ДЛЯ ЖИТЕЛЕЙ СТОЛИЦЫ ОТМЕНЯТ ИПОТЕКУ С "НУЛЕВОЙ" СТАВКОЙ

Если вы планируете купить квартиру в строящемся доме от застройщика в центре Еревана, скажем, на улице Амиряна или Сарьяна, то рассчитывать на возврат подоходного налога при ипотечном кредитовании в скором времени уже не сможете. Правительство в ходе заседания 12 августа одобрило проект изменений в Налоговом кодексе, в результате чего госпрограмма ипотечного кредитования по возврату подоходного налога при покупке жилья на первичном рынке подверглась существенной корректировке.

К экономическому характеру добавили социальный

На самом деле это уже третье изменение льготного механизма ипотечного кредитования, внедренного в Армении еще в 2015 году. Изначально эта госпрограмма носила сугубо экономический характер.

ГОСУДАРСТВО В ТО ВРЕМЯ РЕШИЛО ПОДДЕРЖАТЬ ЗАСТРОЙЩИКОВ в условиях кризиса путем субсидирования ипотечных ставок на покупку нового жилья. В итоге процентная ставка ипотечного кредита на первичном рынке становилась для заемщика практически нулевой за счет понижения ставки выплачиваемого им подоходного налога. Для первичного строительства этот инструмент стал колоссальным стимулом, который по цепной реакции привел к его восстановлению и развитию.

Но, как выяснилось, эта программа очень быстро превратилась в дополнительные возможности для обогащения обеспеченных слоев населения за счет госбюджета. Если говорить цифрами, то в течение 2016 года в общей сложности бенефициарами программы выступили порядка 1700 человек. При этом более 80% сделок по покупке недвижимости были осуществлены на сумму меньше 55 млн драмов, и всего лишь 35-36 человек превысили эту сумму. Однако фишка в том, что на их долю пришлось примерно 10%, или 220 млн драмов от общего объема средств, возращенных из госбюджета по линии подоходного налога.

В итоге в конце 2017 года правительство решило, что ипотеке с "нулевым" процентом быть, но не для богатых. И приняло соответствующий закон, которым устанавливались ограничения двух видов. Первое - эта возможность отныне не предоставлялась при сделках, превышающих 55 млн драмов. Второе же ограничение предусматривалось, если данный субъект или созаемщик покупает вторую квартиру.

Правительство мотивировало свое решение тем, что намерено более эффективно тратить средства из госбюджета и заодно решить социальный вопрос.

Приток налогов меньше, чем возврат из госбюджета

Интерес к программе после этого не только не снизился, но и начал расти в геометрической прогрессии. Так, если в 2015-2017 гг. новыми бенефициарами программы ежегодно были примерно 800 человек, то уже в 2018-2019 гг. их число выросло до 2000 человек, а в "коронавирусный" 2020 год новыми бенефициарами стали порядка 5200 человек. Естественно, за эти годы резко росли также и выделяемые из госбюджета средства для возврата подоходного налога заемщикам.

ДЛЯ СРАВНЕНИЯ: В 2016-2017 гг. ЕЖЕГОДНЫЙ РОСТ по линии финансовых средств, выделяемых из госбюджета по этой программе, составлял около 1 млрд драмов. В 2019 году рост составил уже 3,3 млрд драмов, а в 2020 году - 5,4 млрд драмов. В совокупности объем выплат из бюджета в прошлом году достиг 13,3 млрд драмов.

Конечно, тут можно сказать, что взамен программа подстегивает рост в строительной сфере и обеспечивает приток налоговых поступлений в бюджет. Но, оказывается, и тут не все так просто. Еще пару лет назад в Комитете госдоходов (КГД) подсчитали, что налоги, которые поступают в бюджет от сделки по купле квартир по программе льготного кредитования, намного меньше сумм, возвращаемых государством бенефициарам программы в виде подоходного налога. При этом бывший председатель КГД Давид Ананян признался, что подсчеты эти носят не совсем точный характер, поскольку поступающие от сделки налоги носят единовременный характер, а выплаты по подоходному налогу надо осуществлять на протяжении всего срока ипотеки.

Надеяться на то, что участники программы при возможности начнут досрочно погашать свою ипотеку, тоже не приходится. К примеру, одна из моих знакомых несколько лет назад купила квартиру в новостройке по госпрограмме льготного ипотечного кредитования. Все это время она выплачивала лишь установленные банком ежемесячные платежи, а проценты по кредиту поступали от суммы подоходного налога, исчисляемого из ее зарплаты. Досрочно закрыть кредит, по ее словам, она могла уже давно. Но все свои сбережения аккуратно накапливала в том же банке в виде депозита, получая проценты от этого. А зачем раньше срока закрывать кредит, если подоходный налог все равно будет вычисляться из ее зарплаты, логично думала она. Тем временем ее депозит в банке растет, доходы соответственно - тоже, а сумма кредита ежемесячно, без процентной нагрузки для нее, уменьшается. Вот такая незамысловатая схема.

- В настоящее время общее количество бенефициаров госпрограммы превышает 17 тыс. человек. В конце года выделяемые из бюджета суммы достигнут примерно 21 млрд драмов, а количество бенефициаров составит около 20 тыс. человек, - с ощутимыми нотками обреченности в голосе сообщил на последнем заседании правительства министр финансов Тигран Хачатрян, добавив, что в соответствии с ожидаемыми нововведениями предполагается, что в центральной части Еревана программа перестанет действовать.

Экономика стабильно росла на 9-10% в год?

Ограничения начнут действовать с 1 июля 2022 года. С этого момента подоходный налог возвращаться не будет в случае приобретения жилья в строящемся здании в 1-й центральной зоне Еревана. Далее, с 1 января 2023 года, будет охвачена также и 2-я зона в столице, с 1 июля 2023 года - 3-я зона, а с 1 января 2025 года - весь Ереван.

НАША ЦЕЛЬ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ В ТОМ, ЧТОБЫ ИЗМЕНИТЬ ВЕКТОР этой программы и направить ее на равномерное территориальное развитие, в то же время придав ей более подчеркнутый социальный характер, - торжественно заявил глава Минфина.

Есть ли подсчеты того, как отразятся нововведения на строительной сфере, количестве рабочих мест в этом сегменте и пр., об этом министр финансов, конечно, не сказал. А ведь у застройщиков сейчас довольно трудные времена с учетом тотального подорожания стройматериалов, что может привести к росту цен и, соответственно, к снижению спроса на строящиеся дома. Если и льготная ипотека в Ереване будет отменена, то желающих покупать практически не останется и строительство новых зданий в столице за неимением спроса просто приостановится. И уж точно все те, кто хотел купить квартиру в Ереване, не ринутся в марзы, даже если льгота будет действовать только в регионах.

К слову, с момента старта госпрограммы льготного ипотечного кредитования из общего числа бенефициаров только 7% приобрели жилье в регионах. Остальные 93% - в Ереване. Почему вдруг в правительстве решили, что отмена льгот в столице приведет к росту спроса в регионах, неизвестно. Изменения в программе скорее направлены на то, чтобы сократить ежегодно растущий объем госсредств из бюджета. А как это отразится на экономике, никому в правительстве дела нет.

А ведь тот же Тигран Хачатрян, будучи на посту министра экономики, осенью 2019 года утверждал, что любая мера, которую осуществляет правительство для того, чтобы обеспечить высокий уровень экономической активности, должна продолжаться до тех пор, пока не исчезли все факторы, способные оказать негативное влияние на этот рост.

- Вот если наша экономика будет несколько лет стабильно расти на 9-10% в год и мы поймем, что даже в условиях сокращения спроса на первичное жилье ничего особо в нашей жизни не изменится, то в этом случае - да, можно будет обсудить возможность дальнейшего ограничения механизма льготного ипотечного кредитования. В противном случае, думаю, мы пока должны сохранить в нашем инструментарии этот механизм, осознавая при этом, что государство платит определенную сумму в виде возврата подоходного налога, - говорил он.

Видимо, мы как-то не заметили этот стабильный 9-10%-ный рост нашей экономики в год, а заодно упустили тот момент, когда строительство уверенно стало на ноги, а посему сокращение спроса на первичное жилье здесь даже не заметят. А в правительстве это все зафиксировали и, соответственно, решили ограничить механизм льготного ипотечного кредитования.