РИЕЛТОРЫ ПРОМАХНУЛИСЬ

Известная аудиторско-консалтинговая компания "Грант Торнтон" (Grant Thornton) вот уже 3-й год подряд проводит независимый, а потому внушающий доверие анализ рынка недвижимого имущества Армении. Вопреки логике, сразу представим выводы анализа, а уж затем перейдем к частностям.

ИТАК, ОЖИВИВШИЙСЯ ПОСЛЕ "БАРХАТНОЙ РЕВОЛЮЦИИ" РЫНОК недвижимости, когда риелторы в предвкушении прибылей довольно потирали руки, в 2020 году испытал серьезное падение в отношении предыдущего года: упали как количество сделок, так и цены. Исключение составили только операции по купле-продаже земли: в отличие, к примеру, от квартир в многоквартирных домах, количество земельных сделок зарегистрировало годовой рост на 4%.

Не секрет, что в 2020 году рынок недвижимости Армении (как, впрочем, и все сферы экономики) подвергся целому ряду шоков. В начале года в мире разразилась эпидемия нового вида коронавируса, что обусловило введение в Армении с марта строгих ограничений. Последние, правда, скоро были сняты, и нас накрыла вторая волна пандемии, после чего 27 сентября началась война в Арцахе. И, наконец, в конце года Армению накрыл острый политический кризис.

На рынок негативное воздействие оказало и ожидание изменений в законодательстве, касающемся возврата процентов по ипотечным кредитам за счет подоходного налога. Минфин РА провозгласил одной из целей своей политики постепенный отказ от этого механизма, и в июне 2020 года в обращение даже был запущен проект, в рамках которого прекращалась реализация данной программы в 1-й и 2-й зонах Еревана (Кентрон и Арабкир). Однако в этом году в контексте вышеозначенных шоков об этой инициативе предпочли не вспоминать.

Теперь конкретно. В 2020 году общее количество сделок на рынке недвижимого имущества составило 158 тысяч 659, что на 27 тысяч 402 сделки (или на 15%) меньше, чем в предыдущем году. В первые два месяца прошлого года, когда никаких глобальных шоков еще не было, количество сделок с недвижимостью относительно того же периода 2019 года выросло в среднем на 21%, но уже в марте темпы роста снизились всего до 1,5%, а в апреле количество сделок сократилось до 2 тысяч 892, что по сравнению с апрелем 2019 года было меньше аж в 5,6 раза. Вызванная пандемией неопределенность побудила людей воздерживаться от крупных сделок. Тем не менее после снятия ограничений по передвижению с мая количество сделок вновь начало расти - вплоть до октября. Начавшаяся война вновь остановила тенденцию роста рынка, повернув ее вспять. Уже в октябре количество сделок по сравнению с октябрем 2019 года упало на 33%, а по сравнению с предыдущим месяцем - на 32,5%. Темпы падения сохранились и в ноябре. И хотя в декабре по сравнению с предыдущим месяцем зарегистрирован рост числа сделок на 75,7%, тем не менее их количество на 18,7% уступало декабрьскому показателю 2019 года.

В ОБЩЕЙ СТРУКТУРЕ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ НАИБОЛЬШУЮ ДОЛЮ (38%) занимают сделки по отчуждению (купля-продажа, наследование, аренда, заложение). Тренд и динамика изменений в этом, как, впрочем, и в других секторах, совпадает с движением общих сделок. Так, в апреле 2020 года количество сделок по отчуждению недвижимого имущества снизилось на 80,6% к апрелю 2019 года, после чего рынок медленно восстанавливался, но с сентября снова пришел в упадок. В целом за 2020 год было совершено 60 тысяч 253 сделки отчуждения (в 2019 году - 71 тысяча 135), что на 15% меньше показателя предыдущего года.

В свою очередь наибольшую долю (72-76%) в сделках по отчуждению занимает купля-продажа недвижимости. И в этом секторе, как уже отмечалось выше, наблюдается тот же помесячный тренд. Правда, в Ереване темпы падения выражались резче, чем в марзах. В частности, уже в марте 2020 года число сделок в столице упало на 16% к марту 2019 года, хотя в марзах еще сохранялась положительная динамика. В апреле темпы снижения достигли почти 80%. В сентябре началось восстановление, но после начала войны и вплоть до конца года вновь наблюдалось падение.

Примечательно, что иностранные граждане активнее продавали свою недвижимость в Армении, нежели покупали. Так, сделок по покупке (1310) было на 1000 меньше, чем по продаже.

Как уже отмечалось в самом начале, операции с землей, в отличие от сделок других видов, единственные, что, несмотря на шоки, продемонстрировали годовой рост на 4%, хотя в последние 3 месяца наблюдалось снижение числа и таких сделок. Аналитики Grant Thornton объясняют это тем, что, возможно, в условиях ограничений на перемещение люди предпочитали покупать землю и строить дома, продолжая пользоваться уже упомянутым возвратом процентов по ипотечным кредитам из уплаченного ими подоходного налога. Отметим также, что в структуре операций с землей преобладали сделки с землями сельхозназначения и под жилую застройку.

Таким образом, число земельных сделок по итогам прошлого года выросло на 4%, а сделки с квартирами в многоквартирных домах продемонстрировали наибольшее падение - 28%. При этом в 4-м квартале 2020 года наиболее резкое падение количества сделок наблюдалось в приграничных и ставших таковыми марзах: в Гегаркунике, Сюнике, Вайоц Дзоре и Тавуше.

И В ЗАКЛЮЧЕНИЕ О ЦЕНАХ. ПОЗИТИВНАЯ ДИНАМИКА РЫНОЧНЫХ ЦЕН в Ереване сохранялась вплоть до мая, после чего до самого конца года доминировала тенденция падения цен. В декабре цены в столице упали в среднем на 4%. Наиболее резкое падение наблюдалось в Кентроне, Давидашене и Нубарашене, причем традиционно высокие цены в Кентроне и Арабкире составили по итогам года соответственно 644,8 тыс. и 452 тыс. драмов за 1 кв. метр. Наблюдаемая в начале 2020 года практически во всех административных округах столицы позитивная динамика цен сменилась к концу года падением относительно предыдущего года, и лишь в Нор Норке цены просто обнулились, то есть вернулись к уровню 2019 года.

Что же касается квартир в марзах, то в декабре по сравнению с началом 2020 года в большинстве из них цены сильно упали, но сохранили по сравнению с 2019 годом положительные значения. Исключение по понятным причинам составили Гавар (-9,4% относительно 2019 года), Капан (-2,6%), Ехегнадзор (-7,4%), Иджеван (-4,4%). Наименьший темп падения цен зафиксирован в Арташате.

Таким образом, в Ереване и областных центрах марзов с мая 2020 года наблюдается тенденция падения цен, в результате чего уже к концу года они в большинстве случаев уступали таковым годовой давности.