КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ ВЫРАСТЕТ В РАЗЫ

Вместо имеющегося сейчас налога на имущество и отдельно налога на землю в Армении с начала будущего года появится новое понятие - налог на недвижимость, который, по сути, объединит оба этих налога. Вырастет также размер налоговых платежей, которые нынче выплачивают собственники недвижимости, - как земли (за исключением сельхозназначения), так и домов, квартир, производственных сооружений и т.п. Как и почему, разбирался корр. "ГА", побеседовав с руководителем Госкомитета кадастра недвижимости Саратом ПЕТРОСЯНОМ.

Не соответствует реалиям

Начнем с того, что на сайте e-draft.am размещен разработанный Кадастром недвижимости законопроект под названием "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества с целью ее налогообложения".

ПРАВДА, название это, по словам нашего собеседника, неоднократно менялось. И нынче оно и вовсе звучит по-другому. Но суть от этого не меняется. Документ уже прошел стадию обсуждений и на ближайшем заседании правительства будет представлен кабмину.

Основной мессидж нового законопроекта в том, что в Армении необходимо пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости, последняя оценка которой проводилась в начале 2000-х годов. С тех пор многое изменилось, говорит глава Комитета кадастра недвижимости. Появился, к примеру, Северный проспект, и установленные в то время кадастровые цены уже не отражают реальной стоимости этой недвижимости.

- Сегодня один квадратный метр земли в центре Еревана, согласно ее кадастровой стоимости, колеблется в пределах 60 тыс. драмов, в то время как в реалиях рыночная цена достигает 400-500 тыс. драмов, - подсчитал он, добавив: - Именно поэтому нужно было заново уточнить кадастровую стоимость недвижимости, на основе которой и формируются налоги.

Подходящий момент

Для проведения оценочных работ из госбюджета в начале 2018 года Комитету кадастра были выделены средства в размере 240 млн драмов. Но фишка в том, что оценка рыночной стоимости проводилась в период с весны по конец осени прошлого года.

ЭТО ИМЕННО то время, когда наметилась довольно серьезная активизация на рынке недвижимости, которая привела к заметному росту цен на рынке. Сам г-н Петросян еще в конце ноября прошлого года на встрече с журналистами объяснил увеличение числа сделок и стоимости квартир положительными экономическими ожиданиями, которые появились у граждан в результате политических перемен в стране.

Более удачного момента для оценки рыночной стоимости недвижимости, цена которой выросла не на чем-нибудь, а на ожиданиях, найти было невозможно. Итак, дело было сделано, и оценено порядка 51 тыс. единиц недвижимости по всей стране. За основу брали даже данные по ценам с сайтов по купле-продаже недвижимости в Армении. А все потому, уточняет г-н Петросян, что база данных Комитета кадастра не является полноценным и достоверным источником, учитывая то, что граждане в большинстве случаев не заинтересованы указывать соответствующую действительности цену недвижимости при ее регистрации в кадастре.

Оценка - раз в три года

Сопоставив таким образом, рыночную стоимость недвижимости на базе нескольких источников, в комитете пересмотрели прежнюю ее кадастровую стоимость, заодно составив новую систему зонирования состоящую из 22 поясов по всей Армении, где самым дорогим в ценовом сегменте получился, естественно, центр Еревана.

ТЕПЕРЬ кадастровая стоимость одного кв. метра земли в центре вместо прежних 60 тыс. драмов составила 330 тыс. драмов, увеличившись в 5,5 раза. Также в разы выросла кадастровая стоимость жилья в центре столицы, достигнув 700 тыс. драмов за один кв. метр.

Это значит, что с 2020 года, когда ожидается вступление нового закона в силу, увеличится и размер налога, который граждане Армении будут выплачивать за свою недвижимость. "А вдруг завтра рыночная стоимость упадет, что тогда?" - интересуюсь у г-на Петросяна. Оказывается, заново оценивать рыночную стоимость планируется каждые три года. Ну и, соответственно, тратить на это деньги, пусть уже не 240 млн драмов, а меньше, как уверяет наш собеседник, но все-таки. Еще он убеждает, что в случае, скажем, резкого падения цен на рынке недвижимости в стране предусмотрены инструменты, которые позволят правительству оперативно отреагировать и снизить размер взимаемого налога на недвижимость. Поверим.

Преподавателя консерватории "пощадят"

Насколько изменится размер действующего сейчас налога на имущество и налога на землю в соответствии с новой кадастровой стоимостью, наш собеседник затрудняется ответить, поясняя, что расчетами должен заняться Минфин.

И ВНОВЬ УВЕРЯЕТ, что ставка налога будет снижена, чтобы людям не пришлось с 1 января платить налогов, скажем, за недвижимость в центре в 5,5 раза больше, чем раньше, учитывая более чем пятикратное увеличение ее кадастровой стоимости.

Но то, что платить будем больше, это однозначно. Налогообложению, скорее всего, подвергнется и тот жилой фонд, который сейчас не подпадает под это. К примеру, жилая недвижимость, кадастровая стоимость которой не превышает 3 млн драмов. Понятно, что с пересмотром кадастровой стоимости эта планка становится уже не актуальной, что создает уже налоговые обязательства для собственников.

Снова г-н Петросян пытается успокоить, мол, все не окончательно, Минфин может пересмотреть эту планку. И вообще сейчас проводится детальный анализ, и расчеты будут такими, чтобы акцент был поставлен именно на богатых собственниках, а не на "проживающего в центре Еревана преподавателя консерватории".

- В любом случае оценка кадастровой стоимости недвижимости и расчет налога не связаны с доходами собственника. Но задача правительства в том, чтобы рассчитать все риски и найти решения. Могут быть рассмотрены разные схемы. К примеру, те люди, которые не имеют возможности платить налог на недвижимость, будут аккумулировать эти суммы, а потом при отчуждении своего имущества выплатят накопившийся долг. В Армении ставки налога настолько низкие, что даже если они много лет не будут платить налог, то в конечном итоге суммы будут не настолько большими, чтобы лишиться своего имущества, - рассуждает руководитель Комитета кадастра.

Дорогая собственность в центре не для бедных

При этом, продолжает он, все будет происходить в условиях снижения ставки подоходного налога.

И ВНОВЬ Г-Н ПЕТРОСЯН начинает подсчитывать, что у людей с зарплатой, скажем, в 200 тыс. драмов при введении плоской шкалы налогообложения доходов ежегодно образуется около 120 тыс. драмов дополнительного дохода. В любом случае, по его словам, увеличение размера налога на недвижимость не превысит эти суммы.

Правда, он забыл указать, что наряду со снижением ставки подоходного налога правительство запланировало рост косвенных налогов, дабы компенсировать потери в госбюджет по этой линии. Так что еще не ясно, выиграют ли люди от снижения ставки подоходного налога или, наоборот, останутся в проигрыше, выплачивая высокие налоги по другим направлениям.

Но и это не все. А что делать тем, чей ежемесячный доход не превышает 150 тыс. драмов и ставка их подоходного налога остается неизменной?

- На мой взгляд, очень мало людей, чей совокупный семейный доход не превышает 200 тыс драмов, но они проживают в центре, скажем, на проспекте Маштоца, и их недвижимость стоит 100-150 тыс долларов, - полагает наш собеседник. 

Бездействующие активы вне закона

Еще один важный момент. Нововведения коснутся также и производственных помещений. Однако отдельного подхода к неработающим производственным активам с тем, чтобы стимулировать собственников задействовать свою собственность, в новом законопроекте не предусмотрено.

- ЧЕСТНО ГОВОРЯ, этот вопрос обсуждался. Но на данный момент у нас нет представления, а что такое вообще "неиспользуемый актив"? Если, к примеру, человек посадил всего лишь одно дерево на принадлежащей ему земле, это используемый актив или нет? Или же возьмем здание "Детского мира". Если собственник скажет, что на первом этаже намерен организовать рассаду клубники, то будем ли мы считать, что его актив задействован или нет? Так что весь этот процесс потребует от нас больших усилий. Но, на мой взгляд, механизм задействования неработающих активов не должен быть связан с ростом налога на недвижимость. Здесь должны быть применены другие инструменты, но в рамках этого законопроекта вопрос неработающих активов не рассматривается, - резюмировал С. Петросян.