ИЗНОШЕННОСТЬ ЖИЛФОНДА РАСТЕТ

Чем чревато подорожание стройматериалов и отмена льготной ипотеки?

Последние два года многие все время ждут, что спрос на рынке недвижимости вот-вот остановится и цены пойдут вниз, говорит председатель Союза предпринимателей «Манташянц» Ваграм МИРАКЯН. Подобные ожидания, по его словам, прежде всего связаны с отменой в Ереване льготной ипотеки, основанной на возврате подоходного налога. Плюс – наличием некого икс количества уже построенных зданий, то есть достижением точки насыщения рынка.

ОДНАКО, СПРОС ПОКА НЕ УНИМАЕТСЯ, А РОСТ ЦЕН ПРОДОЛЖАЕТСЯ. Причем, льготная ипотека перестала быть у нас основным фактором, влияющим на стоимость жилья. Сейчас цены больше подталкивает вверх инфляция и подорожание стройматериалов, особенно на первичном рынке. Однако, как считает глава ООО «Эл Холдинг», соучредитель проекта «Yerevan Residence» Аветис ХАХАМЯН, такой расклад чреват очень большими рисками, которые станут явью уже в самом ближайшем будущем.

Поскольку сфера строительства стала очень привлекательным направлением для бизнеса, количество застройщиков в последние годы заметно увеличилось. И чтобы стать более конкурентоспособным на рынке, многие из них, по словам А.Хахамяна, начали применять ценовой демпинг за счет снижения своих дивидендов. Но тут в общую идиллию вмешалась инфляция и заодно резкое подорожание стройматериалов. Последние только за один год выросли в цене минимум на 20-30%.

«Компания, которая составила свой бизнес план в прошлом году, сейчас рекламирует строящиеся квартиры по цене 700 долларов за кв.метр. Не имея перерасчета, основанного на новых ценах на стройматериалы, она ранее уже заключила договора с покупателями, пообещав, что именно по такой цене сумеет осуществить застройку. Но создавшаяся ситуация во многих случаях чревата банкротством компаний, поскольку нет каких-либо ожиданий того, что цены на стройматериалы могут вернуться на исходную позицию. А пересмотр со стороны застройщика уже обещанной суммы на приобретение нового жилья по большому счету не прописан в договорах с клиентами. Иначе говоря, если я купил квартиру в строящемся доме за 50 тыс. долларов, то застройщик не может в конце строительства изменить эту сумму», - изложил суть проблемы руководитель «Эл Холдинг», добавив, что стройкомпании ко всему прочему обременены еще и кредитными обязательствами.

Учитывая то, что ранее они прибегли к демпингу цен и работают при довольно низкой марже прибыльности, уже через год, по прогнозам главы одной из крупнейших стройкомпаний Армении, у нас сложится крайне печальная картина с точки зрения банкротства застройщиков.

Негативное влияние на рынок недвижимости может оказать и отмена льготной ипотеки, способствуя падению покупательского спроса на первичное жилье в столице. Причем, воздействие будет не только в краткосрочной и среднесрочной перспективах, но и в долгосрочной, учитывая то, что у нас очень остро стоит вопрос с изношенным жилфондом.

Уже через 15 лет столкнемся с проблемами

Как отмечает учредитель ООО «RED Invest Group» Арсен АВЕТИСЯН, по подсчетам Армянской ассоциации застройщиков (членом которой является и возглавляемая им компания), если бы строительство в Ереване продолжилось хотя бы нынешними темпами в течение еще 3-4 лет, то в некоторой степени это смогло бы сдержать нарастающую с каждым годом проблему изношенности столичного жилфонда.

ВОЗВРАТ ПОДОХОДНОГО НАЛОГА С ИПОТЕКИ, полагает эксперт, был важен не только с точки зрения бизнеса, как фактор, повышающий покупательский спрос, но и (что важно) в плане обновления жилфонда.

«Уже через 15 лет мы столкнемся с серьезнейшими проблемами. Ведь любое здание имеет функциональную изношенность, которая, к примеру, у зданий проекта Бадалян составляет примерно 80 лет. Если учесть, что многие многоквартирные дома не обслуживаются должным образом и неизвестно, в каком состоянии находятся подвалы, крыши и пр., то этот срок намного сокращается. Столичная мэрия не предлагает каких-либо альтернативных вариантов, которые позволили бы в будущем решить проблему изношенности жилфонда. Но если взять один из спальных районов Еревана, скажем, Юго-Западный массив (Бангладеш), то в советский период там в очень короткие сроки было построено огромное количество зданий. И когда наступит время их функциональной изношенности, то весь этот жилфонд одновременно исчерпает себя, создав огромные проблемы. Ведь мы не можем позволить себе построить в таком же объеме социальное жилье за счет госсредств», - говорит А.Аветисян.

Именно поэтому, полагает глава Союза предпринимателей «Манташянц» В.Миракян, действовать нужно уже сейчас. Иначе, в недалеком будущем восстановление жилфонда станет невозможным или потребует огромных миллиардных затрат.

Под соусом реновации жилья

Если говорить цифрами, то общее количество жилфонда по стране, согласно данным официальной статистики, составляет порядка 870 тыс. единиц, из которых 450 тыс. единиц – это квартиры, а остальные 420 тыс. приходятся на долю частных домов.

ЭТИ ЦИФРЫ МЕСЯЦ НАЗАД ПРЕДСТАВИЛ В ХОДЕ ЗАСЕДАНИЯ правительства председатель Комитета по градостроительству Армен Гуларян, отметив, что подавляющая часть жилищного фонда страны приходится на здания (в основном пятиэтажные), которые были построены еще в 1960-70 гг.

Кстати, летом прошлого года к этой теме обратился и глава правительства Никол Пашинян, указав на то, что жилищный фонд существенно изношен, причем, как в Ереване, так и в областях страны. По его словам, у нас есть необходимость в обновлении жилфонда, и «это та проблема, где мы должны найти стратегические решения».

Так вот, эти «стратегические решения» свелись лишь к тому, что недавно власти анонсировали реализацию новой программы, которую в правительстве, недолго думая, назвали «программой реновации жилья». В реалиях же речь идет всего лишь о том, что планируется внедрить механизмы, в соответствии с которыми государством будут частично или полностью субсидироваться годовые процентные ставки по кредитам, привлекаемым на энергоэффективный ремонт квартиры или жилого дома.

Чиновники даже уточнили, что такое энергоэффективный ремонт. Так вот, чтобы стать бенефициаром программы, нужно из общей стоимости проводимых ремонтных работ направить на повышение энергоэффективности порядка 20% средств в случае с квартирами, а в частных домах – около 30%. Речь, в частности, идет о расходах на альтернативные источники энергии, энергосберегающие строительные материалы и системы отопления, приобретение и установку внешних окон, дверей и пр.

Лимит кредита не более 7 млн драмов для квартир в многоквартирном доме и максимум 10 млн драмов драмов - для частных домов. Как особо подчеркнул председатель Комитета по градостроительству, в рамках этой программы будет финансироваться государством процентная ставка только на один кредит, предназначенный для квартиры или частного дома. Сама программа стартует после того, как правительство утвердит порядок и механизмы ее реализации, а предоставление господдержки будет распространяться на кредиты, взятые по этой программе до 1 июля 2023 года. На первом этапе в течение одного года планируется выделить порядка 10 тыс. кредитов.

Напомним, что общее количество жилфонда по стране составляет порядка 870 тыс. единиц. И предоставление в лучшем случае 10 тыс. кредитов на утепление квартир и домов, ну никак нельзя назвать «программой реновации жилья».