среднем снизились примерно на 4% (речь идет о ценах в драмах), даже при этом существенно превысив средний показатель госкомитета - 319,6 тыс. драмов за кв. метр. Если вдаваться в частности, то, к примеру, в прошлом году среднерыночная цена за 1 кв. метр жилплощади в многоквартирных домах административного округа Кентрон, согласно госкомитету, составляет 427 тыс. драмов, а согласно "Оливер Груп" - почти 500 тысяч. Согласитесь, разница на 1 кв. метр весьма существенная. Более того, согласно оценочному агентству, жилье в Эребуни в среднем стоит дороже, чем в Нор-Норке, Аване и Шенгавите, но, по данным госкомитета, обратная картина.
Наверное, единственное, в чем сходятся все оценки, так это в том, что самое дорогое жилье в Ереване в Кентроне и Арабкире, а самое дешевое в Нубарашене. Но и в этом случае налицо существенная разница в оценках среднерыночной стоимости 1 кв. метра: к примеру, по Нубарашену, согласно госкомитету, 151 тыс. драмов, а согласно "Оливер груп", уже 186 тысяч.
Как понятно, все дело в методиках тех или иных исследований. Так, учредитель ООО "Оливер Груп" Грач Акопян (которого, кстати говоря, долгие годы знает такой банкир со стажем, как нынешний председатель СБА Самвел Чзмачян, характеризующий его как честного профессионала, оценкам которого можно доверять) полагает, что их подход более реальный, чем... реально заключенные сделки, которые берет за основу,к примеру, Нацстатслужба РА. И парадокс тут только на первый взгляд, ведь не секрет, что продающие и покупающие недвижимость весьма заинтересованы в значительном снижении реальной цены продажи-покупки при оформлении нотариальной сделки - хотя бы для того, чтобы соответственно уменьшить размер уплачиваемых при этом налогов и пошлин. Так что ориентироваться на подобные "реальные сделки" как минимум непредусмотрительно. А вот ценовое предложение от потенциального продавца даже с учетом дальнейшей возможной некоторой уступки с его стороны в процессе торга все же больше соответствует той цене, по которой жилье в конечном итоге будет продано.
Как бы то ни было, с учетом состояния экономики Армении и миграции населения тренд на понижение цен на рынке недвижимости страны представляется более достоверным. Как сказал Г.Акопян, при этом сохраняется надежда на оживление рынка недвижимости, которая основывается на том, что при приведенном уменьшении цен на жилье активность на рынке, количество сделок и темпы банковского кредитования снизились незначительно либо и вовсе оставались стабильными, то есть рынок недвижимости (пардон за каламбур) все же находится в более или менее интенсивном движении.
ПОСЛЕДНИЕ ОТ АВТОРА
-
2023-06-03 10:43790
ЕАБР: Армения в этом году съедет с двузначных экономических показателей 1 июня Евразийский банк развития (ЕАБР) обнародовал макроэкономический прогноз на 2023-2025 гг. для 6 государств-участников, в том числе для Армении. Аналитики банка ожидают, что успешная адаптация экономик стран региона к изменившимся условиям поддержит их рост в текущем году. Однако, надо заметить, что «успешная адаптация» и «положительные темпы роста во всех странах региона» для Армении будут означать не слишком радужные ожидания. В частности, после роста ВВП нашей страны в 2022 году на уровне 12,6% прогноз в 7,5% для 2023 года (второй по значимости после 7,9% в Таджикистане), согласитесь, не особо впечатляет. По сути, уже в этом году Армения распрощается с двузначными темпами роста макроэкономических показателей…
-
2023-06-02 09:39869
Национальная валюта: первые шаги В Армении стартовали мероприятия, посвященные 30-летию драма. 22 ноября 1993 года Центральный банк РА объявил о введении в оборот собственной национальной валюты вместо советского рубля. «ГА» 23 мая с.г. опубликовал первую часть материала («Звон и шелест драма»), рассказывающего о перипетиях введения в оборот армянской национальной валюты. Сегодня – окончание статьи…
-
2023-06-01 10:471541
С вечера 14 апреля в направлении Сотского золоторудника велась периодическая стрельба со стороны ВС Азербайджана. Так, очередное обострение ситуации случилось 12 мая, когда вследствие удара примененного ВС Азербайджана БПЛА ранения получили двое военнослужащих ВС Армении. Еще двое военнослужащих получили ранения вечером того же дня. К сожалению, азербайджанские военные стреляли до тех пор, пока не отняли жизнь армянского военнослужащего…
-
2023-05-31 10:181265
Добавили еще денег ведомству, пускающему миллиарды на ветер Министр экономики Армении Ваан Керобян любит порассуждать об эффективности и производительности хозяйствующих субъектов, но ведь в этом ключе можно поставить вопрос и в отношении возглавляемой им структуры…
ПОСЛЕДНЕЕ ПО ТЕМЕ
-
2023-05-03 13:512640
Центробанк не спешит «сделать ручкой» инфляции Председатель Центрального банка Армении Мартин Галстян снова не послушался министра экономики Ваана Керобяна, который при первых же признаках ослабления инфляции призвал финансового мегарегулятора смягчить свою денежно-кредитную политику (ДКП), то есть снизить ставку рефинансирования, дав тем самым дополнительный импульс экономической активности, а на рост цен ему плевать.
-
2022-12-21 10:282368
На рынке цитрусовых стартовал «высокий» сезон продаж Дефицита мандаринов и апельсинов, как, впрочем, и других цитрусовых, в преддверии новогодних праздников в Армении не наблюдается, хотя из-за плохой погоды производители цитрусовых в Турции, Египте и Марокко сократили выпуск продукции в среднем на 13%. Нехватки в торговых сетях этих фруктов в Армении нет, хотя сезон их предновогодних продаж уже стартовал: к примеру, цены на мандарины и апельсины подскочили в среднем на 100-150 драмов. Тем не менее, на рынке мандаринов в этом сезоне отмечается ряд новых нюансов (об этом чуть ниже)…
-
2022-12-06 09:462337
Цены в Армении в ноябре продолжали «галопировать» Это только гэдэшники, в том числе в лице премьера Пашиняна и министра экономики Керобяна, считают, что и при высокой инфляции граждане могут и в ус не дуть и «влачить» достойное существование. По всей видимости, они имеют в виду самих себя, ведь никто и не сомневается, что на их уровень жизни бешеный рост цен никакого воздействия не оказывает…
-
2022-11-18 11:101879
Застройщики о ситуации на рынке недвижимости Большая активность, которая наблюдается на рынке недвижимости Армении с начала весны этого года, по оценкам экспертов сферы, является максимальной за последнее десятилетие. В цене прибавили и продажа, и аренда квартир в этом году. Причем значительно.