Последние новости

РИЕЛТОРЫ ПРОМАХНУЛИСЬ

У домов уходит почва из-под ног

Известная аудиторско-консалтинговая компания "Грант Торнтон" (Grant Thornton) вот уже 3-й год подряд проводит независимый, а потому внушающий доверие анализ рынка недвижимого имущества Армении. Вопреки логике, сразу представим выводы анализа, а уж затем перейдем к частностям.

ИТАК, ОЖИВИВШИЙСЯ ПОСЛЕ "БАРХАТНОЙ РЕВОЛЮЦИИ" РЫНОК недвижимости, когда риелторы в предвкушении прибылей довольно потирали руки, в 2020 году испытал серьезное падение в отношении предыдущего года: упали как количество сделок, так и цены. Исключение составили только операции по купле-продаже земли: в отличие, к примеру, от квартир в многоквартирных домах, количество земельных сделок зарегистрировало годовой рост на 4%.

Не секрет, что в 2020 году рынок недвижимости Армении (как, впрочем, и все сферы экономики) подвергся целому ряду шоков. В начале года в мире разразилась эпидемия нового вида коронавируса, что обусловило введение в Армении с марта строгих ограничений. Последние, правда, скоро были сняты, и нас накрыла вторая волна пандемии, после чего 27 сентября началась война в Арцахе. И, наконец, в конце года Армению накрыл острый политический кризис.

На рынок негативное воздействие оказало и ожидание изменений в законодательстве, касающемся возврата процентов по ипотечным кредитам за счет подоходного налога. Минфин РА провозгласил одной из целей своей политики постепенный отказ от этого механизма, и в июне 2020 года в обращение даже был запущен проект, в рамках которого прекращалась реализация данной программы в 1-й и 2-й зонах Еревана (Кентрон и Арабкир). Однако в этом году в контексте вышеозначенных шоков об этой инициативе предпочли не вспоминать.

Теперь конкретно. В 2020 году общее количество сделок на рынке недвижимого имущества составило 158 тысяч 659, что на 27 тысяч 402 сделки (или на 15%) меньше, чем в предыдущем году. В первые два месяца прошлого года, когда никаких глобальных шоков еще не было, количество сделок с недвижимостью относительно того же периода 2019 года выросло в среднем на 21%, но уже в марте темпы роста снизились всего до 1,5%, а в апреле количество сделок сократилось до 2 тысяч 892, что по сравнению с апрелем 2019 года было меньше аж в 5,6 раза. Вызванная пандемией неопределенность побудила людей воздерживаться от крупных сделок. Тем не менее после снятия ограничений по передвижению с мая количество сделок вновь начало расти - вплоть до октября. Начавшаяся война вновь остановила тенденцию роста рынка, повернув ее вспять. Уже в октябре количество сделок по сравнению с октябрем 2019 года упало на 33%, а по сравнению с предыдущим месяцем - на 32,5%. Темпы падения сохранились и в ноябре. И хотя в декабре по сравнению с предыдущим месяцем зарегистрирован рост числа сделок на 75,7%, тем не менее их количество на 18,7% уступало декабрьскому показателю 2019 года.

В ОБЩЕЙ СТРУКТУРЕ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ НАИБОЛЬШУЮ ДОЛЮ (38%) занимают сделки по отчуждению (купля-продажа, наследование, аренда, заложение). Тренд и динамика изменений в этом, как, впрочем, и в других секторах, совпадает с движением общих сделок. Так, в апреле 2020 года количество сделок по отчуждению недвижимого имущества снизилось на 80,6% к апрелю 2019 года, после чего рынок медленно восстанавливался, но с сентября снова пришел в упадок. В целом за 2020 год было совершено 60 тысяч 253 сделки отчуждения (в 2019 году - 71 тысяча 135), что на 15% меньше показателя предыдущего года.

В свою очередь наибольшую долю (72-76%) в сделках по отчуждению занимает купля-продажа недвижимости. И в этом секторе, как уже отмечалось выше, наблюдается тот же помесячный тренд. Правда, в Ереване темпы падения выражались резче, чем в марзах. В частности, уже в марте 2020 года число сделок в столице упало на 16% к марту 2019 года, хотя в марзах еще сохранялась положительная динамика. В апреле темпы снижения достигли почти 80%. В сентябре началось восстановление, но после начала войны и вплоть до конца года вновь наблюдалось падение.

Примечательно, что иностранные граждане активнее продавали свою недвижимость в Армении, нежели покупали. Так, сделок по покупке (1310) было на 1000 меньше, чем по продаже.

Как уже отмечалось в самом начале, операции с землей, в отличие от сделок других видов, единственные, что, несмотря на шоки, продемонстрировали годовой рост на 4%, хотя в последние 3 месяца наблюдалось снижение числа и таких сделок. Аналитики Grant Thornton объясняют это тем, что, возможно, в условиях ограничений на перемещение люди предпочитали покупать землю и строить дома, продолжая пользоваться уже упомянутым возвратом процентов по ипотечным кредитам из уплаченного ими подоходного налога. Отметим также, что в структуре операций с землей преобладали сделки с землями сельхозназначения и под жилую застройку.

Таким образом, число земельных сделок по итогам прошлого года выросло на 4%, а сделки с квартирами в многоквартирных домах продемонстрировали наибольшее падение - 28%. При этом в 4-м квартале 2020 года наиболее резкое падение количества сделок наблюдалось в приграничных и ставших таковыми марзах: в Гегаркунике, Сюнике, Вайоц Дзоре и Тавуше.

И В ЗАКЛЮЧЕНИЕ О ЦЕНАХ. ПОЗИТИВНАЯ ДИНАМИКА РЫНОЧНЫХ ЦЕН в Ереване сохранялась вплоть до мая, после чего до самого конца года доминировала тенденция падения цен. В декабре цены в столице упали в среднем на 4%. Наиболее резкое падение наблюдалось в Кентроне, Давидашене и Нубарашене, причем традиционно высокие цены в Кентроне и Арабкире составили по итогам года соответственно 644,8 тыс. и 452 тыс. драмов за 1 кв. метр. Наблюдаемая в начале 2020 года практически во всех административных округах столицы позитивная динамика цен сменилась к концу года падением относительно предыдущего года, и лишь в Нор Норке цены просто обнулились, то есть вернулись к уровню 2019 года.

Что же касается квартир в марзах, то в декабре по сравнению с началом 2020 года в большинстве из них цены сильно упали, но сохранили по сравнению с 2019 годом положительные значения. Исключение по понятным причинам составили Гавар (-9,4% относительно 2019 года), Капан (-2,6%), Ехегнадзор (-7,4%), Иджеван (-4,4%). Наименьший темп падения цен зафиксирован в Арташате.

Таким образом, в Ереване и областных центрах марзов с мая 2020 года наблюдается тенденция падения цен, в результате чего уже к концу года они в большинстве случаев уступали таковым годовой давности.    

Основная тема:
Теги:

    ПОСЛЕДНИЕ ОТ АВТОРА

    • SHELL ШЕЛ-ШЕЛ, НО НЕ ДОШЕЛ, или «УТИНАЯ ОХОТА» МИНИСТРА ЭКОНОМИКИ
      2022-05-19 09:57
      540

                Совсем недавно «ГА» писал о довольно странном Меморандуме о взаимопонимании с США, подписанном министром ИД РА Араратом Мирзояном.

    • КАПИТАЛЬНЫЕ ЛУЗЕРЫ
      2022-05-18 10:40
      1071

      Соловьиные трели при принятии госбюджета-2022 снова обернулись свистом Данные по исполнению госбюджета за 1-й квартал этого года, мягко говоря, вызывают озабоченность и весьма далеко отстоят от заложенных в главный финансовый закон страны показателей. В частности, правительство Пашиняна в очередной раз недовыполнило программу капитальных расходов, предусмотренную за указанный период. Это значит не построенные и не отремонтированные дороги, водохранилища, ирригационные системы, школы и детсады. Не выполнен и показатель текущих расходов. А ведь соловьем разливались при принятии очередного «беспрецедентного» бюджета на этот год…

    • СКРОМНАЯ ДИЕТА ОТ "ГЭДЭШНИКОВ"
      2022-05-17 09:11
      1308

      Армения в аграрном плане оказалась аутсайдером ЕАЭС Специальная военная операция России на Украине идет уже 80 дней и ночей. И одним из самых серьезных последствий введенных из-за нее западных антироссийских санкций стал нарастающий риск глобального продовольственного кризиса.

    • ИРАН-АРМЕНИЯ: УСИЛИЯ В… УСЛОВНОМ НАКЛОНЕНИИ
      2022-05-16 09:35
      1850

      13 мая министр ИД РФ Сергей Лавров на заседании СМИД СНГ в Душанбе заявил, что "страны Запада пытаются нанести ущерб союзническим отношениям в рамках ОДКБ и ЕАЭС". А государства ЕАЭС и СНГ – прежде всего, Россия - в противовес этому ищут возможности для новых логистических маршрутов взамен разрушенных санкциями старых…






    ПОСЛЕДНЕЕ ПО ТЕМЕ

    • ЛИЧНЫЙ «БИЗНЕС» ЗА НАШ СЧЕТ
      2022-05-13 11:10
      2289

      Правительство проспало риски ипотечной льготы, которую само же и извратило «Резкие колебания спроса/предложения недвижимого имущества и соответственно цен на него могут оказать нежелательное влияние на обеспеченность и качество банковских кредитов, порождая риски в плане финансовой стабильности. Как сказано в недавно обнародованном «Отчете о финансовой стабильности 2021» Центрального банка Армении, где имеется раздел под названием «Тенденции рынка недвижимого имущества и исходящие из них риски», «в течение 2021 года на рынке недвижимости РА зарегистрировано ускорение темпов роста индекса цен, обусловленное восстановлением экономической активности, как и фактором применяемого механизма возврата подоходного налога и поэтапного прекращения последнего»…

    • ЗЕМЛЯ В ФАВОРЕ
      2022-04-11 09:48
      1942

      Недвижимость наиболее активно «движется» в столичном конгломерате Вот уже 4-й год известная аудиторско-консалтинговая компания «Грант Торнтон» проводит независимый и всеобъемлющий анализ рынка недвижимого имущества Армении. На днях был опубликован ее очередной анализ, охватывающий 2019-2021 годы, который был реализован посредством одной из лучших программ бизнес-интеллекта - Tableau…

    • ПОДАРОК ВЛАСТЕЙ НА ДЕНЬ ДУРАКОВ
      2022-04-01 15:43
      9106

      Подорожавший с 1 апреля газ даст старт тотальному разгулу цен Правительство Армении мало того, что своей бездарной экономической политикой буквально разорило население страны, так еще и повысило в этом году тарифы практически на все контролируемые государством общественные услуги. С 1 января подорожала вода, с 1 февраля – электроэнергия, а сегодня, 1 апреля, платить больше придется еще и за газ. Такое впечатление, что родная власть поставила целью выжать из людей все без остатка…

    • ПУТЕМ "ПУПЫРЧАТЫХ" РЕФОРМ
      2022-03-31 09:42
      2652

      Почему так по-разному ведут себя огурцы в России и Армении? РБК обратил внимание на то, что единственным продуктом, который в рознице подешевел в России с начала специальной военной операции на Украине, стали… огурцы. Это следует из данных Росстата. Средние цены на "зеленых и пупырчатых" снизились почти на 9%. На неделе, завершившейся 25 февраля, 1 кг огурцов стоил в рознице в среднем 202,9 руб., а три недели спустя, к 18 марта, это были уже 185,5 рублей.