Последние новости

РЫНОК ЖИЛЬЯ: ТРЕНД НА ПОНИЖЕНИЕ

при чудовищном разнобое в оценках динамики цен

В октябре прошлого года Союз банков Армении (СБА) и оценочная компания "Оливер Груп" подписали меморандум о намерениях обмениваться информацией относительно происходящего на рынке недвижимости Армении. В частности, ООО "Оливер Груп", которое за 12 лет своей деятельности накопило богатую и постоянно освежаемую мониторинговую базу, обязывалось регулярно предоставлять СБА свои исследования рынка недвижимого имущества, а тот в свою очередь - делиться полученной информацией с комбанками Армении, для которых, как понятно, основные ориентиры и развития на означенном рынке имеют первостепенное значение.

5 ИЮНЯ В ОФИСЕ СБА СОСТОЯЛАСЬ ПРЕЗЕНТАЦИЯ ПОДОБНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ. Как в своем вступительном слове напомнил представителям СМИ председатель СБА Самвел Чзмачян, полученное союзом исследование будет направлено всем банкам, действующим на территории страны. "В свою очередь банки, для которых ситуация на рынке недвижимости интересна и полезна в плане получения реальной, достоверной информации относительно стоимости тех или иных объектов недвижимости, которые они принимают под залог выдаваемых кредитов, будут, соответственно, при заключении кредитных договоров иметь под рукой довольно достоверный дополнительный ориентир", - заметил он.

Оценочное агентство "Оливер Груп", услугами которого, кстати говоря, пользуется 2/3 финансово-банковской сферы Армении (компания имеет 5 филиалов в марзах), представило в своем исследовании основной сегмент рынка недвижимости - анализ ценовых данных 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир по всем 11 административным районам Еревана, обработанных с помощью специальной компьютерной программы на базе опубликованных за прошлый год в еженедельнике "Гинд" 22 тысяч 331 предложения покупки.

Примечательно, что только в административном районе Кентрон (Центр) наблюдается по мере увеличения количества комнат соответственный рост цен 1 кв. метра площади. Это связано со стартовавшим в 2000-х годах строительством в центре столицы новостроек и формированием на рынке исходя из этого нового спроса и вкуса в отношении квартир с большой площадью.

В исследовании также приведены любопытные данные относительно состояния внутренней отделки квартир в различных общинах столицы - соответственно количеству комнат. Так, в среднем по Еревану так называемый коэффициент отделки равен 3,29, однако по общинам состояние квартир разнится весьма существенно. В этом плане в наиболее хорошем состоянии квартиры в Кентроне (коэффициент - 3,17), Арабкире (3,21) и Давидашене (3,26) и, напротив, в самом запущенном виде находятся квартиры в Нубарашене (3,64), Малатии-Себастии (3,42) и Аване (3,37).

ВООБЩЕ ПРОСТОМУ СМЕРТНОМУ РАЗОБРАТЬСЯ В ТОМ, ЧТО ПРОИСХОДИТ НА НАШЕМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, СОВСЕМ НЕПРОСТО. Одни риелтеры говорят одно, другие - другое, третьи - третье: в оценках велик субъективный фактор. Даже общий вектор динамики цен на жилье (повышение или понижение) за определенный период вызывает разногласия.

Вроде бы надежнее ориентироваться на отчеты Госкомитета кадастра недвижимого имущества при правительстве Армении, который публикует рэнкинги стоимости жилья, однако приводимые им показатели и, в частности, методика их подсчета также небесспорны и зачастую подвергаются критике. К примеру, согласно годовому отчету госкомитета за 2013 год, в целом средние цены за 1 кв. метр жилья в Ереване в прошлом году по сравнению с предыдущим выросли на 5,4%, составив 271,3 тыс. драмов против 257,3 тысячи годом ранее. Основная мотивация: все дорожает, в том числе и стройматериалы.

А вот согласно исследованию "Оливер Груп", напротив, цены за прошлый год в среднем снизились примерно на 4% (речь идет о ценах в драмах), даже при этом существенно превысив средний показатель госкомитета - 319,6 тыс. драмов за кв. метр. Если вдаваться в частности, то, к примеру, в прошлом году среднерыночная цена за 1 кв. метр жилплощади в многоквартирных домах административного округа Кентрон, согласно госкомитету, составляет 427 тыс. драмов, а согласно "Оливер Груп" - почти 500 тысяч. Согласитесь, разница на 1 кв. метр весьма существенная. Более того, согласно оценочному агентству, жилье в Эребуни в среднем стоит дороже, чем в Нор-Норке, Аване и Шенгавите, но, по данным госкомитета, обратная картина.

Наверное, единственное, в чем сходятся все оценки, так это в том, что самое дорогое жилье в Ереване в Кентроне и Арабкире, а самое дешевое в Нубарашене. Но и в этом случае налицо существенная разница в оценках среднерыночной стоимости 1 кв. метра: к примеру, по Нубарашену, согласно госкомитету, 151 тыс. драмов, а согласно "Оливер груп", уже 186 тысяч.

Как понятно, все дело в методиках тех или иных исследований. Так, учредитель ООО "Оливер Груп" Грач Акопян (которого, кстати говоря, долгие годы знает такой банкир со стажем, как нынешний председатель СБА Самвел Чзмачян, характеризующий его как честного профессионала, оценкам которого можно доверять) полагает, что их подход более реальный, чем... реально заключенные сделки, которые берет за основу,к примеру, Нацстатслужба РА. И парадокс тут только на первый взгляд, ведь не секрет, что продающие и покупающие недвижимость весьма заинтересованы в значительном снижении реальной цены продажи-покупки при оформлении нотариальной сделки - хотя бы для того, чтобы соответственно уменьшить размер уплачиваемых при этом налогов и пошлин. Так что ориентироваться на подобные "реальные сделки" как минимум непредусмотрительно. А вот ценовое предложение от потенциального продавца даже с учетом дальнейшей возможной некоторой уступки с его стороны в процессе торга все же больше соответствует той цене, по которой жилье в конечном итоге будет продано.

Как бы то ни было, с учетом состояния экономики Армении и миграции населения тренд на понижение цен на рынке недвижимости страны представляется более достоверным. Как сказал Г.Акопян, при этом сохраняется надежда на оживление рынка недвижимости, которая основывается на том, что при приведенном уменьшении цен на жилье активность на рынке, количество сделок и темпы банковского кредитования снизились незначительно либо и вовсе оставались стабильными, то есть рынок недвижимости (пардон за каламбур) все же находится в более или менее интенсивном движении.

Основная тема:
Теги:

ПОСЛЕДНИЕ ОТ АВТОРА

  • ДОРОГОЙ И ЧАСТО ПРОПАДАЮЩИЙ КИЛОВАТТ, или КТО НАЗНАЧИЛ РОМАНОСА УПРАВЛЯЮЩИМ ЭСА
    2025-07-25 10:56

    «А кто сказал, что имя Романоса Петросяна первым озвучил Никол Пашинян? Это было мое решение», - заявил после заседания правительства 24 июля председатель Комиссии по регулированию общественных услуг (КРОУ) Месроп Месропян, добавив, что знает временного управляющего давно, в восторге от его управленческих навыков и… (отточие наше. – А.А.) образования. Напомним, что электросетями поставили управлять геолога по специальности. После этого всякие разговоры об элементарной порядочности главы КРОУ и его якобы независимом статусе должны моментально прекратиться. Комиссией руководит очередной беспринципный временщик и наглый лжец! Кто же в твердом уме и здравой памяти поверит в то, что Романоса единолично назначил не Пашинян, а Месропян, который, по его словам, «не выполняет политические инструкции»?..

  • БЕССМЫСЛЕННЫЕ, НО ПРОЖОРЛИВЫЕ ГОСФОНДЫ ПАШИНЯНА
    2025-07-25 10:18

    Целесообразность создания текстильного оператора вызывает большие вопросы Буквально на днях мы писали, что Министерству экономики Армении не удалось использовать в полном объеме выделенные в начале года на поддержку создания национального текстильного оператора средства. «Лишними» оказались свыше 11 млн драмов, что, как сказано в отчете ведомства Геворга Папояна, стало следствием «затянувшихся обсуждений, связанных с работами по созданию оператора текстильной отрасли». Невостребованными остались и 16,7 млн драмов бюджетных средств, предусмотренных на господдержку обеспечения диверсификации поставок для хозсубъектов текстильной отрасли. Тема нашла продолжение в решении правительства Армении, принятом на его заседании 24 июля…

  • УРОКИ ОДНОГО НАВОДНЕНИЯ И… ДИКОЙ НЕКОМПЕТЕНТНОСТИ
    2025-07-24 10:12

    Минфин дает жесткую отповедь тянущим руки к резервному фонду правительства «ГА» уже приходилось обращаться к теме наводнения в Лори и Тавуше, которое возникло из-за обрушившихся 25-26 мая прошлого года на регион ливней. Вся беда в том, что за некомпетентность и безответственность правительства Пашиняна пришлось заплатить дорогую цену. Стихия унесла жизни людей и нанесла огромный ущерб имуществу граждан, их домам и подворьям, домашнему скоту, частному бизнесу и инфраструктуре региона в целом. А ведь ущерб мог быть значительно меньше…

  • РЕКРЕАЦИЯ И ОЗДОРОВЛЕНИЕ ПОД ЗНАКОМ 4M
    2025-07-24 09:45

    Джермук: несовместимое совмещение курорта и горных работ Слышали очередную глупость от министра экономики Геворга Папояна, ведомство которого предусматривает выделить Джермуку дополнительное финансирование в размере 6 млн евро кредитных средств с целью повышения его туристической привлекательности? До сих пор славящемуся бесполезными расходами колоссальных средств налогоплательщиков министерству в этом плане удалось разве что сократить число приезжих из России, что мгновенно привело к падению количества общих туристических посещений нашей страны…

ПОСЛЕДНЕЕ ПО ТЕМЕ

  • В МЕГРИ И БЕРДЕ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ТОРМОЗЯТ
    2025-03-26 10:06

    Иностранные инвесторы и граждане теряют интерес к рынку недвижимости РА Рынок недвижимости Армении продемонстрировал заметный рост в 2024 году, общее количество сделок составило 247 916, что на 12,88% больше, чем в предыдущем году. Об этом говорится в обнародованном 25 марта исследовании известной аудиторско-консалтинговой компании Grant Thornton Armenia (GTA) «Анализ рынка недвижимого имущества Республики Армения».

  • НОВАЯ РЕАЛЬНОСТЬ ЗАУРЯДНЫХ КАРМАННИКОВ
    2025-02-21 10:12

    Власти проводят реформы, полностью игнорируя социальную компоненту Правительство Пашиняна под видом реформ попросту опустошает карманы граждан, а сам главный карманник выдает свои зловонные нововведения за невиданный полет мысли. Это он умеет, но что на самом деле кроется, к примеру, за тем же налогом на имущество?  На заседании правительства 20 февраля Пашинян как только не возносил начатую в 2021 году реформу налога на имущество: это и «создание новой реальности», и «стратегическое направление», и «возможность становления института лидерства», и даже «важный элемент демократии».

  • ПАШИНЯН: «МЫ ТОЧНО НЕ ВЫПОЛНИМ ВСЕХ СВОИХ ОБЕЩАНИЙ»
    2025-01-10 10:02

    Как умаслить полмиллиона человек, ничего для них не сделав На первом же в наступившем году заседании правительства, прошедшем 9-го января, Пашинян усилил активную агитационную обработку в преддверии выборов следующего года полумиллионной армии пенсионеров и получающих пособия. Эта обширная часть электората своими голосами может склонить чашу весов в любую сторону, а потому, как наверняка догадывается варчапет, должна быть особым образом обласкана с целью обеспечить ее лояльность властям. Но что он может им предложить?

  • ПАРАД ГЛУПОСТИ ПОД НОВЫЙ ГОД
    2025-01-07 10:08

    В последние дни канувшего в Лету 2024 года высокие должностные лица продолжали потчевать граждан доморощенными наработками, призванными внушить обществу, что «в Багдаде все спокойно», попутно отвлекая их внимание с важных для страны проблем на несущественные, третьестепенные вопросы…