Последние новости

РИЕЛТОРЫ ПРОМАХНУЛИСЬ

У домов уходит почва из-под ног

Известная аудиторско-консалтинговая компания "Грант Торнтон" (Grant Thornton) вот уже 3-й год подряд проводит независимый, а потому внушающий доверие анализ рынка недвижимого имущества Армении. Вопреки логике, сразу представим выводы анализа, а уж затем перейдем к частностям.

ИТАК, ОЖИВИВШИЙСЯ ПОСЛЕ "БАРХАТНОЙ РЕВОЛЮЦИИ" РЫНОК недвижимости, когда риелторы в предвкушении прибылей довольно потирали руки, в 2020 году испытал серьезное падение в отношении предыдущего года: упали как количество сделок, так и цены. Исключение составили только операции по купле-продаже земли: в отличие, к примеру, от квартир в многоквартирных домах, количество земельных сделок зарегистрировало годовой рост на 4%.

Не секрет, что в 2020 году рынок недвижимости Армении (как, впрочем, и все сферы экономики) подвергся целому ряду шоков. В начале года в мире разразилась эпидемия нового вида коронавируса, что обусловило введение в Армении с марта строгих ограничений. Последние, правда, скоро были сняты, и нас накрыла вторая волна пандемии, после чего 27 сентября началась война в Арцахе. И, наконец, в конце года Армению накрыл острый политический кризис.

На рынок негативное воздействие оказало и ожидание изменений в законодательстве, касающемся возврата процентов по ипотечным кредитам за счет подоходного налога. Минфин РА провозгласил одной из целей своей политики постепенный отказ от этого механизма, и в июне 2020 года в обращение даже был запущен проект, в рамках которого прекращалась реализация данной программы в 1-й и 2-й зонах Еревана (Кентрон и Арабкир). Однако в этом году в контексте вышеозначенных шоков об этой инициативе предпочли не вспоминать.

Теперь конкретно. В 2020 году общее количество сделок на рынке недвижимого имущества составило 158 тысяч 659, что на 27 тысяч 402 сделки (или на 15%) меньше, чем в предыдущем году. В первые два месяца прошлого года, когда никаких глобальных шоков еще не было, количество сделок с недвижимостью относительно того же периода 2019 года выросло в среднем на 21%, но уже в марте темпы роста снизились всего до 1,5%, а в апреле количество сделок сократилось до 2 тысяч 892, что по сравнению с апрелем 2019 года было меньше аж в 5,6 раза. Вызванная пандемией неопределенность побудила людей воздерживаться от крупных сделок. Тем не менее после снятия ограничений по передвижению с мая количество сделок вновь начало расти - вплоть до октября. Начавшаяся война вновь остановила тенденцию роста рынка, повернув ее вспять. Уже в октябре количество сделок по сравнению с октябрем 2019 года упало на 33%, а по сравнению с предыдущим месяцем - на 32,5%. Темпы падения сохранились и в ноябре. И хотя в декабре по сравнению с предыдущим месяцем зарегистрирован рост числа сделок на 75,7%, тем не менее их количество на 18,7% уступало декабрьскому показателю 2019 года.

В ОБЩЕЙ СТРУКТУРЕ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ НАИБОЛЬШУЮ ДОЛЮ (38%) занимают сделки по отчуждению (купля-продажа, наследование, аренда, заложение). Тренд и динамика изменений в этом, как, впрочем, и в других секторах, совпадает с движением общих сделок. Так, в апреле 2020 года количество сделок по отчуждению недвижимого имущества снизилось на 80,6% к апрелю 2019 года, после чего рынок медленно восстанавливался, но с сентября снова пришел в упадок. В целом за 2020 год было совершено 60 тысяч 253 сделки отчуждения (в 2019 году - 71 тысяча 135), что на 15% меньше показателя предыдущего года.

В свою очередь наибольшую долю (72-76%) в сделках по отчуждению занимает купля-продажа недвижимости. И в этом секторе, как уже отмечалось выше, наблюдается тот же помесячный тренд. Правда, в Ереване темпы падения выражались резче, чем в марзах. В частности, уже в марте 2020 года число сделок в столице упало на 16% к марту 2019 года, хотя в марзах еще сохранялась положительная динамика. В апреле темпы снижения достигли почти 80%. В сентябре началось восстановление, но после начала войны и вплоть до конца года вновь наблюдалось падение.

Примечательно, что иностранные граждане активнее продавали свою недвижимость в Армении, нежели покупали. Так, сделок по покупке (1310) было на 1000 меньше, чем по продаже.

Как уже отмечалось в самом начале, операции с землей, в отличие от сделок других видов, единственные, что, несмотря на шоки, продемонстрировали годовой рост на 4%, хотя в последние 3 месяца наблюдалось снижение числа и таких сделок. Аналитики Grant Thornton объясняют это тем, что, возможно, в условиях ограничений на перемещение люди предпочитали покупать землю и строить дома, продолжая пользоваться уже упомянутым возвратом процентов по ипотечным кредитам из уплаченного ими подоходного налога. Отметим также, что в структуре операций с землей преобладали сделки с землями сельхозназначения и под жилую застройку.

Таким образом, число земельных сделок по итогам прошлого года выросло на 4%, а сделки с квартирами в многоквартирных домах продемонстрировали наибольшее падение - 28%. При этом в 4-м квартале 2020 года наиболее резкое падение количества сделок наблюдалось в приграничных и ставших таковыми марзах: в Гегаркунике, Сюнике, Вайоц Дзоре и Тавуше.

И В ЗАКЛЮЧЕНИЕ О ЦЕНАХ. ПОЗИТИВНАЯ ДИНАМИКА РЫНОЧНЫХ ЦЕН в Ереване сохранялась вплоть до мая, после чего до самого конца года доминировала тенденция падения цен. В декабре цены в столице упали в среднем на 4%. Наиболее резкое падение наблюдалось в Кентроне, Давидашене и Нубарашене, причем традиционно высокие цены в Кентроне и Арабкире составили по итогам года соответственно 644,8 тыс. и 452 тыс. драмов за 1 кв. метр. Наблюдаемая в начале 2020 года практически во всех административных округах столицы позитивная динамика цен сменилась к концу года падением относительно предыдущего года, и лишь в Нор Норке цены просто обнулились, то есть вернулись к уровню 2019 года.

Что же касается квартир в марзах, то в декабре по сравнению с началом 2020 года в большинстве из них цены сильно упали, но сохранили по сравнению с 2019 годом положительные значения. Исключение по понятным причинам составили Гавар (-9,4% относительно 2019 года), Капан (-2,6%), Ехегнадзор (-7,4%), Иджеван (-4,4%). Наименьший темп падения цен зафиксирован в Арташате.

Таким образом, в Ереване и областных центрах марзов с мая 2020 года наблюдается тенденция падения цен, в результате чего уже к концу года они в большинстве случаев уступали таковым годовой давности.    

Основная тема:
Теги:

    ПОСЛЕДНИЕ ОТ АВТОРА

    • РОСТ ЦЕН ПРАВИТЕЛЬСТВУ ПО ДУШЕ
      2021-04-13 09:47
      495

      Девальвация и инфляция помогут Пашиняну выполнить свой послевоенный план В среде экономистов крепнет убежденность в том, что безостановочная девальвация армянской валюты, следствием которой является рост цен на потребительском рынке, на руку властям, а потому может быть ими умышленно инспирирован и поддерживаем.

    • БРИФИНГ… НИ О ЧЕМ
      2021-04-12 14:08
      917

      Завтра в Армении стартует немассовая вакцинация населения Удивительно, как наделенные властью пашиняновские чиновники способны цинично извращать реалии, выдавая желаемое за действительное.

    • КРИВЫЕ РОЖИ В ИПОТЕЧНОЙ ВИТРИНЕ
      2021-04-10 09:46
      1622

      У правительства и парламента приоритеты разные? За время правления Пашиняна объемы потребительских и ипотечных кредитов удвоились. Доходы при этом выросли незначительно. И в этом и состояла опасность, о которой многие экономисты, в том числе и на страницах "ГА", предупреждали безумцев из правительства и парламента.

    • НЕЧАЯННОЕ ПРИЗНАНИЕ
      2021-04-08 11:21
      1881

      Как главный государственный контролер разоблачил власти "Ожидаемого экономического бума в Армении не было. В 2020 году мы все потеряли, и нам необходимо утроить усилия для восстановления экономики", - заявил на днях глава постоянной парламентской комиссии по экономическим вопросам от фракции "Мой шаг" Бабкен ТУНЯН.






    ПОСЛЕДНЕЕ ПО ТЕМЕ

    • ДЕТИ ПОНЕДЕЛЬНИКА НА ОСТРОВЕ НЕВЕЗЕНИЯ
      2021-04-06 14:45
      2057

      В Армении свистопляска цен, а правительству по чесноку 5 апреля Статкомитет обнародовал данные по инфляции за март и в целом за январь-март (1-й квартал) текущего года. Согласно этим данным, на потребительском рынке Армении 12-месячная инфляция (март к марту 2020 года) составила 5,8%, превзойдя самый высокий порог программного показателя (4+1,5%, то есть 5,5%). В целом за 1-й квартал ИПЦ (индекс потребительских цен) составил 5,2%.

    • Сурен ПАРСЯН: САМЫЙ НИЗКИЙ ПОКАЗАТЕЛЬ - В ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТОВ ПРОИЗВОДСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
      2021-03-18 14:07
      736

      Влияние пандемии коронавируса и поствоенной ситуации в Армении проявляется в виде снижения доходов и роста бедности населения, что оказывает самое большое воздействие на рынок недвижимости страны, полагает экономист Сурен ПАРСЯН. Добавляя, что к этим факторам можно причислить также неопределенность в отношении будущего и начавшийся отток населения из страны, что создает дополнительные риски с точки зрения ухудшения кризисной ситуации на рынке. 

    • НА ПОРОГЕ ОЧЕРЕДНОГО БЕДСТВИЯ
      2021-03-10 10:32
      1920

      Премьер-министр РФ Михаил МИШУСТИН подписал распоряжение, согласно которому за ведомствами и министерствами закрепляется мониторинг цен конкретных товаров. Об этом сообщает пресс-служба правительства. "В России вводится постоянный мониторинг цен на потребительские товары и услуги. Такое решение утверждено правительством. Новый инструмент позволит наладить системный анализ ситуации на рынке, прогнозировать риски подорожания значимой продукции и вовремя принимать меры для сдерживания роста цен" - говорится в распоряжении.

    • РОСТ ЦЕН - ПРИЗНАК ОЗДОРОВЛЕНИЯ?
      2021-02-19 11:02
      3622

      В экономике Армении проявляются первые признаки посткризисного восстановления. Об этом на заседании правительства заявил премьер-министр Никол ПАШИНЯН, передает "Арменпресс".