ВРЕМЯ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ?

Несмотря на то что армянский рынок недвижимости в последние годы затянулся болотной ряской, на рынке стали появляться покупатели, желающие приобрести недвижимость в инвестиционных целях. Видимо, исходя из посыла, что инвестиции в недвижимость наиболее выгодными являются в моменты падения рынка...

Но это бизнес специфический и непростой, основным критерием которого выступают доходность и окупаемость. Потенциальный доход от вложений в недвижимость складывается из арендных платежей от ее возможной сдачи в аренду и изменения со временем стоимости недвижимости. Например, квартира может приносить 7% годовых за счет аренды и 15% - за счет роста цен на рынке. Как правило, индекс доходности недвижимости сравнивают с банковской депозитной ставкой, чтобы понять, насколько инвестиции в недвижимость выгоднее (или невыгоднее) хранения денег на банковском депозите.

КАК УТВЕРЖДАЮТ СПЕЦИАЛИСТЫ, СЕГОДНЯ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ на армянском рынке недвижимости невысока. И если в период роста цен выбор между банковским депозитом и недвижимостью однозначно делался в пользу последней, то сегодня цены на недвижимость не растут и главной оценкой эффективности вложения средств в нее становится окупаемость инвестиций за счет сдачи в аренду.

По словам экспертов, окупаемость жилья в Ереване в зависимости от его характеристик составляет от 12 до 25 лет. "Сегодня доходность арендного бизнеса в центре Еревана составляет от 6% до 8%. То есть условно, если вы вкладываете в покупку жилья $100 тыс., сдаете его в аренду за $600 в месяц, получаете годовой доход $7,2 тыс., то, соответственно, доходность вложений 7,2%, что сопоставимо с банковскими ставками по валютным депозитам в армянских банках, а срок окупаемости составляет 14 лет", - объясняет генеральный директор агентства недвижимости "Каскад риэлти" Вардан Авагян.

Вне центра Еревана картина несколько иная. "Покупка недвижимости на окраинах столицы с последующей сдачей ее в аренду – не самая выгодная инвестиция своих средств, - считает исполнительный директор агентства недвижимости "Арт Капитал" Артак Абрамян. - Коэффициент доходности жилой недвижимости в этих общинах составляет 4-5%. А есть еще возможный простой квартиры, необходимость последующего ремонта и т.д. В такой ситуации проще положить деньги на депозитный счет в банке".

Понять, что в целом происходит со сроками окупаемости квартир, легко можно и самим, просмотрев предложения на сайтах агентств недвижимости и применив простую формулу окупаемости: отношение стоимости квартиры к ежегодному доходу от сдачи ее внаем. Например, квартира стоимостью $46 тыс. в общине Канакер-Зейтун сдается в аренду за $200 в месяц. Срок окупаемости - 20 лет. Квартира стоимостью $185 тыс. в центре сдается в аренду за $1000. Срок окупаемости - 15 лет. При этом нужно отметить, что можно найти квартиру с приемлемой окупаемостью и на окраинах города, а вот период окупаемости очень дорогих квартир часто оказывается непозволительно долгим. Например, квартира в центре стоимостью $850 тыс. сдается в аренду за $2600 в месяц. Срок окупаемости - более 27 лет.

ОДНАКО ПОМИМО СРОКОВ ОКУПАЕМОСТИ ЕСТЬ И ДРУГИЕ ФАКТОРЫ в пользу инвестиций в недвижимость именно в центре Еревана. По словам В.Авагяна, на аренду таких квартир спрос всегда остается стабильным: "В центре развита городская инфраструктура, здесь находятся банки, магазины, рестораны, кафе. Поэтому международные организации предпочитают арендовать квартиры для своих сотрудников именно в центре города. То же самое можно сказать, о предпочтениях иностранных туристов. Также отмечу, что и арендные ставки на качественное жилье в центре практически не снизились с кризисом, чего нельзя сказать о других общинах города".

Кроме того, такая характеристика, как ликвидность жилья, которая и раньше являлась важным показателем, в период застоя на рынке приобретает особое значение. И здесь объект недвижимости оценивается исходя из следующих показателей: местоположение, качество дома, качество квартиры – именно в такой последовательности.

Если отвлечься от нынешней грустной ситуации на рынке недвижимости и рассудить, что не бывает вечного падения рынка, как и вечного роста, то становится ясно, что у недвижимости, соответствующей характеристикам качественной, есть перспектива роста стоимости как минимум лет на 20. От недвижимости экономкласса таких чудес ждать не стоит.

Пожалуй, главным минусом хорошей квартиры в центре является цена, которая вполне сопоставима с европейскими ценами на недвижимость, о чем покупатели часто говорят риэлторам: "За эти деньги я лучше куплю дом в Испании (Болгарии, Чехии)".

ДЕЙСТВИТЕЛЬНО, ГЛОБАЛИЗАЦИЯ НЕ ОБОШЛА СТОРОНОЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ, и в среднем, по словам специалистов, цены на нее в разных странах схожи, как и арендные ставки, и сроки окупаемости. Хотя нужно учитывать и налоги, которые арендодатели платят во всем мире. В то же время доходность зарубежной недвижимости может быть выше при использовании ипотечного кредита. В связи с тем, что процентные ставки по ипотеке в развитых странах ниже, чем арендные ставки, возврат собственных средств покупателя происходит гораздо быстрее.

И все же, если выбор делается в пользу покупки недвижимости в Ереване, 14-15 лет окупаемости инвестора, как правило, не устраивают. "Покупатели стараются найти недвижимость со сроком окупаемости до 10 лет, однако в той ситуации, которая сегодня царит на рынке, сделать это самостоятельно невозможно, - говорит В. Авагян. - Только хороший специалист может помочь приобрести недвижимость с практически идеальными характеристиками и сроком окупаемости 10 или даже 8 лет, что является отличным показателем и по мировым меркам".