Последние новости

РЫНОК ЖИЛЬЯ: ТРЕНД НА ПОНИЖЕНИЕ

при чудовищном разнобое в оценках динамики цен

В октябре прошлого года Союз банков Армении (СБА) и оценочная компания "Оливер Груп" подписали меморандум о намерениях обмениваться информацией относительно происходящего на рынке недвижимости Армении. В частности, ООО "Оливер Груп", которое за 12 лет своей деятельности накопило богатую и постоянно освежаемую мониторинговую базу, обязывалось регулярно предоставлять СБА свои исследования рынка недвижимого имущества, а тот в свою очередь - делиться полученной информацией с комбанками Армении, для которых, как понятно, основные ориентиры и развития на означенном рынке имеют первостепенное значение.

5 ИЮНЯ В ОФИСЕ СБА СОСТОЯЛАСЬ ПРЕЗЕНТАЦИЯ ПОДОБНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ. Как в своем вступительном слове напомнил представителям СМИ председатель СБА Самвел Чзмачян, полученное союзом исследование будет направлено всем банкам, действующим на территории страны. "В свою очередь банки, для которых ситуация на рынке недвижимости интересна и полезна в плане получения реальной, достоверной информации относительно стоимости тех или иных объектов недвижимости, которые они принимают под залог выдаваемых кредитов, будут, соответственно, при заключении кредитных договоров иметь под рукой довольно достоверный дополнительный ориентир", - заметил он.

Оценочное агентство "Оливер Груп", услугами которого, кстати говоря, пользуется 2/3 финансово-банковской сферы Армении (компания имеет 5 филиалов в марзах), представило в своем исследовании основной сегмент рынка недвижимости - анализ ценовых данных 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир по всем 11 административным районам Еревана, обработанных с помощью специальной компьютерной программы на базе опубликованных за прошлый год в еженедельнике "Гинд" 22 тысяч 331 предложения покупки.

Примечательно, что только в административном районе Кентрон (Центр) наблюдается по мере увеличения количества комнат соответственный рост цен 1 кв. метра площади. Это связано со стартовавшим в 2000-х годах строительством в центре столицы новостроек и формированием на рынке исходя из этого нового спроса и вкуса в отношении квартир с большой площадью.

В исследовании также приведены любопытные данные относительно состояния внутренней отделки квартир в различных общинах столицы - соответственно количеству комнат. Так, в среднем по Еревану так называемый коэффициент отделки равен 3,29, однако по общинам состояние квартир разнится весьма существенно. В этом плане в наиболее хорошем состоянии квартиры в Кентроне (коэффициент - 3,17), Арабкире (3,21) и Давидашене (3,26) и, напротив, в самом запущенном виде находятся квартиры в Нубарашене (3,64), Малатии-Себастии (3,42) и Аване (3,37).

ВООБЩЕ ПРОСТОМУ СМЕРТНОМУ РАЗОБРАТЬСЯ В ТОМ, ЧТО ПРОИСХОДИТ НА НАШЕМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, СОВСЕМ НЕПРОСТО. Одни риелтеры говорят одно, другие - другое, третьи - третье: в оценках велик субъективный фактор. Даже общий вектор динамики цен на жилье (повышение или понижение) за определенный период вызывает разногласия.

Вроде бы надежнее ориентироваться на отчеты Госкомитета кадастра недвижимого имущества при правительстве Армении, который публикует рэнкинги стоимости жилья, однако приводимые им показатели и, в частности, методика их подсчета также небесспорны и зачастую подвергаются критике. К примеру, согласно годовому отчету госкомитета за 2013 год, в целом средние цены за 1 кв. метр жилья в Ереване в прошлом году по сравнению с предыдущим выросли на 5,4%, составив 271,3 тыс. драмов против 257,3 тысячи годом ранее. Основная мотивация: все дорожает, в том числе и стройматериалы.

А вот согласно исследованию "Оливер Груп", напротив, цены за прошлый год в среднем снизились примерно на 4% (речь идет о ценах в драмах), даже при этом существенно превысив средний показатель госкомитета - 319,6 тыс. драмов за кв. метр. Если вдаваться в частности, то, к примеру, в прошлом году среднерыночная цена за 1 кв. метр жилплощади в многоквартирных домах административного округа Кентрон, согласно госкомитету, составляет 427 тыс. драмов, а согласно "Оливер Груп" - почти 500 тысяч. Согласитесь, разница на 1 кв. метр весьма существенная. Более того, согласно оценочному агентству, жилье в Эребуни в среднем стоит дороже, чем в Нор-Норке, Аване и Шенгавите, но, по данным госкомитета, обратная картина.

Наверное, единственное, в чем сходятся все оценки, так это в том, что самое дорогое жилье в Ереване в Кентроне и Арабкире, а самое дешевое в Нубарашене. Но и в этом случае налицо существенная разница в оценках среднерыночной стоимости 1 кв. метра: к примеру, по Нубарашену, согласно госкомитету, 151 тыс. драмов, а согласно "Оливер груп", уже 186 тысяч.

Как понятно, все дело в методиках тех или иных исследований. Так, учредитель ООО "Оливер Груп" Грач Акопян (которого, кстати говоря, долгие годы знает такой банкир со стажем, как нынешний председатель СБА Самвел Чзмачян, характеризующий его как честного профессионала, оценкам которого можно доверять) полагает, что их подход более реальный, чем... реально заключенные сделки, которые берет за основу,к примеру, Нацстатслужба РА. И парадокс тут только на первый взгляд, ведь не секрет, что продающие и покупающие недвижимость весьма заинтересованы в значительном снижении реальной цены продажи-покупки при оформлении нотариальной сделки - хотя бы для того, чтобы соответственно уменьшить размер уплачиваемых при этом налогов и пошлин. Так что ориентироваться на подобные "реальные сделки" как минимум непредусмотрительно. А вот ценовое предложение от потенциального продавца даже с учетом дальнейшей возможной некоторой уступки с его стороны в процессе торга все же больше соответствует той цене, по которой жилье в конечном итоге будет продано.

Как бы то ни было, с учетом состояния экономики Армении и миграции населения тренд на понижение цен на рынке недвижимости страны представляется более достоверным. Как сказал Г.Акопян, при этом сохраняется надежда на оживление рынка недвижимости, которая основывается на том, что при приведенном уменьшении цен на жилье активность на рынке, количество сделок и темпы банковского кредитования снизились незначительно либо и вовсе оставались стабильными, то есть рынок недвижимости (пардон за каламбур) все же находится в более или менее интенсивном движении.

Основная тема:
Теги:

    ПОСЛЕДНИЕ ОТ АВТОРА

    • В СИСТЕМЕ ГОСУПРАВЛЕНИЯ ЦАРЯТ ВЕСЕЛЬЕ, ЦИРК И БАЛАГАН
      2019-06-24 12:45
      286

      Эффективность деятельности властей находится под большим сомнением: аксиома, открытая для большинства людей. И не только мыслящих. Свидетельством того, что правительство погрязло в болоте ничего не значащих для обычных людей проблем, являются бесконечные акции протеста по самым различным поводам. Между тем правительство, парламент, столичная мэрия и прочие государственные ведомства заняты в основном мелкими, отнюдь не злободневными проблемами, а последние, как правило, остаются "под сукном". Чтобы убедиться в этом, достаточно бегло взглянуть хотя бы на повестку последнего заседания кабинета…

    • КРУГ ЗАМКНУЛСЯ: СЕКРЕТНЫЕ ДОКУМЕНТЫ РАЗОБЛАЧАЮТ CZECHOSLOVAK GROUP
      2019-06-21 11:05
      1711

      "Голос Армении", пожалуй, был первым армянским СМИ, еще несколько лет назад поднявшим тему нелегальной поставки в Азербайджан оружия со стороны чешской холдинговой компании Czechoslovak Group (CSG), которой владеют отец и сын Ярослав и Михал Стрнады.

    • "НАЛОГОВЫЙ РАЙ" ПОТУСКНЕЕТ
      2019-06-19 11:25
      1360

      Развитые страны взялись за офшоры В наш век международное налоговое планирование приняло такие огромные масштабы, что, по оценкам OECD (Организация экономического сотрудничества и развития - ОЭСР, включающая развитые страны мира, на долю которых приходится 60% мирового ВВП), общие потери развитых высоконалоговых стран в виде недополученных налогов составляют ежегодно сумму порядка $200-250 млрд. И эти данные касаются только потерь от совершенно законных схем налогового планирования (например, регистрация компании в офшорах), которые формально никаких правил не нарушают.

    • В АРМЕНИИ ПОЯВИЛИСЬ… НЕФТЕРУБЛИ
      2019-06-17 12:00
      1013

      Пример не оказался заразительным для других нефтетрейдеров Новость последнего времени, оставшаяся практически незамеченной армянскими СМИ: российская компания "Газпром нефть" в этом году начала поставки нефтепродуктов в Армению за рубли.






    ПОСЛЕДНЕЕ ПО ТЕМЕ

    • ПОДОРОЖАЛИ НЕ ТОЛЬКО АБРИКОСЫ
      2019-06-22 10:00
      952

      Вспомните, что говорили во время уличных митингов новые. Мол, впредь в Армении монополистов не будет, для среднего и мелкого бизнеса будут созданы благоприятные условия и т.д. Практически до сих пор ничего из сказанного и обещанного власти не выполнили. А ведь прошло уже больше года...

    • МАТЕРИАЛ ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ?
      2019-06-21 10:56
      1315

      Как известно, в недрах Комитета кадастра недвижимости родился и оказался в повестке правительства законопроект, предусматривающий, в частности, механизмы приближения кадастровой оценки недвижимости к реальным ценам на рынке. Иными словами, кадастровая цена недвижимости в ближайшее время существенно повысится.

    • Ашот Мусаян освобожден от должности заместителя руководителя Госкомитета кадастра недвижимости
      2019-06-17 12:57
      315

      Решением премьер-министра Армении Никола Пашиняна Ашот Мусаян освобожден от должности заместителя руководителя Государственного комитета кадастра недвижимости. Об этом Новости Армении – NEWS.am сообщили в пресс-службе Правительства.

    • В АРМЕНИИ ПОЯВИЛИСЬ… НЕФТЕРУБЛИ
      2019-06-17 12:00
      1013

      Пример не оказался заразительным для других нефтетрейдеров Новость последнего времени, оставшаяся практически незамеченной армянскими СМИ: российская компания "Газпром нефть" в этом году начала поставки нефтепродуктов в Армению за рубли.