Последние новости

"ИДЕАЛЬНЫЙ ШТОРМ" НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Интервью с президентом Корпорации недвижимости "Акцерн" Акопом БАГДАСАРЯНОМ

Риэлторы в последние 7-8 месяцев отмечают некоторую активность на рынке недвижимости Армении, однако не испытывают особого оптимизма по поводу дальнейшего развития ситуации, полагая, что сейчас они имеют дело с некой эйфорией и надеждами, которые пробудила "бархатная революция".

ОБЪЯВЛЕННЫЙ С ТРИБУНЫ ОДНОГО ИЗ МИТИНГОВ ПРЕМЬЕРОМ ПАШИНЯНОМ РОСТ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ НА 25%, по мнению директора агентства недвижимости "Барс" Марины ЧАТИНЯН, не имеет никакого экономического обоснования, покупатель к таким ценам не готов, и говорить о каких-то устойчивых тенденциях в этом плане можно будет только после того, как правительство перейдет от слов к действиям и ситуация стабилизируется. С ней согласен и директор Биржи недвижимости Артем ПРИБЫЛЬСКИЙ, который утверждает, что сегодня наблюдаются положительные тенденции, но что будет завтра - неизвестно.

"ГА" решил выяснить, что в действительности происходит на рынке недвижимости Армении, у президента одной из самых авторитетных риэлторских структур страны - Корпорации недвижимости "Акцерн" - Акопа БАГДАСАРЯНА, который, между прочим, еще год назад прогнозировал нынешнее повышение цен на недвижимость. Заметим, что корпорация состоит из 6 фирм и включает проектную, консалтинговую, аналитическую и оценочную службы, архитекторов, строителей, занимаясь не только собственно риэлторской деятельностью, но и застройкой, а потому весь рынок недвижимости со всеми воздействующими на него факторами постоянно находится под контролем корпорации.

- Акоп Антонович, какая сегодня конъюнктура на рынке недвижимости и какими факторами она определяется?

- Конечно, в Армении произошло резкое изменение политической ситуации, что вернуло людям надежду и доверие. В частности, можно отметить фактор диаспоры, 20% которой это состоявшиеся вне Армении наши соотечественники, которые не утратили генетическую связь с исторической родиной и готовы при правильной государственной политике быть полезными Армении. На сегодня после 7-8 лет застоя пробуждение оптимизма привело в разрезе 7-8 месяцев к повышению цен на различную недвижимость в среднем на 7-10%. Особенно активный сегмент - это земельный рынок, далее следуют объекты производственного и общественного назначения, а позитивные тенденции в этих двух сегментах не могут, конечно же, не затронуть и жилой фонд.

Раньше правительствами делались, безусловно, позитивные шаги по оживлению рынка недвижимости (например, решение предыдущего кабинета об использовании подоходного налога в целях покрытия процентов по ипотечным кредитам), но другие, негативные факторы (например, безостановочная эмиграция) обнуляли этот эффект. Сегодня позитивные факторы начали перевешивать негативные, и рынок после 7 лет стабильного застоя наконец тронулся.

Таким образом, на политические изменения сегодня наложились прежние экономические решения - например, обязательное увеличение с 1 января 2017 года минимального размера общего капитала комбанков в 6 раз (до 30 млрд драмов) и соответственно снижение после этого в среднем примерно на 40% процентных ставок, увеличение доступности кредитных ресурсов, так как в противном случае банки столкнулись бы с трудностями при реализации своей сильно возросшей ликвидности. То есть наложение на произошедшие в стране политические изменения, вызвавшие, в частности, воодушевление в диаспоре, принятых ранее экономических решений привело к ситуации, похожей на "идеальный шторм".

 Строительство Корпорации недвижимости 'Акцерн'Из других позитивных для нас факторов могу выделить произошедшую в Иране на протяжении последнего года (особенно резко в последние несколько месяцев) почти 400%-ную девальвацию нацвалюты, что побуждало бизнесменов из этой страны рассматривать Армению как близкого и комфортного для них соседа в качестве площадки для диверсификации своих бизнесов, в том числе девелоперских. Они покупали и арендовали здесь производственные площадки, земли для застройки: речь идет об инвестициях малого бизнеса - от 1 до 3-4 млн долларов США. И это также внесло оживление на рынок недвижимости, хотя сейчас этот фактор ослаб, так как дошедшая до пиковых значений девальвация иранского риала сделала нецелесообразным дальнейшее перемещение капитала, и сейчас там ожидают дальнейших развитий, чтобы принять какие-то инвестиционные решения.

Все эти основные позитивные факторы, на мой взгляд, в перспективе 2-3 лет могут привести к созданию благоприятных экономических основ для того, чтобы наши соотечественники из-за рубежа активизировались в Армении в плане налаживания бизнеса. В частности, сейчас идет активный процесс по разрушению сращивания бизнеса с государством, с высокими должностными лицами, а это было одним из главных препятствий для развития рынка, так как такое положение дел приводило к тому, что государственные чиновники не были заинтересованы в создании равного для всех конкурентного поля.

- В августе текущего года вы также сделали прогноз о том, что в будущем году произойдет еще одно, 15%-ное повышение цен на недвижимость. Сохраняете ли вы и сегодня свой оптимизм, ведь платежеспособный спрос в стране не увеличивается?

- Да, сохраняю свой прогноз, основываясь на том, что в 2019 году как минимум на 50% повысится платежеспособный спрос. И другого пути нет: либо мы идем через повышение доходов людей, либо вернемся к прежним коррупционным механизмам. Проблема прежних кабинетов, как, впрочем, и нынешнего, в том, что все проблемы пытались решать за счет инфляции, роста цен, увеличения налоговой и таможенной нагрузки на бизнес. Между тем проблемы следует решать за счет двойного-тройного увеличения деловой активности, прихода новых инвесторов, основания новых дееспособных, с высокой зарплатой бизнесов. А увеличение количества субъектов предпринимательской деятельности, новых игроков возможно только при справедливом конкурентном поле, эффективной налоговой политике и, конечно, беспристрастной судебной системе, когда хозяйственные споры решаются быстро и эффективно. Думаю, для всего этого потребуется переходный период сроком около 2 лет: этого времени достаточно, чтобы заложить в стране основы для эффективной экономики. Уже сейчас мы каждую неделю принимаем у себя 2-3 потенциальных инвесторов из-за рубежа, которым оказываем консультативную помощь в их намерениях по проектам застройки в нашей стране.

- Тогда последний вопрос: ваши советы потенциальным продавцам и покупателям недвижимости. Целесообразнее ли не откладывать свои сделки с недвижимостью или все-таки лучше подождать?

- Для эффективной капитализации своих средств через рынок недвижимости несущественно, по какой цене ты продаешь свою собственность, важнее, какой цели ты хочешь этим добиться. Иначе тем, кто ждет высоких цен, можно дать совет подождать, допустим, до 2035 года, когда ваша недвижимость будет стоить, к примеру, не $80 тысяч, а $200 тысяч (улыбается). Мы же живем созвучно времени, так что выгода от ожидания высоких цен иллюзорна, ведь в будущем этот бонус может запросто аннулироваться инфляцией, другими реалиями.

Ожидать чего-то не стоит и покупателям. Смотрите, несколько лет назад барьером развития экономики были высокие ставки по банковским депозитам, доходность которых вдвое превышала таковую в случае приобретения недвижимости и сдачи ее в аренду, и это тоже было следствием безграмотной экономической политики. То есть если сдаваемая в аренду недвижимость оценивалась, допустим, в $100 тысяч, то прибыль владельца этой недвижимости составляла 4%, или 4 тыс. долларов в год, а, поместив те же средства на банковский вклад, можно было ожидать в среднем дохода в 8 тыс. долларов, так как ставки по банковским депозитам доходили и даже превышали 8%. Сегодня снижение процента по банковским валютным вкладам до 3-4% годовых уже делает целесообразным покупку и сдачу недвижимости в аренду, так как за тот же период цены на нее могут повыситься на 7% или 10%. Появился смысл.

Основная тема:
Теги:
  • ktoto 22-Ноя-2018
    Что такое "генетическая связь с родиной"? Что за бред?
    Ответить

ПОСЛЕДНИЕ ОТ АВТОРА

  • ВЛАСТИ СРЕДЬ БЕЛА ДНЯ ШАНТАЖИРУЮТ БИЗНЕС
    2024-03-29 10:22

    «ГА» уже не раз с фактами на руках доказывал, что для правительства Пашиняна нет ничего принципиального, никаких «красных линий», а безответственное жонглирование словами стало обычным занятием высших должностных лиц, ведомых лжецом № 1. В этих условиях проследить светлое будущее Армении чрезвычайно сложно – вплоть до невозможности…

  • «ЛОЖКА ДЕГТЯ» В… «ЛОЖКЕ МЕДА», или МИЛОСТИ ОТ ОТСТУПНИКА ОТВЕРЖЕННЫМ ИЗ АРЦАХА И ГАЗЫ
    2024-03-29 10:20

    Давно замечено, что для докладываемых (обсуждаемых) вопросов из десятков представленных для утверждения проектов решений из повестки заседания правительства Армении намеренно выбираются всего три – те, где есть возможность попиариться. В этом плане не стало исключением заседание правительства 28 марта, которое, правда, стало исключением в другом отношении: обычно длящиеся по часу и более обсуждения 3-х вопросов повестки, которые ведет Пашинян, на сей раз продлились 23 минуты…

  • ДИВЕРСИФИКАЦИЯ ПО-АРМЯНСКИ И АМЕРИКАНСКИ
    2024-03-28 10:25

    Как раньше с диверсификацией, как с писаной торбой, носился ныне томящийся в домашней неволе экс-министр экономики Ваан Керобян, так сегодня его безнадежное дело пытается продолжать его сменщик Геворг Папоян. Важность и необходимость диверсификации армянской экономики министр донес на днях и до ушей посла США в Армении Кристины Алисон Квин, хотя эта страна вряд ли сильно поможет Папояну в этом деле. Как ранее не помогла с этим и Керобяну…

  • «ОКОЛО КРАЯ» ИЛИ «У КРАЯ»
    2024-03-28 10:14

    Правительству пора бы заменить свои топорные инструменты на более тонкие Отличающееся невероятным скудоумием правительство Пашиняна должно денно и нощно молиться, чтобы в России не случилось экономического спада. Иначе никакие эмираты нам не помогут. Но чего еще ждать от исполнительной власти, которая судит о деловой активности по количеству пробок на улицах Еревана (экс-министр Ваан Керобян), а о принадлежности территории – по наличию на ней ресторанов и гостевых домов (Никол Пашинян)?..






ПОСЛЕДНЕЕ ПО ТЕМЕ

  • НОВАЯ АЭС: ДЕТАЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ИЛИ УМЫШЛЕННОЕ ЗАТЯГИВАНИЕ ПРОЦЕССА?
    2024-03-27 10:06

    Госкорпрорация «Росатом» готова выполнить любой проект новой Атомной электростанции, который выберут армянские власти, уверяет первый заместитель гендиректора - директор блока по развитию и международному бизнесу «Росатома» Кирилл Комаров. В кулуарах Международного форума «Атомэкспо -2024», прошедшего 25-26 марта в г.Сочи, он пояснил журналистам, что речь идет о ядерных реакторах различной мощности - от 50 до 1000 МВт. «У нас есть блоки, которые мы уже сейчас серийно строим мощностью 50 МВт каждый, у нас есть блоки и в 1000 МВт. В ближайшее время собираемся начать сооружение реактора в 600 МВт. Из 50 МВт-ных блоков можно скомпоновать АЭС и в 200 МВт, и в 400 МВт», - отметил замгендиректора Госкорпорации «Росатом».

  • МТК «СЕВЕР-ЮГ»: НЕСКОНЧАЕМЫЕ ТЯЖБЫ И СПОРЫ
    2024-01-08 10:24

    Через 6 лет после прихода к власти начнется строительство автобана на юге В ушедшем году «ГА» много писал об упущенных возможностях присоединения Армении к международному транспортному коридору (МТК) «Север-Юг». Нерасторопность и некомпетентность властей, сопряженные с неспособностью правильно и четко расставлять приоритеты, сегодня привели к тому, что наша страна реально стоит перед угрозой в очередной раз остаться на обочине международной стратегической коммуникации, которая способна определить развитие стран-участниц на многие 10-летия вперед…

  • СПИТАКСКОЕ ЗЕМЛЕТРЯСЕНИЕ: НЕВЫУЧЕННЫЕ УРОКИ
    2023-12-13 11:26

    Буквально на днях исполнилось 35 лет со дня разрушительного Спитакского землетрясения. Попутно выяснилось, что несмотря на обещания властей покончить с самим понятием «зоны бедствия» на сегодня в наличии и люди, которые до сих пор не получили от государства компенсационное жилье взамен утерянного во время разгула стихии, и до сих пор стоящие в городах и селах тысячи полусгнивших домиков-времянок, которые в том же Гюмри обещают ликвидировать лишь к 2027 году…

  • «АВАРИЙНАЯ» ИСТОРИЯ
    2023-12-08 10:56

    Люди спустя 35 лет после Спитакского землетрясения продолжают получать жилье Члены правительства Армении на своем заседании от 7 декабря почтили минутой молчания память жертв Спитакского землетрясения 1988 года, после чего приступили к обсуждению 32-го вопроса повестки, согласно которому квартиры в построенном за счет госбюджета в городе Апаран многоквартирном доме передаются на безвозмездной основе жильцам аварийных зданий, а также… потерявшим жилье вследствие случившегося 35 лет назад землетрясения, до сих пор проживающим в так называемом временном пристанище…