Последние новости

РЫНОК ЖИЛЬЯ: ТРЕНД НА ПОНИЖЕНИЕ

при чудовищном разнобое в оценках динамики цен

В октябре прошлого года Союз банков Армении (СБА) и оценочная компания "Оливер Груп" подписали меморандум о намерениях обмениваться информацией относительно происходящего на рынке недвижимости Армении. В частности, ООО "Оливер Груп", которое за 12 лет своей деятельности накопило богатую и постоянно освежаемую мониторинговую базу, обязывалось регулярно предоставлять СБА свои исследования рынка недвижимого имущества, а тот в свою очередь - делиться полученной информацией с комбанками Армении, для которых, как понятно, основные ориентиры и развития на означенном рынке имеют первостепенное значение.

5 ИЮНЯ В ОФИСЕ СБА СОСТОЯЛАСЬ ПРЕЗЕНТАЦИЯ ПОДОБНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ. Как в своем вступительном слове напомнил представителям СМИ председатель СБА Самвел Чзмачян, полученное союзом исследование будет направлено всем банкам, действующим на территории страны. "В свою очередь банки, для которых ситуация на рынке недвижимости интересна и полезна в плане получения реальной, достоверной информации относительно стоимости тех или иных объектов недвижимости, которые они принимают под залог выдаваемых кредитов, будут, соответственно, при заключении кредитных договоров иметь под рукой довольно достоверный дополнительный ориентир", - заметил он.

Оценочное агентство "Оливер Груп", услугами которого, кстати говоря, пользуется 2/3 финансово-банковской сферы Армении (компания имеет 5 филиалов в марзах), представило в своем исследовании основной сегмент рынка недвижимости - анализ ценовых данных 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир по всем 11 административным районам Еревана, обработанных с помощью специальной компьютерной программы на базе опубликованных за прошлый год в еженедельнике "Гинд" 22 тысяч 331 предложения покупки.

Примечательно, что только в административном районе Кентрон (Центр) наблюдается по мере увеличения количества комнат соответственный рост цен 1 кв. метра площади. Это связано со стартовавшим в 2000-х годах строительством в центре столицы новостроек и формированием на рынке исходя из этого нового спроса и вкуса в отношении квартир с большой площадью.

В исследовании также приведены любопытные данные относительно состояния внутренней отделки квартир в различных общинах столицы - соответственно количеству комнат. Так, в среднем по Еревану так называемый коэффициент отделки равен 3,29, однако по общинам состояние квартир разнится весьма существенно. В этом плане в наиболее хорошем состоянии квартиры в Кентроне (коэффициент - 3,17), Арабкире (3,21) и Давидашене (3,26) и, напротив, в самом запущенном виде находятся квартиры в Нубарашене (3,64), Малатии-Себастии (3,42) и Аване (3,37).

ВООБЩЕ ПРОСТОМУ СМЕРТНОМУ РАЗОБРАТЬСЯ В ТОМ, ЧТО ПРОИСХОДИТ НА НАШЕМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, СОВСЕМ НЕПРОСТО. Одни риелтеры говорят одно, другие - другое, третьи - третье: в оценках велик субъективный фактор. Даже общий вектор динамики цен на жилье (повышение или понижение) за определенный период вызывает разногласия.

Вроде бы надежнее ориентироваться на отчеты Госкомитета кадастра недвижимого имущества при правительстве Армении, который публикует рэнкинги стоимости жилья, однако приводимые им показатели и, в частности, методика их подсчета также небесспорны и зачастую подвергаются критике. К примеру, согласно годовому отчету госкомитета за 2013 год, в целом средние цены за 1 кв. метр жилья в Ереване в прошлом году по сравнению с предыдущим выросли на 5,4%, составив 271,3 тыс. драмов против 257,3 тысячи годом ранее. Основная мотивация: все дорожает, в том числе и стройматериалы.

А вот согласно исследованию "Оливер Груп", напротив, цены за прошлый год в среднем снизились примерно на 4% (речь идет о ценах в драмах), даже при этом существенно превысив средний показатель госкомитета - 319,6 тыс. драмов за кв. метр. Если вдаваться в частности, то, к примеру, в прошлом году среднерыночная цена за 1 кв. метр жилплощади в многоквартирных домах административного округа Кентрон, согласно госкомитету, составляет 427 тыс. драмов, а согласно "Оливер Груп" - почти 500 тысяч. Согласитесь, разница на 1 кв. метр весьма существенная. Более того, согласно оценочному агентству, жилье в Эребуни в среднем стоит дороже, чем в Нор-Норке, Аване и Шенгавите, но, по данным госкомитета, обратная картина.

Наверное, единственное, в чем сходятся все оценки, так это в том, что самое дорогое жилье в Ереване в Кентроне и Арабкире, а самое дешевое в Нубарашене. Но и в этом случае налицо существенная разница в оценках среднерыночной стоимости 1 кв. метра: к примеру, по Нубарашену, согласно госкомитету, 151 тыс. драмов, а согласно "Оливер груп", уже 186 тысяч.

Как понятно, все дело в методиках тех или иных исследований. Так, учредитель ООО "Оливер Груп" Грач Акопян (которого, кстати говоря, долгие годы знает такой банкир со стажем, как нынешний председатель СБА Самвел Чзмачян, характеризующий его как честного профессионала, оценкам которого можно доверять) полагает, что их подход более реальный, чем... реально заключенные сделки, которые берет за основу,к примеру, Нацстатслужба РА. И парадокс тут только на первый взгляд, ведь не секрет, что продающие и покупающие недвижимость весьма заинтересованы в значительном снижении реальной цены продажи-покупки при оформлении нотариальной сделки - хотя бы для того, чтобы соответственно уменьшить размер уплачиваемых при этом налогов и пошлин. Так что ориентироваться на подобные "реальные сделки" как минимум непредусмотрительно. А вот ценовое предложение от потенциального продавца даже с учетом дальнейшей возможной некоторой уступки с его стороны в процессе торга все же больше соответствует той цене, по которой жилье в конечном итоге будет продано.

Как бы то ни было, с учетом состояния экономики Армении и миграции населения тренд на понижение цен на рынке недвижимости страны представляется более достоверным. Как сказал Г.Акопян, при этом сохраняется надежда на оживление рынка недвижимости, которая основывается на том, что при приведенном уменьшении цен на жилье активность на рынке, количество сделок и темпы банковского кредитования снизились незначительно либо и вовсе оставались стабильными, то есть рынок недвижимости (пардон за каламбур) все же находится в более или менее интенсивном движении.

Основная тема:
Теги:

    ПОСЛЕДНИЕ ОТ АВТОРА

    • ТРИЖДЫ ПРОКЛЯТЫЕ И ОСКОРБЛЕННЫЕ
      2022-01-26 10:36
      1346

      У кое-кого из власти руки буквально чешутся при виде журналистов 25 января Комитет защиты свободы слова (КЗСС) Армении опубликовал свой очередной годовой доклад о состоянии со свободой слова в нашей стране за 2021 год.

    • АРМЕНИЯ - БЕНЕФИЦИАР ЕАЭС №1
      2022-01-26 09:57
      1169

      О евразийской интеграции в нашей стране знают не понаслышке 25 января Евразийский банк развития (ЕАБР) представил результаты исследования "Интеграционный бизнес-барометр ЕАБР" по итогам проходившего в августе-сентябре 2021 года опроса 337 компаний из 6 стран-участниц банка (страны ЕАЭС плюс Таджикистан): респонденты из Армении составили 12% от общего числа опрошенных компаний…

    • "ПИАНИНО", или ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНО-ПЕРВОБЫТНЫЕ СОСТОЯНИЯ АШОТА ГАЗАЗЯНА
      2022-01-25 11:54
      1518

      С Ашотом Газазяном довелось много лет, преимущественно тревожных для страны, проработать в одних и тех же газетных редакциях. Даже в Западном Сассексе вместе побывали, хотя дальше расположенного в этой английской глуши терминала аэропорта "Гатвик" выбраться не удалось. Словом, прошли вместе не одну дорогу, побывали не в одной передряге, и вроде бы знал его, как свои пять пальцев. Но никогда бы при всем при том не подумал, что газетчик до мозга костей вдруг обернется беллетристом, причем неплохим беллетристом. Вероятность такого развития событий была ниже, чем попасть в авиакатастрофу, а такая возможность оценивается учеными в соотношении один к 11 миллионам…

    • В ПОРОЧНОМ КРУГЕ ДИЛЕТАНТИЗМА, или ПЕРЛИТ КАК ЛАКМУСОВАЯ БУМАЖКА ДЕБЛОКАДЫ
      2022-01-24 10:23
      2175

      В то время, как в Центральном банке надеются на постепенное сокращение инфляции в наступившем году, правительство уже сделало все возможное, чтобы этого… не допустить. Повышение тарифов на электроэнергию уже с 1 февраля спровоцирует рост цен по всей цепочке товаров, наиболее сильно ударив по энергоемкой горнорудной промышленности. Далее с 1 апреля подорожает газ, который еще больше поднимет инфляцию и ударит по всему промышленному комплексу…






    ПОСЛЕДНЕЕ ПО ТЕМЕ

    • ЧАС ЛГУНА
      2022-01-20 13:23
      4755

      Признаться, вчерашний, 19 января, "час правительства" в парламенте оставил весьма тягостное впечатление. Премьер Пашинян дал себе труда лишь пару раз подойти к трибуне, но его манеры, тон, не говоря уже о содержании ответов, однозначно говорили, что мы имеем дело с новым витком клинического состояния пациента. Наполеон после Ватерлоо пытался выдавать себя за Наполеона после Аустерлица…

    • ОПЕРЕЖАЯ НИГЕРИЮ…
      2022-01-17 10:20
      2203

      Цены торпедируют доходы граждан Армении Аналитики интернет-ресурса Picodi.com проверили, как изменился за последний год размер минимальной зарплаты (МРОТ – минимальный размер оплаты труда. – Ред.) в 64 странах мира и хватит ли этих денег, чтобы обеспечить минимальный комфорт для жизни в этих странах. На днях эти результаты были обнародованы…

    • МОНОПОЛИЯ, WELCOME или СЕКРЕТНЫЙ БЕНЗИН
      2022-01-11 09:03
      3798

      К чему приведет "большая игра" на рынке нефтепродуктов Армении Случайно ли, что снижение в первые дни января наступившего года цен на бензин в Армении на 20-30 драмов, причем в условиях свирепствующей инфляции практически на все остальное, совпало день в день с беспорядками в Казахстане, изначально вызванными двойным ростом цен на сжиженный газ?

    • ДЖЕНТРИФИКАЦИЯ ПО ПАШИНЯНУ
      2021-10-22 09:21
      5315

      "Хижины" больше не будут смеяться над "дворцами" С 1 января 2022 года на пытающееся выжить в условиях бешеной инфляции население Армении обрушатся повышенный тариф на услуги водоканала и резко подскочивший налог на недвижимость, заменивший налог на имущество. Не исключены и другие подорожания (например, на газ), но упомянутые два – уже, можно сказать, свершившиеся факты. Что касается налога на недвижимость, то, образно говоря, если раньше хотя бы раз в году (когда подоспевало время уплачивать указанный налог) "хижины" смеялись над "дворцами", то с будущего года они будут лишены и этой возможности…