Последние новости

РЫНОК ЖИЛЬЯ: ТРЕНД НА ПОНИЖЕНИЕ

при чудовищном разнобое в оценках динамики цен

В октябре прошлого года Союз банков Армении (СБА) и оценочная компания "Оливер Груп" подписали меморандум о намерениях обмениваться информацией относительно происходящего на рынке недвижимости Армении. В частности, ООО "Оливер Груп", которое за 12 лет своей деятельности накопило богатую и постоянно освежаемую мониторинговую базу, обязывалось регулярно предоставлять СБА свои исследования рынка недвижимого имущества, а тот в свою очередь - делиться полученной информацией с комбанками Армении, для которых, как понятно, основные ориентиры и развития на означенном рынке имеют первостепенное значение.

5 ИЮНЯ В ОФИСЕ СБА СОСТОЯЛАСЬ ПРЕЗЕНТАЦИЯ ПОДОБНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ. Как в своем вступительном слове напомнил представителям СМИ председатель СБА Самвел Чзмачян, полученное союзом исследование будет направлено всем банкам, действующим на территории страны. "В свою очередь банки, для которых ситуация на рынке недвижимости интересна и полезна в плане получения реальной, достоверной информации относительно стоимости тех или иных объектов недвижимости, которые они принимают под залог выдаваемых кредитов, будут, соответственно, при заключении кредитных договоров иметь под рукой довольно достоверный дополнительный ориентир", - заметил он.

Оценочное агентство "Оливер Груп", услугами которого, кстати говоря, пользуется 2/3 финансово-банковской сферы Армении (компания имеет 5 филиалов в марзах), представило в своем исследовании основной сегмент рынка недвижимости - анализ ценовых данных 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир по всем 11 административным районам Еревана, обработанных с помощью специальной компьютерной программы на базе опубликованных за прошлый год в еженедельнике "Гинд" 22 тысяч 331 предложения покупки.

Примечательно, что только в административном районе Кентрон (Центр) наблюдается по мере увеличения количества комнат соответственный рост цен 1 кв. метра площади. Это связано со стартовавшим в 2000-х годах строительством в центре столицы новостроек и формированием на рынке исходя из этого нового спроса и вкуса в отношении квартир с большой площадью.

В исследовании также приведены любопытные данные относительно состояния внутренней отделки квартир в различных общинах столицы - соответственно количеству комнат. Так, в среднем по Еревану так называемый коэффициент отделки равен 3,29, однако по общинам состояние квартир разнится весьма существенно. В этом плане в наиболее хорошем состоянии квартиры в Кентроне (коэффициент - 3,17), Арабкире (3,21) и Давидашене (3,26) и, напротив, в самом запущенном виде находятся квартиры в Нубарашене (3,64), Малатии-Себастии (3,42) и Аване (3,37).

ВООБЩЕ ПРОСТОМУ СМЕРТНОМУ РАЗОБРАТЬСЯ В ТОМ, ЧТО ПРОИСХОДИТ НА НАШЕМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, СОВСЕМ НЕПРОСТО. Одни риелтеры говорят одно, другие - другое, третьи - третье: в оценках велик субъективный фактор. Даже общий вектор динамики цен на жилье (повышение или понижение) за определенный период вызывает разногласия.

Вроде бы надежнее ориентироваться на отчеты Госкомитета кадастра недвижимого имущества при правительстве Армении, который публикует рэнкинги стоимости жилья, однако приводимые им показатели и, в частности, методика их подсчета также небесспорны и зачастую подвергаются критике. К примеру, согласно годовому отчету госкомитета за 2013 год, в целом средние цены за 1 кв. метр жилья в Ереване в прошлом году по сравнению с предыдущим выросли на 5,4%, составив 271,3 тыс. драмов против 257,3 тысячи годом ранее. Основная мотивация: все дорожает, в том числе и стройматериалы.

А вот согласно исследованию "Оливер Груп", напротив, цены за прошлый год в среднем снизились примерно на 4% (речь идет о ценах в драмах), даже при этом существенно превысив средний показатель госкомитета - 319,6 тыс. драмов за кв. метр. Если вдаваться в частности, то, к примеру, в прошлом году среднерыночная цена за 1 кв. метр жилплощади в многоквартирных домах административного округа Кентрон, согласно госкомитету, составляет 427 тыс. драмов, а согласно "Оливер Груп" - почти 500 тысяч. Согласитесь, разница на 1 кв. метр весьма существенная. Более того, согласно оценочному агентству, жилье в Эребуни в среднем стоит дороже, чем в Нор-Норке, Аване и Шенгавите, но, по данным госкомитета, обратная картина.

Наверное, единственное, в чем сходятся все оценки, так это в том, что самое дорогое жилье в Ереване в Кентроне и Арабкире, а самое дешевое в Нубарашене. Но и в этом случае налицо существенная разница в оценках среднерыночной стоимости 1 кв. метра: к примеру, по Нубарашену, согласно госкомитету, 151 тыс. драмов, а согласно "Оливер груп", уже 186 тысяч.

Как понятно, все дело в методиках тех или иных исследований. Так, учредитель ООО "Оливер Груп" Грач Акопян (которого, кстати говоря, долгие годы знает такой банкир со стажем, как нынешний председатель СБА Самвел Чзмачян, характеризующий его как честного профессионала, оценкам которого можно доверять) полагает, что их подход более реальный, чем... реально заключенные сделки, которые берет за основу,к примеру, Нацстатслужба РА. И парадокс тут только на первый взгляд, ведь не секрет, что продающие и покупающие недвижимость весьма заинтересованы в значительном снижении реальной цены продажи-покупки при оформлении нотариальной сделки - хотя бы для того, чтобы соответственно уменьшить размер уплачиваемых при этом налогов и пошлин. Так что ориентироваться на подобные "реальные сделки" как минимум непредусмотрительно. А вот ценовое предложение от потенциального продавца даже с учетом дальнейшей возможной некоторой уступки с его стороны в процессе торга все же больше соответствует той цене, по которой жилье в конечном итоге будет продано.

Как бы то ни было, с учетом состояния экономики Армении и миграции населения тренд на понижение цен на рынке недвижимости страны представляется более достоверным. Как сказал Г.Акопян, при этом сохраняется надежда на оживление рынка недвижимости, которая основывается на том, что при приведенном уменьшении цен на жилье активность на рынке, количество сделок и темпы банковского кредитования снизились незначительно либо и вовсе оставались стабильными, то есть рынок недвижимости (пардон за каламбур) все же находится в более или менее интенсивном движении.

Основная тема:
Теги:

    ПОСЛЕДНИЕ ОТ АВТОРА

    • КОГДА РОДИТСЯ ЛИДЕР НАЦИИ?
      2021-10-14 11:28
      1519

      И как остановить демографическое "кровотечение"? В мае с.г. "ГА" сообщил о создании во Франции новой всеармянской независимой площадки DiasporArm c одновременным запуском многоязычного веб-сайта организации - Diasporarm.org. Активный поиск неравнодушными людьми путей выхода из сложившейся тяжелой ситуации и перспектив на будущее сегодня идет не только в Армении и Арцахе, но и в Спюрке, причем в последнем случае положение усугубляется проблемами самосохранения, в том числе языкового, и в целом необходимостью воспитания и подготовки будущего поколения, живущего вне родных берегов.

    • НА СЛЕДУЮЩИЙ ДЕНЬ ПОСЛЕ ПАНДЕМИИ…
      2021-10-12 10:25
      862

      Выплата набранных долгов будет тормозить развитие Армении 11 октября с.г. опубликован рабочий документ Евразийского фонда стабилизации и развития (средствами ЕФСР управляет Евразийский банк развития - ЕАБР) "Эволюция инструментов и подходов в рамках расширенной Глобальной сети финансовой безопасности в ответ на кризис COVID-19". Исследование, в частности, отвечает на вопрос относительно объемов финансовой помощи в борьбе с пандемией.

    • ПО СТОПАМ МАНЬКИ-ОБЛИГАЦИИ
      2021-10-12 09:52
      1547

      Патриотические бонды обычно заканчиваются сокрушительным фиаско Кажется, правительство Пашиняна не на шутку увлеклось привлечением денег отовсюду, откуда возможно. За прошедший год ему удалось увеличить государственный долг Армении на целый миллиард – разумеется, в долларах США. То, что это долговое бремя тяжкой ношей осядет как на будущих правительствах, так и на последующих поколениях, власть временщиков и дилетантов нисколько не волнует. И спросить с них спустя годы будет не так легко, ведь для этого еще понадобится их отыскать…

    • КТО ТАМ ВЯКАЕТ О "СОЦИАЛЬНОМ БЮДЖЕТЕ"?
      2021-10-11 10:15
      1623

      Кому все и сразу, а пенсионерам – "поэтапные" 2-3 тысячи драмов На заседании правительства Армении 30 сентября без каких-либо обсуждений был одобрен весьма лаконично представленный министром финансов Тиграном Хачатряном проект госбюджета на будущий год. Депутатам-гэдэшникам сверху поручено хорошенько изучить главный финансовый закон страны с тем, чтобы на предстоящих парламентских слушаниях по проекту госбюджета-2022 возможно красочнее представить, как правительство в столь тяжелых условиях заботится о социальном благополучии населения…






    ПОСЛЕДНЕЕ ПО ТЕМЕ

    • ЗАБУДЬТЕ О СТАБИЛЬНОСТИ. ЦЕНЫ ВЗЛЕТЕЛИ. ЧТО ДАЛЬШЕ?
      2021-09-11 09:53
      2628

      Продукты питания в Армении достигли заоблачных высот. По данным Национального статистического комитета, в июле-августе цены на продовольственные товары и безалкогольные напитки выросли на 13,5% в годовом исчислении. Это самый резкий скачок с 1990-х годов. В июле 2021 года по сравнению с июлем 2020 года цены на хлеб выросли на 8,6%, мясо - на 9,7%, масло - на 15,9%, сахар - на 39,4%, яйца - на 51,3%, консервированное молоко - на 10,4%, овощи - на 53%.

    • ПОЧЕМ ПАРЧА ДЛЯ ПОКОЙНИКА
      2021-08-03 10:21
      2680

      Современный ценник ритуальных услуг в Армении Помнится, много лет назад пожилой шеф столичного бюро по организации ритуальных услуг в приватном разговоре недоумевал, как можно предпочитать погребение в земле очищающей силе кремационного огня?

    • ЦЕНЫ СОКОЛОМ ВЗМЫВАЮТ,
      2021-07-23 10:20
      3171

      а правительство ужом прячется в кустах На днях Статкомитет Армении опубликовал доклад об индексе потребительских цен (ИПЦ - он же инфляция, он же динамика цен) в стране за 1-е полугодие 2021 года. Armstat осуществляет ежемесячный мониторинг потребительских цен на 425 товаров и услуг в Ереване и 10 марзах. Так вот в июне с.г. относительно июня прошлого года цены в Армении выросли в среднем на 6,5%, и это абсолютный максимум этого года.

    • МОЛОТОК И МОРКОВКА, или ЦЕНА БЕЗДАРНОЙ ВЛАСТИ
      2021-07-12 12:37
      2251

      Недавно зашел в гости родственник, военнослужащий-срочник, который уже отслужил 1,5 года. Из неторопливой беседы выяснилось, что за весь этот период пашиняновскую клубнику он на столе не видел ни разу. "А вот бананы дают", - без особого восторга сообщил он…